Najmem zajmuję się od około 20 lat. Przez ten czas rozwiązałam wiele problemów prawnych związanych z umowami najmu. Pewne aspekty najmu powtarzają się niezależnie od wszystkich innych okoliczności. Zauważyłam kilka rodzajów zachowań, które wpędzają najemców w problemy.
I ten artykuł napisałam po to, abyś ich uniknął w przyszłości.
Opiszę poniżej 7 błędów najczęściej popełnianych przez najemców. Są to błędy przy negocjacji umowy najmu, przy jej wykonywaniu i przy rozwiązywaniu umów najmu.
1# Brak sprawdzenia formalności dotyczących nieruchomości – czy wiesz z kim zawierasz umowę, co wynajmujesz?
Jako najemca ufasz temu, co wynajmujący wpisał w umowie, bez weryfikowania informacji o nieruchomości.
To błąd. Nawet jeżeli korzystasz z usług pośrednika to nie łudź się, że sam z siebie sprawdzi te kwestie.
Największe spory z umów najmu jakie obecnie prowadzę dotyczą umów najmu, które były zawierane z pomocą biur nieruchomości. Żaden z pośredników nieruchomości nie sprawdził stanu prawnego nieruchomości, KW, czy przeznaczenia. Żaden z nich nie dopilnował podstawowych kwestii związanych ze stronami umowy, nie mówiąc już o treści całej umowy najmu i pomocy w negocjacjach.
Zatem do rzeczy.
Jako najemcę interesują Cię następujące rzeczy do sprawdzenia:
- numer KW nieruchomości, który wpisujesz w elektroniczną wyszukiwarkę: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. Sprawdzasz kto jest właścicielem nieruchomości, czy są to te same osoby wpisane jako strony umowy najmu – wynajmujący, sprawdzasz dział III i IV czy nie ma na nieruchomości obciążeń związanych z innymi umowami najmu, wpisów dotyczących egzekucji z nieruchomości;
- przeznaczenie nieruchomości: jeżeli chcesz wynająć budynek na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej to z formalnego punktu widzenia nieruchomość ta musi mieć przeznaczenie użytkowe/usługowe/przemysłowe w takiej części w jakiej chcesz ja do tego celu wykorzystywać; aby to sprawdzić korzystasz z geoportalu, miejscowego planu zagospodarowania jeżeli jest uchwalony, wypisu z rejestru i ewidencji gruntów (tu sprawdzasz jeszcze czy budynek, który chcesz wynająć tam jest).
Więcej na ten temat możesz przeczytać w tym artykule.
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości przed zawarciem umowy najmu jest bardzo istotna, a powinna być zbliżona skrupulatnością i szczegółowością do sprawdzenia nieruchomości przed jej kupnem, wtedy kiedy:
- najem ma być długoterminowy,
- nie dotyczy najmu biura w biurowcu u dewelopera, ale najmu prywatnej nieruchomości,
- planujesz remont lub prace adaptacyjne w lokalu o znacznej dla Ciebie wartości,
- zależy Ci na utrzymaniu danej lokalizacji w swojej działalności.
2# Brak zapewnień dotyczących przeznaczenia nieruchomości w umowie najmu – czy możesz w budynku mieszkalnym prowadzić szkołę językową?
Kto odpowiada za to czy dana nieruchomość może być używana dla celów Twojej działalności gospodarczej?
Kto odpowiada za to, że możesz tam prowadzić piekarnię, sklep spożywczy, restaurację, żłobek lub przedszkole? Wynajmujący czy najemca?
Tutaj odpowiedź będzie zależała od tego jak skonstruowana jest umowa najmu i co strony między sobą ustaliły.
Nie masz racji myśląc, że możesz w całości odpowiedzialność w tym zakresie przerzucić domyślnie na wynajmującego.
Jeżeli Twoja działalność wymaga tego, żeby przystosować lokal do tego, aby z nim prowadzić np. przedszkole, to rozsądnym byłoby wiedzieć jakie wymogi techniczne, sanitarne, BHP i inne ma ten lokal spełniać. I to jest po Twojej stronie jako najemcy, abyś to wiedział/a.
Następnie musisz ustalić z wynajmującym, że określone prace, które muszą być przeprowadzone w lokalu jaki chcesz wynająć są możliwe do wykonania. I to jest aspekt, o którym powinien zapewnić Cię wynajmujący i wziąć za niego odpowiedzialność, bo to on zna przedmiot najmu.
Jednocześnie zachęcam Cię, abyś nie opierał się jedynie na zapewnieniach wynajmującego. Rekomenduję Ci, abyś z projektantem i/lub architektem i… strażakiem uzgodnił techniczne szczegóły i możliwości jakie ma lokal.
Dziwi Cię strażak? Właściciela szkoły językowej lub przedszkola pewnie nie dziwi.
Będziesz potrzebował opinii strażaka, że Twój lokal spełnia wymagania BHP i przeciwpożarowe jeżeli będziesz tam prowadził szkołę językową, żłobek czy przedszkole.
Jeżeli nie wiesz jak odpowiednio sformułować zapisy w umowie najmu – zgłoś się do mnie. Zadbam o każdy szczegół, który jest potrzebny, abyś zawarł bezpieczną umowę najmu. Kontakt do mnie znajdziesz tutaj.
3# Brak sprawdzenia rzeczywistych cech lokalu – czy wiesz ile płacił za media poprzedni najemca?
W jednej ze spraw, w której brałam udział jako pełnomocnik, najemcy po podpisaniu umowy najmu na 5 lat i włożeniu w lokal ok.250 tys zł na prace adaptacyjne (klinika medyczna) dowiedzieli się, że lokalu nie da się w zimie wystarczająco ogrzać, a w lecie wychłodzić.
Lokal miał duże przeszklenia i pomimo założenia folii odbijających ciepło, klimatyzatorów, efekt był ten sam: rano po przyjściu do biura 8 stopni w zimie, a latem temperatura nie chciała spaść poniżej 30 stopni.
Rachunki za prąd sięgały 4-5 tys za miesiąc. Klimatyzatory chodziły cały czas.
Czy można było to przewidzieć?
Najemcy nie sprawdzili jak wcześniej wyglądały rachunki za prąd w tym lokalu. Nie dowiedzieli się kto wynajmował lokal i jaką działalność prowadził. Nie sprawdzili u sąsiadów, wynajmujących okoliczne lokale użytkowe jakie mają rachunki za media, jak wygląda współpraca z administracją lokali.
A czego mogliby się dowiedzieć?
Że jest jakiś niezdiagnozowany problem z ogrzewaniem lokali w nocy. Jest spółdzielnia mieszkaniowa, która zarządza nieruchomością, i która nie może ustalić dlaczego pomimo czujników i prawidłowego działania instalacji centralnego ogrzewania – czasem w lokalach w nocy wyłącza się ogrzewanie.
Najemcy nie poprosili też nikogo z umiejętnościami technicznymi np. projektanta, który by przed zawarciem umowy najmu i rozpoczęciem prac adaptacyjnych zweryfikował jakość ram w jakich zamontowane były szyby i sprawdził parametry termiczne szyb.
Jeżeli planujesz długoterminowy najem i chcesz własnymi środkami doprowadzić przedmiot najmu do stanu, w którym Twoja działalność będzie możliwa – potrzebujesz zadziałać prawie tak jakbyś kupował ten lokal, a nie go wynajmował.
Bo co zrobisz, gdy okaże się, że koszty eksploatacji lokalu będą w wysokości 4 czy 5 raz większej niż zaplanowałeś, a w umowie nie zabezpieczyłeś w wystarczający sposób swoich interesów?
Jeżeli jesteś w takiej sytuacji i potrzebujesz wsparcia przy negocjacjach z wynajmującym, zastanawiasz się jak wyjść z umowy najmu w sytuacji, gdy warunki najmu okazały się zupełnie inne niż na początku oczekiwałeś? Skontaktuj się ze mną. Sprawdzimy wspólnie co w Twojej sytuacji da się zrobić i jakie rozwiązanie będzie dla Ciebie najlepsze.
4# Brak ustaleń w umowie w jaki sposób rozliczane są nakłady na lokal – czy wynajmujący ma obowiązek zwrócić Ci koszty jakie poniosłeś remontując jego lokal?
Dość często najemcom wydaje się, że skoro zainwestowali w wynajmowany lokal to przecież nie może być tak, że jak się wyprowadzają z niego to wynajmujący nic im nie zwraca. Jakże są zdziwieni, że wynajmujący chce, aby przywrócili lokal do stanu pierwotnego i że oni muszą się do tego dostosować.
Przepisy ogólne kodeksu cywilnego dają wynajmującemu wolną rękę co do decyzji, co ma stać się z nakładami jakie najemca poczynił na jego nieruchomości i czy ma je zostawić (bez rozliczenia żadnego dla najemcy), czy też ma je usunąć.
Wyobrażasz sobie, że np. kładłeś na 120 metrach lokalu wykładzinę, na starej podłodze, wykonałeś ścianki działowe dzieląc open space na 6 pomieszczeń, robiąc aneks kuchenny i … teraz po 5 latach najmu słyszysz, że wynajmujący chce abyś to usunął.
Twój koszt wyjścia z umowy najmu to będzie ok. 20-30 tys złotych. Musisz też uwzględnić to, że wtedy nie będziesz mógł korzystać z lokalu.
Jeżeli nie chcesz być w ten sposób zaskoczony na koniec umowy najmu potrzebujesz te kwestie inaczej uregulować w umowie najmu.
Jeżeli wiesz, że tak może być i się z tym godzisz – świetnie. Świadomość prawna daje spokój.
Potrzebujesz też uzgodnić co ma się zadziać w sytuacji kiedy to z przyczyn leżących po stronie wynajmującego umowa przestaje obowiązywać przed czasem na jaki została zawarta. W Twoim interesie jest to, abyś miał zagwarantowane, że wynajmujący partycypuje wtedy w kosztach prac adaptacyjnych jakie Ty poniosłeś i w jakim zakresie.
Jeżeli nie wiesz jak odpowiednio sformułować te zapisy w umowie najmu – zgłoś się do mnie. Zadbam o każdy szczegół, który jest potrzebny, abyś zawarł bezpieczną umowę najmu. Kontakt do mnie znajdziesz tutaj.
5# Brak sprecyzowania obowiązków dotyczących prac naprawczych – kto ma naprawić nieszczelne okna i niedziałającą klimatyzację?
Często w umowie najmu jest powielana formułka z kodeksu cywilnego dotycząca prac naprawczych związanych ze zwykłym korzystaniem z lokalu, które są po stronie najemcy.
Warto sprawdzić czy strony tak samo rozumieją postanowienia dotyczące zwykłego korzystania, zwykłego zużycia.
Warto sprawdzić wyposażenie lokalu i jego zużycie w chwili jak przejmujesz lokal. Nie bój się pytać i nie bój się być drobiazgowym. Jeżeli widzisz zarysowania na podłodze, albo meblach lub szybie – napisz o tym w protokole odbioru.
Ty teraz machniesz na to ręką, ale wynajmujący przy odbiorze już niekoniecznie i może chcieć abyś dokonał naprawy. Może też tak być, że wady istniejące w przedmiocie najmu spowodowały późniejsze inne wady. Jeżeli nie będą ujęte w protokole, nie będziesz miał punku zaczepienia czy odniesienia, gdy będziesz wychodził z lokalu.
Warto ustalić w jakim stanie lokal masz oddać. Dość częstym konfliktem pomiędzy stronami umowy najmu jest to, czy najemca ma obowiązek odmalować lokal po zakończeniu umowy najmu czy też nie. Orzecznictwo jest podzielone, doktryna również.
Ty masz tę przewagę, że możesz w umowie te kwestie uregulować i później się nie zastanawiać i nie negocjować.
Kolejna ważna rzecz, abyś wprost sobie zapewnił w umowie najmu, że za naprawę, wymianę i inne prace konserwatorskie dotyczące instalacji grzewczych, elektrycznych, klimatyzacyjnych odpowiada wynajmujący.
Sprawdź w umowie czy te obowiązki nie są przerzucone na Ciebie, jako najemcę.
Jeżeli przed Twoim wejściem do lokalu wynajmujący np. wstawiał okna, robił gruntowny remont np.wylewki ustal z nim zasady realizowania gwarancji na te prace i że to nie Ty będziesz za nie odpowiadał. Okna mogą okazać się wadliwe, albo okaże się, że są wadliwie osadzone.
Chodzi o to, abyś to nie Ty musiał te prace wykonywać.
6# Brak wyłączenia możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu najmu przez wynajmującego
Wydaje Ci się, że jak masz ustalony czynsz najmu z możliwością jego waloryzacji to już nic się nie może wydarzyć jeżeli chodzi o podwyżkę czynszu?
Nic się nie wydarzy, jeżeli umowa wyłącza stosowanie art. 685 [1]k.c., zgodnie z którym wynajmujący może podwyższyć czynsz za lokal, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na jeden miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Jest to jednostronna czynność prawna wynajmującego. Co się stanie jak się nie sprzeciwisz? Brak reakcji najemcy na takie wypowiedzenie jest równoznaczny z jego akceptacją.
Co się stanie jak się sprzeciwisz? Umowa najmu się rozwiąże.
W umowie najmu musisz wyłączyć stosowanie art. 685 [1]k.c. aby wynajmujący nie mógł Ci wypowiedzieć wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu.
7# Brak zagwarantowania sobie ciągłości umowy najmu – czyli co się zadzieje z Twoją umową, gdy w czasie jej obowiązywania lokal zostanie sprzedany?
Jeżeli:
- zależy Ci na długoterminowym najmie,
- lokalizacja Twojej działalności jest dla Ciebie istotna (nie jest dla Ciebie korzystne aby zmieniać często miejsce w którym prowadzisz biznes),
- planujesz inwestycję na wynajmowanej nieruchomości -prace remontowe, adaptacyjne
to potrzebujesz zadbać o taką sytuację, w której w razie sprzedaży wynajmowanej nieruchomości/lokalu nowy właściciel będzie zobowiązany respektować warunki umowy najmu i nie będzie mógł jej, z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, zakończyć.
Jak to zrobić?
Jak już będziesz miał zawartą umowę najmu, to idziesz z nią do notariusza i mówisz, że potrzebujesz daty pewnej na umowie. Notariusz potwierdza, że w danym dniu widział podpisaną umowę. Od tego dnia kiedy byłeś z umową u notariusza – masz datę pewna na umowie. Jeżeli po tej dacie wynajmujący sprzeda nieruchomość – Twoje prawa są już chronione.
Nie musisz mieć do tego zgody wynajmującego. On nawet nie musi tego wiedzieć.
Jeżeli będziesz chciał możesz z taką umową z datą pewną wpisać tę umowę do KW nieruchomości w dziale III. Jednak nie musisz tego robić, aby osiągnąć efekt o którym pisałam wyżej.
Nowy właściciel nieruchomości będzie musiał respektować warunki najmu włącznie z zasadami jej wypowiadania.
***
I w tym miejscu postawię kropkę choć katalog błędów nie jest wyczerpany.
Mam nadzieję, że dzięki tym informacjom Twoja umowa najmu będzie bezpieczna i ograniczy Twoje ryzyka związane z najmem.
Jeżeli potrzebujesz, aby tymi sprawami zajął się prawnik, a Ty przeznaczysz ten czas na prowadzenie swojego biznesu – koniecznie do mnie napisz. Z przyjemnością pomogę Ci przy negocjacjach z wynajmującym i przy konstruowaniu umowy najmu bezpiecznej dla Ciebie i Twojej firmy.
Twój biznesovy prawnik
Magdalena Bojaryn
radca prawny
Co sprawdzić przed zawarciem umowy najmu? Szewc bez butów chodzi, czyli moja historia z umową najmu dla kancelarii
Już wcześniej pisałam tutaj na blogu o tym, co warto sprawdzić i dlaczego przed zawarciem umowy najmu. Jeżeli jeszcze nie czytałaś/eś tego artykułu zostawiam Ci linka tutaj.
Dziś przychodzę tutaj z naszą historią osobistą, o tym co przegapiłyśmy w trakcie sprawdzania lokalu, jaki ponad rok temu wynajęłyśmy dla naszej kancelarii.
Wszyscy znają to powiedzenie, że szewc bez butów chodzi, prawda? A historia jest tym bardziej pikantna, gdy błąd popełnia prawnik. Ja też, pomimo tego, że jestem prawnikiem, kwestii nieprawniczej przy zawieraniu umowy najmu lokalu nie sprawdziłam [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }