Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Najemca oczekuje obniżenia czynszu najmu z powodu epidemii. Negocjacje z najemcą.

Magdalena Bojaryn09 kwietnia 20202 komentarze

Wielu wynajmujących już otrzymało pisma od najemców z prośbą o obniżenie czynszu najmu na czas restrykcji ogłoszonych przez rząd w związku ze zwalczaniem skutków COVID-19.  A jeżeli ich nie otrzymało, z pewnością pojawią się w najbliższym czasie. Wielu z wynajmujących już jest w trakcie negocjacji z najemcami.

Obecna sytuacja stawia obie strony umów najmu z trudnej sytuacji: gospodarczo, biznesowo i życiowo. Podstawową zasadą jest pacta sunt servanda. Nie ma co do tego najmniejszej wątpliwości. Jednak art. 357 [1] k.c. został dodany do kodeksu cywilnego po to, aby uwzględnić sytuacje nadzwyczajne właśnie takie jak ta, a którą mamy do czynienia obecnie.

Powiem Ci szczerze, że nie spodziewałam się, że będę na tym blogu będę zajmować się tematyką klauzuli rebus sic stantibus (art. 357 [1] k.c.).  Przepis ten był dosyć rzadko stosowany, z uwagi na to, że żyliśmy do tej pory w stabilnej gospodarczo Polsce. Nadzwyczajna zmiana stosunków zdarzała się rzadko. Orzecznictwo dotyczące tej klauzuli dotyczy m in.: zmiany stawki vat, kryzysu gospodarczego i sytuacji, które są naprawdę wyjątkowe i niespotykane. Przytoczę tylko jedno z najświeższych orzeczeń:

Poprzez “nadzwyczajną zmianę stosunków” rozumieć należy taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, a jednocześnie jest niezwykły, niebywały, wyjątkowy, normalnie niespotykany. Nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). Jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się epidemie, operacje wojenne, strajki generalne, różnego rodzaju klęski żywiołowe, nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw. Niekiedy przyjmuje się również, że mogą to być zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych.(I ACa 644/18, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 grudnia 2018 r.)

Więcej możesz przeczytać o tym tutaj.

Jak wygląda Twoja sytuacja jak wynajmującego w świetle art. 357 [1]?

 

Pytania jakie otrzymuję od klientów, którzy są wynajmującymi są następujące:

  1. czy powinnam/powinienem wychodzić na przeciw prośbom i żądaniom obniżenia stawki czynszu?
  2. na jaką obniżkę czynszu powinnam/powinienem się zgodzić?
  3. na jaki czas ustalić niższą stawkę czynszu?
  4. jak zweryfikować czy naprawdę sytuacja najemcy uzasadnia uwzględnienie jego prośby?
  5. czy obniżka powinna być bezwarunkowa?

Postaram się poniżej odpowiedzieć na te pytania.

(1) Czy wynajmujący musi zgodzić się na obniżkę czynszu?

 

Nie. Najemca nie ma prawa do tego, aby jednostronnie kształtować wysokość czynszu najmu, nawet wobec zaistnienia wyjątkowych okoliczności. Art. 357 [1] daje taką możliwość tylko sądowi. Możesz więc nie godzić się na wniosek najemcy.

Musisz jednak liczyć się z tym, że sprawa może znaleźć swój finał w sądzie i okaże się, że sąd uzna po rozpatrzeniu przesłanek ustawowych zastosowania wyżej cytowanego artykułu, że zachodzą podstawy do tego, aby zasady rozliczeń z najemcą zmienić.

Dlatego warto przeanalizować sytuację swoją i najemcy i sprawę załatwić polubownie. Tym bardziej, że w najbliższym czasie windykacja przymusowa najemcy z tytułu czynszu najmu będzie utrudniona albo wręcz niemożliwa. Dlaczego? Z uwagi na brak możliwości uzyskania tytułu wykonawczego. Sądy pracują w ograniczonym zakresie.

(2) Na jaką obniżkę czynszu powinienem się zgodzić?

 

Kwestia proporcji jaka powinna być zachowana przy ustalaniu nowej stawki czynszu powinna być  wynikową ustaleń na ile obecna sytuacja wpływa w sposób negatywny na strony. Inaczej ta proporcja może się kształtować, gdy najemca jest podmiot mający obecnie zakaz prowadzenia działalności gospodarczej (np. fitness klub lub salon kosmetyczny). Inaczej, gdy najemcą jest podmiot, który może prowadzić działalność, ale nastąpił u niego znaczny spadek obrotów spowodowany rządowymi restrykcjami i ograniczeniami.

Istotne też jest, żeby wziąć pod uwagę to, czy zachodzi równość gospodarcza pomiędzy podmiotami. Przykładowo: koncern będący właścicielem sieci drogerii jako najemca lokalu, gdzie właścicielem i wynajmującym jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą z kredytem hipotecznym. Jeżeli dysproporcja w sile i sytuacji ekonomicznej jest spora, rozłożenie ryzyka również może być inne.

To co bym Ci doradzała, to uważną analizę sytuacji i wybór takiego rozwiązania, które będzie w sposób najbardziej zbliżony do tego, które miałoby finał w sądzie. Tak, wiem, że wyniku postępowania sądowego nie da się przewidzieć, ale znając orzecznictwo w tym zakresie, choć nie jest ono zbyt obszerne, możemy w jakimś stopniu przewidywać wynik postępowania.

(3) Na jaki czas ustalić niższą stawkę czynszu?

 

To również jest kwestia umowna i wymaga wzięcia pod uwagę sytuacji obu stron. Rozsądnym rozwiązaniem jest ustalić ją na jakiś czas, np. 3 miesiące i zobaczyć co się będzie działo. Nie rekomendowałabym ustaleń ogólnych np “na czas zniesienia restrykcji” ponieważ nie wiadomo o jakim okresie mówimy.

(4) Jak zweryfikować sytuację finansową najemcy?

Masz dwa wyjścia. Albo zachowasz się jak podczas postępowania sądowego i poprosisz najemcę o dowody. Albo potraktujesz rozmowy biznesowo. Czyli uznasz, że skoro znasz branżę w jakiej najemca się znajduje i wiesz jak teraz ogólnie wygląda sprzedaż w tej branży – na tej podstawie podejmujesz decyzję o obniżeniu czynszu lub nie.

Doradzam pierwsze podejście w sytuacji kiedy najemca ma możliwość, żeby działać i generować przychody, albo wtedy kiedy jest dużym podmiotem gospodarczym.

Trzeba też pamiętać, że sam fakt istnienia epidemii nie jest powodem zastosowania art. 357 [1] i nie uzasadnia obniżenia czynszu. Dopiero to, że stan epidemii spowodował, że wykonanie zobowiązania przez najemcę spowoduje u niego rażącą stratę lub wiąże się z nadmiernymi trudnościami.

(5) Czy obniżka czynszu powinna być bezwarunkowa?

 

Nie musisz zgodzić się na bezwarunkową obniżkę czynszu. Możesz zgodzić się na nią, pod warunkiem, że najemca zgodzi się dopłacić brakującą część czynszu w okresie późniejszym. Tutaj opcji jest wiele. Ważna jest tez treść aneksu do umowy najmu, aby znając jej treść dobrze zabezpieczyć Twoje interesy.

Przykład: Wyrażasz zgodę na to, żeby najemca przez 3 miesiące płacił 50 % stawki czynszu. Ma w tym czasie pokrywać również całość opłat eksploatacyjnych. Jednak zobowiązuje się spłacić w okresie późniejszym kwotę, o którą mu czynsz obniżyłeś. I tu też opcji może być wiele:

  1. może tą kwotę zapłacić w ratach w rozłożeniu na miesiące jakie pozostały do zakończenia obowiązywania umowy najmu,
  2. może je zapłacić np. za 3 miesiące po uruchomieniu pełnej działalności, jeżeli jesteś gotowy poczekać na pieniądze.

Możesz też uzależnić obniżenie czynszu o dodatkowe zabezpieczenia dotyczące płatności: poręczenia, weksle, dobrowolne poddanie się egzekucji. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji Twojej i najemcy.

Aneks do umowy najmu

 

Jeżeli już uda Ci się dojść do porozumienia w przedmiocie nowy warunków czynszu najmu trzeba zawrzeć aneks do umowy najmu. Tutaj trzeba trochę popatrzeć w przyszłość i zastanowić się czy ustalone warunki i zasady nie wymagają dodatkowych ustaleń. Trudno mi tutaj sprecyzować konkretne przypadki, bo to zależy od treści umowy najmu, której dotyczy aneks. Podam jednak przykład.

PRZYKŁAD: Najemca ma zapłacić udzielony mu rabat w terminie późniejszym w rozbiciu na kilka miesięcy. Musisz sprawdzić czy w tym okresie najemca nie będzie miał już możliwości rozwiązania umowy najmu w normalnym trybie. Jeżeli tak, to trzeba zabezpieczyć w odpowiedni sposób płatność tego rabatu.

Ważne: jeżeli już godzisz się na polubowne obniżenie czynszu, zadbaj o to, żeby najemca nie pozwał Cię później z art. 357 [1] k.c. Zadbaj o to, aby w aneksie pojawiło się odpowiednie postanowienie w tym zakresie.

Wiem, że czekają Cię trudne czasy. Tak samo zresztą jak Twoich najemców. Wydaje mi się, że jeżeli tylko możesz sobie na to pozwolić, lepiej jest utrzymać najemcę z niższym czynszem najmu. Może to być nawet bardziej decyzja biznesowa niż podyktowana przesłankami z art. 357 [1] k.c.

Może takie podejście pomoże obu stronom łagodniej przejść kryzysowy okres i szybciej powrócić do równowagi “jak to wszystko się już skończy”.

Zachęcam Cię również do lektury poradnika dla najemcy. Zawsze warto spojrzeć na problem z drugiej strony. Łatwiej i szybciej można wtedy wypracować rozwiązanie.

Potrzebujesz wsparcia prawnego w negocjacjach z najemcą?

Jeżeli potrzebujesz porady prawnej w Twojej sprawie – napisz do mnie maila (mb@biznesove.pl) lub zadzwoń (604 255 020).

  1. przeanalizuję Twoją sytuację
  2. przygotuję i omówię z Tobą strategię postępowania
  3. sporządzę odpowiednie pismo prawnicze do najemcy
  4. będę uczestniczyć w negocjacjach z najemcą
  5. sporządzę aneks do umowy najmu.

A jeżeli sprawa znalazłaby swój finał w sądzie, będę reprezentować Twoje interesy w postępowaniu sądowym.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Agata 15 kwietnia, 2020 o 23:03

Pani Mecenas, przeczytałam gdzieś, że nowa ustawa przewiduje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań z umów najmu i podobnych umów dotyczących korzystania z powierzchni handlowych.

Nie za bardzo to rozumiem. To znaczy, że moje umowy z najemcami są już nieważne?

Trochę to mi się w głowie nie mieści.

Ale może to się mieści w granicach działania obecnego parlamentu…

Agata

Odpowiedz

Magdalena Bojaryn 17 kwietnia, 2020 o 12:08

Pani Agato, dziekuję za komentarz. Zapewne czytała Pani art. 15ze jednej z ustaw, która mówi o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań wynikających z umów najmu na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galerach handlowych o powierzchniach powyżej 2 tys m kw.Postanowienie to zadziwia prawników. Mnie dziwi również jednostronne podejście do tematu i nie zaproponowanie nic wynajmującym ze strony rządu. Bo jeżeli już zdecydował, że odbiera wynajmującym przychody z najmu przez najbliższe miesiące to należało coś zaproponować. Tymczasem mamy prawną konstrukcję, z którą nie za bardzo jest co zrobić.
W dużym uproszczeniu moim zdaniem na czas trwania zakazu, strony zwolnione są z tego aby wykonywać obowiązki z umowy najmu. Czyli najemca nie musi płacić, a wynajmujący udostępniać lokalu. Czy to jednak znaczy, że najemca może towar i wyposażenie w lokalu trzymać? Jeżeli tak, to wynajmującemu należy się wynagrodzenie za przechowywanie?
Takich pytań jest sporo.
Cały czas się równiez zastanawiam nad prawidłową interpretacją ust. 2 i 3 tego artykułu. Jeżeli coś wymyślę to na pewno napiszę o tym na blogu.

Tymczasem pozdrawiam serdecznie !
Magda

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. z siedzibą w Łodzi.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem mb@kacprzyk-bojaryn.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: