Czy warto negocjować umowę najmu z dużym wynajmującym?

Przed wakacjami zgłosił się do mnie klient z informacją, że chce wynająć lokal użytkowy na dworcu kolejowym. Powiedział, że zapoznał się z treścią umowy, która ma 40 stron i uważa, że w wielu miejscach jest dla niego niekorzystna. Dodał też, że chce, abym pomogła mu w negocjacji tej umowy.

Tak mniej więcej wyglądała nasza rozmowa:

– Czy zapytał się Pan, czy wynajmujący dopuszcza negocjacje umowy najmu? Czy w praktyce faktycznie można przedstawić propozycje zmian do umowy?

– Tak, ten lokal stoi pusty już ponad rok. Im też zależy na tym, żeby wynająć — odpowiedział Klient.

– To dobra wiadomość, bo szkoda, żeby Pan inwestował w pełny audyt umowy jak wynajmujący i tak jest usztywniony. Gdyby tak było, wtedy warto by było  do umowy razem usiąść, aby wiedział Pan, co podpisuje i ewentualnie zgodzić się lub nie.

– Porozmawiam jeszcze z wynajmującym i wrócę do Pani.

Klient wrócił z informacją, że możemy przedstawić swoje zmiany do umowy.

Same negocjacje umowy nie były łatwe.

Wynajmujący przy wielu zapisach, bardzo niekorzystnych dla najemcy, reagował w sposób, jaki znam z innych negocjacji z dużymi podmiotami: „takie mamy standardowe warunki najmu”, „zarząd nie wyraża zgody”.

Można mieć wtedy przeświadczenie, że nie warto dalej próbować.

Bo kiedy zamierzasz wynająć lokal od dużego dewelopera, który zawodowo zajmuje się wynajmem, albo jest podmiotem w części państwowym, albo jest to duża galeria handlowa, gdzie są ustandaryzowane warunki najmu, można mieć poczucie, że albo w 100% akceptujesz umowę najmu przedstawioną przez wynajmującego, albo do zawarcia umowy w ogóle nie dochodzi.

Czy warto zatem samemu podejmować się próby zmiany treści umowy najmu z dużym podmiotem? Czy warto angażować prawnika?

Moje wieloletnie doświadczenie i mail z dzisiaj o tym, że duży wynajmujący zaakceptował w 100% zmiany, jakie zaproponowałam do umowy najmu, świadczą o tym, że warto.

Klient napisał:

– Wynajmujący zaakceptował w 100% Pani propozycje. Dziękuję.

Ten dzisiejszy mail dotyczył zmian, jakie zaproponowałam w końcowej fazie negocjacji.

Wcześniej uzgodniliśmy inne zmiany, które łatwiej było wyegzekwować od wynajmującego.

Została nam ostatnia kwestia dotycząca postanowienia o karach umownych za nierozpoczęcie działalności w lokalu przez najemcę w terminie określonym w umowie (tzw. Dzień otwarcia.)

Wynajmujący nie chciał zrezygnować z kar umownych, ale poprosił o propozycję zmian do umowy najmu i podtrzymał chęć zawarcia umowy najmu. Czyli pojawiła się dobra wola ze strony wynajmującego.

Doszło do tego, gdy najemca jasno zadeklarował, że w takim kształcie umowy nie podpisze, bo nie chce odpowiadać za opóźnienia innych podmiotów, a z doświadczenia wie, że tak się zdarza i jest to za duże ryzyko.

W jaki sposób można takie ryzyko po stronie najemcy w umowie najmu znacząco zmniejszyć?

Powiem Ci jakie rozwiązania zaproponowałam i wprowadziłam do umowy. Zostały one w 100% przyjęte przez wynajmującego!

Wzięłam pod uwagę specyfikę działalności najemcy.

Porozmawiałam z klientem, co jest dla niego akceptowalne, jakie terminy realne i czy jest możliwe, aby klient częściowo otworzył lokal.

Okazało się, że nie z uwagi na rodzaj działalności i bez błogosławieństwa ze strony SANEPIDu co do całości działalności i lokalu, nie ma możliwości, aby lokal otworzyć.

Poprosiłam więc, aby najemca ustalił zapas czasowy, z jakim będzie czuł się bezpiecznie i dodał go do terminu otwarcia wskazanego w umowie najmu.

Ustaliliśmy, że sprawdzimy, czy dla wynajmującego taki czas będzie akceptowalny. Okazało się, że tak.

Ograniczyłam ryzyko naliczenia kar umownych przez wynajmującego.

* Wykluczyłam odpowiedzialność najemcy z tytułu kar umownych w sytuacji, kiedy przesunięcie terminu wynika z zaniechania bądź działania podmiotów trzecich np. SANEPIDu, a co nie ma związku z niedochowaniem należytej staranności przez najemcę czy z jego zaniedbaniami.

Chodziło o wykluczenie ryzyka, gdzie pomimo prawidłowego działania ze strony najemcy termin otwarcia jest przesunięty z przyczyn niezależnych od najemcy.

* Uzależniłam możliwość naliczenia kar umownych przez wynajmującego od wcześniejszego wezwania najemcy do otwarcia lokalu w terminie minimum 14 dni. Taki zapis dał klientowi dodatkowy czas.

Generalnie jestem za tym, aby w postanowieniach umów naliczających kary umowne za naruszenia obowiązków umowy, można było naliczyć kary umowne dopiero wtedy, jak wezwie się stronę naruszającą do zaprzestania naruszeń albo do prawidłowego wykonania umowy, i takie wezwanie pozostanie bez odzewu.

Uważam, że umowy nie powinny prowadzić do zarabiania na karach umownych, zwłaszcza te, które są umowami o współpracy, umowami długoterminowymi. Kary umowne powinny mieć wtedy głównie znaczenie odstraszające.

Wszystkie powyższe zmiany zostały zaakceptowane przez wynajmującego!

Umowa jest gotowa do zawarcia i najprawdopodobniej taki będzie finał negocjacji.

O czym jeszcze warto pamiętać przy negocjacji umów z dużymi podmiotami?

1. Warto wiedzieć co się podpisuje

Warto rozumieć zapisy umowy i wiedzieć co się będzie działo w danej sytuacji z umową, z prawami najemcy i jakie obowiązki i prawa ma wynajmujący.

Jeżeli i tak zdecydujesz się na zawarcie umowy najmu, nie zależnie od tego czy wynajmujący zgodzi się na zmiany do umowy, czy nie, to warto rozumieć, w jaki układ wchodzisz.

I tutaj nie ma co się oszukiwać. Jeżeli nie jesteś prawnikiem specjalizującym się w najmie, nie zdobędziesz tej świadomości bez konsultacji ze specjalistą.

Takim specjalistą nie jest najlepszy nawet agent nieruchomości.

2. Sprawdź, w jakiej sytuacji jest wynajmujący

Zapytaj się wynajmującego, ile Twój lokal stoi już pusty, kto był ostatnim najemcą.

Zapytaj się, ile rozmów odbył wynajmujący wcześniej i ilu jest chętnych na ten lokal. Może kilku odstraszyła wcześniej bardzo restrykcyjna umowa, a nie próbowali jej negocjować?

Może okazać się, że nie jesteś na przegranej pozycji jeżeli chodzi o możliwość negocjacji, tylko w bardzo dobrej i jak umiejętnie podejdziesz do tematu, to sporo zyskasz, zwłaszcza jak lokalizacja lokalu Ci odpowiada i zależy Ci na niej.

Choć pewnie wiesz, że tego ostatniego nie należy w negocjacjach za bardzo pokazywać 😉 Tylko tak w sam raz.

3. Bądź asertywny i odważny w mówieniu, na czym Ci zależy i dlaczego

Zasłanianie się przez wynajmującego standardowymi zapisami w umowie, których nie da się negocjować, jest pójściem na łatwiznę.

Wynajmujący nie musi poświęcać czasu na to, aby zmieniać umowę, jest taniej, prościej. W końcu trafi się taki najemca, który nie będzie miał czasu na negocjacje i podpisze taką umowę, jaką ma wynajmujący przygotowaną.

Sądzę, że po jakimś czasie bezskutecznego szukania najemcy, wynajmujący w końcu będzie musiał zmienić taktykę. Jeżeli więc otrzymujesz odpowiedzi na Twoje zmiany do umowy w stylu: „zarząd nie wyraża zgody”, „takie mamy standardy najmu”, nie poddawaj się, jeżeli są to zapisy, które są dla Ciebie ważne i kluczowe.

Uzasadniaj swoje stanowisko, tłumacz je wielokrotnie i dawaj też znać, że bierzesz pod uwagę interesy drugiej strony.

Takie podejście powoduje, że druga strona będzie się mniej broniła i najprawdopodobniej uda się Wam osiągnąć wspólnie satysfakcjonujące rozwiązanie.

***

Życzę Ci dobrych i bezpiecznych umów najmu, które pozwolą Ci spokojnie prowadzić biznes w miejscu, które do tego wybierzesz.

Jeżeli interesuje Cię temat negocjacji umów najmu — czytaj więcej tutaj.

Jeżeli chcesz zaprosić mnie do negocjacji Twojej umowy najmu — napisz do mnie.

Z przyjemnością pomogę Ci zawrzeć dobrą i dopasowaną do Ciebie umowę najmu 🙂

          Twój biznesovy radca prawny
          Magdalena Bojaryn

Zdjęcia: Monstera Production, Ketut Subiyanto

***

Co warto sprawdzić przed zawarciem umowy najmu lokalu – praktyczne informacje dla najemcy #usPRAWNijswojbiznes

Ostatnie sprawy dotyczące umowy najmu zawołały mnie do tego, aby napisać o kilku nieoczywistych aspektach wynajmu.

Czytaj dalej, zwłaszcza jak jesteś w trakcie negocjacji umowy najmu i jesteś najemcą.

Po pierwsze i najważniejsze: co sprawdzić PRZED zawarciem umowy najmu, albo dopilnować by sprawdził to pośrednik [Czytaj dalej…]