Przyjrzyjmy się takiej sytuacji. Jesteś wynajmującym i zawierasz umowę najmu ze spółką cywilną.
No właśnie. I tu pierwsza rzecz, którą należy wyjaśnić. Umowę spółki zawierasz z jej wspólnikami, a nie ze spółką.
Spółka cywilna nie jest jest najemcą.
To jej wspólnicy są stroną umowy i to oni są solidarnie odpowiedzialni za obowiązki wynikające z umowy najmu.
Ale wróćmy do Twojego przypadku.
Dostałeś informację od jednego ze wspólników, że z końcem roku 2020 wspólnicy kończą ze sobą współpracę. Spółka cywilna przestanie istnieć.
Zadajesz sobie pytanie: co w takim razie dzieje się z umową najmu.
Czy rozwiązanie umowy spółki cywilnej ma wpływ na umowę najmu?
Czy umowa najmu nadal obowiązuje?
Jak wystawiać fakturę na byłych wspólników w ramach umowy najmu?
Czy nadal istnieje solidarna odpowiedzialność byłych wspólników z tytułu umowy najmu?
Pytań i wątpliwości może być sporo, a odpowiedzi na nie zahaczają nie tylko o kwestie prawne i ale i o zasadność dalszej współpracy z byłymi wspólnikami spółki.
Ponieważ potencjalny konflikt byłych wspólników może mieć negatywny wpływ na interesy wynajmującego.
Czy umowa najmu w jakikolwiek sposób reguluje kwestię obowiązywania umowy najmu po rozwiązaniu umowy spółki?
Pierwsze co należy w takiej sytuacji sprawdzić to treść umowy. Może ona bowiem regulować tę kwestię.
Przykład 1: umowa najmu może zawierać postanowienie, które po pierwsze będzie nakładało na wspólników spółki cywilnej obowiązek informowania wynajmującego o fakcie rozwiązania umowy spółki; po drugie, może zawierać regulację, że wypowiedzenie umowy spółki stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu i skrócenia okresu wypowiedzenia do okresu wypowiedzenia umowy spółki.
Przykład 2: umowa najmu przeważnie opisuje sposób użytkowania lokalu, do jakiej działalności lokal może być używany, rzadko jednak zdarza się, że nakłada na najemcę obowiązek utrzymania konkretnej formy prawnej jego działalności i uzależnia od niej byt umowy najmu; umowa najmu może i powinna zawierać postanowienie o braku możliwości kontynuowania umowy po rozwiązaniu spółki cywilnej, jeżeli taka jest wola stron. Jeżeli tak jest, to przeważnie, na tej podstawie wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu, bo takie uprawnienie będzie dla niego przewidziane w umowie. Takie samo uprawnienie może być zastrzeżone na rzecz najemców.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że powszechną praktyką jest zawieranie umów najmu na czas określony.
Wtedy możliwość jej wypowiedzenia jest ściśle określona w umowie.
Przeważnie są w niej ogólne zapisy o rażącym naruszeniu obowiązków przez najemcę jako przyczynie wypowiedzenia umowy najmu.
Moim zdaniem, rozwiązanie umowy spółki cywilnej nie jest rażącym naruszeniem obowiązków umowy najmu.
Może jednak być wskazane w umowie jako przyczyna wypowiedzenia umowy najmu.
Należy w takim przypadku dokładnie przeanalizować umowę prawidłowo zinterpretować jej postanowienia i podjąć decyzję czy można taką umowę skutecznie wypowiedzieć z powodu zakończenia umowy spółki cywilnej.
Dlaczego kontynuowanie umowy najmu po rozwiązaniu umowy spółki cywilnej może być niekorzystne dla wynajmującego?
To pytanie w ogóle nie powstanie, jeżeli wspólnicy spółki cywilnej będą rozstawać się w zgodzie.
Nastąpi porozumienie co do tego, czy i kto chce dalej prowadzić działalność w miejscu, gdzie siedzibę miała spółka.
Wspólnicy dojdą do porozumienia co do podziału majątku i w taki sam polubowny sposób, sprawa zostanie rozwiązana w wynajmującym.
Jeżeli natomiast, wspólnicy będą w konflikcie, to dla wynajmującego może być lepiej, aby w nim nie uczestniczył i poszukał nowego najemcy.
Wojny wspólników potrafią przybrać rozmiary rozwodowego konfliktu małżeńskiego, gdzie celem nie jest pokojowe rozstanie, ale uprzykrzenie życia wspólnikowi. Tracą na tym wszyscy.
Może tracić też wynajmujący.
Jeżeli lokal jest w miejscu, gdzie w interesie wynajmującego jest, aby był lokal wynajęty i użytkowany, bo wpływa to na innych najemców i na chęć wynajęcia innych lokali, wynajmujący będzie miał w umowie najmu odpowiednie zastrzeżenie.
Najemca w takim wypadku jest zobowiązany do użytkowania wynajętego lokalu, a naruszenie tego postanowienia przeważnie obarczone jest wysokimi karami umownymi.
W takim wypadku, nie będzie w interesie wynajmującego, aby skonfliktowani wspólnicy byli stroną umowy.
Może się jednak okazać, że dla wynajmującego korzystniej będzie nie wypowiadać umowy najmu. Bo lepiej, aby umowa obowiązywała i nadal byli wspólnicy spółki cywilnej byli stroną umowy najmu i byli zobowiązani do zapłaty czynszu.
Czy rozwiązanie umowy spółki cywilnej automatycznie jest podstawą do rozwiązania umowy najmu?
Nie, jeżeli z umowy najmu nie wynika taka możliwość.
Można tu przywołać, bardzo stare ale aktualne orzeczenie Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 4 lutego 2000 r. sygn. akt II CKN 735/98), które omawiało tę kwestię.
Co się dzieje z umową najmu po rozwiązaniu umowy spółki cywilnej, której wspólnicy są najemcami?
Nic. Nadal obowiązuje, jeżeli nie została skutecznie wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron.
Jak wygląda odpowiedzialność byłych wspólników z tytułu umowy najmu po rozwiązaniu spółki?
Moim zdaniem, po ustaniu spółki cywilnej, za zobowiązania z tytułu umowy najmu powstałe po rozwiązaniu umowy spółki wspólnicy nadal odpowiadają wspólnie.
Nie ma jednak już odpowiedzialności solidarnej, chyba, że umowa najmu ją przewiduje.
Takie postanowienie powinno być w umowie najmu, jeżeli wynajmujący zawiera ją ze wspólnikami spółki cywilnej.
Rozwiązuje to wiele problemów praktycznych i polepsza sytuację wynajmującego w razie rozwiązania umowy spółki cywilnej.
Wynajmujący może wtedy żądać zapłaty czynszu najmu w całości od każdego z byłych wspólników.
Solidarność odpowiedzialności musi bowiem wynikać z przepisu prawa lub z umowy.
Magdalena Bojaryn
radca prawny dla przedsiębiorców
Photo by Dane Deaner on Unsplash
***
Umowa najmu nieruchomości z datą pewną. Jak zabezpieczyć trwałość umowy najmu na wypadek sprzedaży nieruchomości
Wyobraź sobie, że szukasz nieruchomości, gdzie chciałbyś dalej prowadzić swoją działalność.
Masz zakład produkcyjny.
Rozrastasz się i chcesz znaleźć nowe miejsce, na minimum 10 lat.
W końcu trafia się idealne miejsce. Robisz rozpoznanie.
Sprawdzasz księgi wieczyste, weryfikujesz czy nie ma obciążeń, które rzutowałyby na potencjalną umowę najmu.
Rozmawiasz z architektem i geodetą [Czytaj dalej…]
***
Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.
Napisałam ten wpis, jak zawsze, aby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!
Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.
Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }