Jeżeli zamierzasz akurat zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego, przeczytaj ten artykuł i dowiedz się dlaczego warto, abyś sprawdził księgę wieczystą lokalu.
Sprawdź przede wszystkim czy znasz numer księgi wieczystej nieruchomości (KW), którą zamierzasz wynająć.
A jeżeli ją znasz, bo właściciel nieruchomości (wynajmujący) wpisał ją do umowy najmu, to sprawdź koniecznie jej treść.
Ma to ogromne znaczenie zwłaszcza jeżeli:
- zależy Ci na długoterminowym najmie,
- lokalizacja firmy ma dla Ciebie duże znaczenie,
- masz zamiar ponieść relatywnie wysokie nakłady na wynajmowaną nieruchomość.
Przeczytaj poniżej jakie informacje i dlaczego powinieneś sprawdzić w KW przed podpisaniem umowy najmu.
Numer księgi wieczystej – zweryfikuj czy wynajmujący ma prawo do nieruchomości
Po pierwsze, zawierając umowę najmu, chcesz potwierdzić, że osoba podająca się jako właściciel lokalu jest nim w rzeczywistości.
Sprawdzasz najbardziej oczywistą rzecz, czyli to, że osoba podająca się za właściciela ma prawo do tego, aby nieruchomością dysponować.
Tutaj scenariuszy może być kilka.
Najczęściej spotykana sytuacja to, gdy własność wynajmowanego lokalu przysługuje małżonkom.
Jeżeli nieruchomość jest objęta jest wspólnością ustawową małżeńską, to:
- umowa najmu powinna być zawierana z dwojgiem małżonków jako wynajmującymi
- a jeżeli po stronie wynajmującego występuje tylko jeden z małżonków, to drugi powinien przynajmniej wiedzieć o umowie najmu i akceptować ten fakt.
Czyli w sytuacji takiej, gdy dostajesz do podpisania umowę najmu, gdzie jest tylko jeden z małżonków wymieniony jako wynajmujący, a po sprawdzeniu KW widzisz, że nieruchomość należy do obojga małżonków i jest w ich majątku wspólnym, potrzebujesz poprosić o zgodę drugiego małżonka na wynajem.
Nie musi to być oficjalna zgoda na umowie.
Wystarczy przykładowo kontakt mailowy z drugim małżonkiem i prośba aby potwierdził/a swoją wiedzę w temacie Twojej umowy. Wystarczy też jej obecność przy zawieraniu umowy, kontakt mailowy w trakcie wykonywania umowy.
Jeżeli jeden z małżonków działa poza wiedza i zgodą drugiego, to w sytuacji kiedy taki pominięty małżonek dowie się o tym, że zawarta jest umowa najmu bez jego zgody, i jej następczo nie udzieli, umowa taka straci swoją skuteczność. Wcześniej była umową zawieszoną.
Zobacz jak to komplikuje księgowo Twoje rozliczenia, nie mówiąc o tym, że najprawdopodobniej będziesz musiał szukać nowego miejsca dla Twojej firmy.
Nie jest to również kłopotliwe, gdy Twoja działalność nie zależy od lokalizacji. Jeżeli zależy, straty będą znacznie większe niż koszt przeprowadzki.
Będziesz musiał/a na nowo pozyskać klientów, prowadzić dodatkowe działania marketingowe. Lepiej sobie tego zaoszczędzić.
Sprawdź czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich
Po drugie, sprawdzając KW weryfikujesz czy w dziale III nie jest wpisane prawo najmu innego podmiotu lub inne obciążenie.
To, że dana osoba jest właścicielem nieruchomości nie musi być wystarczające, aby mogła nią dysponować.
We wspomnianym już dziale III KW możesz sprawdzić czy dana nieruchomość nie jest obciążona prawem osoby trzeciej. Co to może być?
Przede wszystkim weryfikujesz czy nie ma tam wpisanej umowy najmu na rzecz innego podmiotu.
To, że nieruchomość pokazywana Ci przez właściciela była pusta, nie oznacza, że ktoś inny jej nie wynajął. Może być tak, że umowa najmu jest już zawarta, a wejście najemcy do lokalu jest odroczone w czasie.
Kolejna rzecz jaką sprawdzasz to służebności przejazdu czy przechodu na nieruchomości – to dotyczy zwłaszcza dzierżawy nieruchomości niezabudowanych, ale nie tylko. Jeżeli taka służebność jest wpisana w KW, musisz się liczyć z tym, że osoby, którym takie prawo zostało przyznane, będą chciały z niego skorzystać.
Dział III KW powie Ci również, czy na danej nieruchomości toczą się egzekucje.
To istotna informacja dla Ciebie. Nikt nie chce mieć zakłócanego spokoju czynnościami komorniczymi. Chcesz móc spokojnie prowadzić firmę i nie tłumaczyć się klientom z czynności komorniczych w swojej siedzibie.
Choć możesz w tej informacji upatrywać również szansy na zakup nieruchomości tanim kosztem – na licytacji komorniczej, gdzie cena będzie mniejsza o 1/3 niż wartość według operatu.
Zaglądasz też do działu IV, aby sprawdzić hipoteki, zwłaszcza czy nie ma tam hipotek przymusowych, bo one sugerują to, że nieruchomość może stać się przedmiotem postępowania egzekucyjnego.
To z kolei oznacza możliwość zmiany właściciela nieruchomości, który niekoniecznie może chcieć dalej ją wynajmować.
O tym jak zabezpieczyć się trwałość umowy najmu w razie zmiany właściciela pisałam w tym artykule o znaczeniu daty pewnej na umowie najmu.
Jak ustalić numer księgi wieczystej?
Czasem słyszę, że najemcy mają problem z zapytaniem się wynajmującego o numer księgi wieczystej nieruchomości.
Ja tego problemu nie mam 🙂 możesz więc śmiało zlecić mi prowadzenie negocjacji dotyczącej umowy najmu. Wszystko ustalę, dopytam i sprawdzę.
Jeżeli jednak decydujesz się działać sam, to wiedz, że nie musisz się tłumaczyć z tego dlaczego chcesz numer księgi wieczystej nieruchomości, którą chcesz wynająć.
Normalną praktyką jest to, że w umowie najmu numer księgi wieczystej się umieszcza. Możesz więc się zdziwić, że takiego numeru nie ma i po prostu o niego poprosić.
Jeżeli bardzo chcesz, możesz sam numer takiej księgi ustalić mając jej adres. Możesz to zrobić on-line, od ręki, kosztuje to ok. 30 zł. Ta informacja o dostępności tego numeru dla każdego często jest szokująca dla kogoś, kto o tym nie wie i to niejako zamyka ten temat.
Gdzie sprawdzić treść księgi wieczystej?
Dobra wiadomość jest taka, że nie musisz w tym celu iść do sądu i prosić o wydanie odpisu z KW, zapłacić i czekać 2 tygodnie na odbiór.
Jak już masz numer księgi wieczystej wpisujesz go na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do i sprawdzasz co znajduje się w poszczególnych działach KW, od określenia właściciela po dział IV z hipotekami.
Pamiętaj, aby sprawdzić również to, czy nie ma odnotowanych wzmianek o złożonych wnioskach o zmianę w KW.
Z doświadczenia wiem, że wniosek potrafi czekać na rozpatrzenie i pół roku. Jeżeli taki wniosek jest złożony, warto dowiedzieć się o co w nim chodzi.
Dla tych co już zawarli umowę najmu i boją się sprawdzić treść KW 😉
A co jeżeli zawarłeś umowę najmu i numeru KW nie sprawdziłeś?
Zrób to teraz, żeby upewnić się, że wszystko jest dobrze, albo… żeby sprawdzić czym musisz się zająć w najbliższym czasie. I nie rób nic pod wpływem emocji. One nie są dobrym doradcą.
Skonsultuj się z prawnikiem, zapytaj innych przedsiębiorców.
Przykład: Ostatnio miałam przypadek klienta, który otrzymał wypowiedzenie zmieniające wysokość czynszu najmu lokalu użytkowego. Wypowiedzenie było złożone zupełnie nieskutecznie, bo nie ma takiej możliwości przewidzianej w umowie. Klient zdenerwował jak otrzymał to pismo i zaczął się zastanawiać jakie wynajmujący ma zamiary. Czy nie zechce mu wypowiedzieć umowy najmu, co jest możliwe dopiero na koniec tego roku.
W rozmowie zadałam klientowi kilka pytań. Między innymi takie: 1) czy w jego lokalizacji są dostępne inne nieruchomości jakie może bez szkody dla jego lokalizacji wynająć? 2) jakie są ceny wynajmu tych nieruchomości i czy są niższe czy wyższe niż to co zaproponował wynajmujący? 3) jakie byłyby koszty przeprowadzki do innej lokalizacji?
Jak Klient się zastanowił to doszedł do wniosku, że opłaca mu się teraz negocjować warunki najmu. tak aby zamrozić ewentualne podwyżki na najbliższe 1,5 roku -2 lata, umówić się z wynajmującym na takie rozwiązanie, żeby z ceną najmu spotkać się w połowie.
Ta cała sytuacja zmotywowała też klienta do tego, aby znaleźć w końcu nieruchomość, w którą zainwestuje pod swoją działalność i na wynajem.
Czy jeszcze jakieś dokumenty powinienem sprawdzić przed zawarciem umowy najmu?
Zastanawiasz się pewnie jeszcze czy jakieś inne dokumenty powinieneś sprawdzić przed zawarciem umowy najmu. Tak, ale o tym będzie w następnym wpisie.
Magdalena Bojaryn
radca prawny dla przedsiębiorców
Zdjęcie: Andrea Piacquadio
***
Umowa najmu nieruchomości z datą pewną. Jak zabezpieczyć trwałość umowy najmu na wypadek sprzedaży nieruchomości
Wyobraź sobie, że szukasz nieruchomości, gdzie chciałbyś dalej prowadzić swoją działalność. Masz zakład produkcyjny. Rozrastasz się i chcesz znaleźć nowe miejsce, na minimum 10 lat.
W końcu trafia się idealne miejsce. Robisz rozpoznanie. Sprawdzasz księgi wieczyste, weryfikujesz czy nie ma obciążeń, które rzutowałyby na [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }