Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Kiedy najemca może rozwiązać umowę zawartą na czas oznaczony.

Magdalena Bojaryn02 listopada 2020Komentarze (0)

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony bez możliwości wypowiedzenia to jednocześnie zabezpieczenie trwałości stosunku najmu ale i spore zobowiązanie dla obu stron. W razie niespodziewanej zmiany stosunków gospodarczych (patrz marzec 2020), któraś ze stron może chcieć umowę wypowiedzieć.

Jeżeli taka możliwość nie będzie przewidziana umową, to jest jedynie kilka przypadków, kiedy strony będą mogły taką umowę zakończyć przed okresem na jaki została ona zawarta.

Dziś opowiem Ci o tym jakie możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony ma najemca.

Z niniejszego wpisu dowiesz się:

  1. czy umowę najmu zawartą na czas określony bez możliwości jej wypowiedzenia można rozwiązać za porozumieniem stron
  2. w jaki sposób skutecznie rozwiązać za porozumieniem stron umowę najmu zawartą na czas określony
  3. w jakich sytuacjach najemca może rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony jeżeli możliwości takiej nie przewiduje umowa

Wypowiedzenie przez najemce umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas
określony za porozumieniem stron

Najlepiej, jeżeli zarówno najemca jak i wynajmujący dojdą do porozumienia, że chcą rozwiązać umowę najmu. Jest to najprostszy i najtańszy sposób rozwiązania umowy. Nie generuje sporów sądowych pomiędzy stronami. Jak zresztą znakomita większość ugodowo załatwianych spraw.

Zawarcie odpowiedniego aneksu do umowy najmu zmieniającego datę, do której obowiązuje umowa jest najlepszym i skutecznym sposobem na zakończenie stosunku najmu za porozumieniem stron.

Ważna jest również forma takiego aneksu – dopasowana do tego, co jest w umowie. Umowy najmu przeważnie w tym zakresie mają podobne uregulowania i wymagają dla zmiany umowy formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas
określony przez najemcę.

Jeżeli w umowie nie jest przewidziana możliwość wypowiedzenia umowy, to najemca ma jedynie dwa przypadki opisane w kodeksie cywilnym.

Umożliwiają mu one zakończenie umowy najmu przed czasem na jaki została ona zawarta.

Pierwszy z nich to przepis,
który mówi o wadach przedmiotu najmu.

Art. 664 k.c.

§  2.  Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wyżej cytowany artykuł daje najemcy możliwość wypowiedzenia umowy najmu, gdy lokal posiada wady, które wpływają w taki sposób na korzystanie z nieruchomości, że praktycznie jest to niemożliwe.

O wadach lokalu opowiem Ci w osobnym wpisie. Tu tylko zaznaczę, że chodzi o takie wady lokalu, które tkwią w nim samym a nie o czynniki zewnętrzne.

Przykłady takich cech lokali, które orzecznictwo uznaje za wady uzasadniające skorzystanie z art. 664 k.c. par. 2:

Wady fizyczne, które ograniczają przydatność rzeczy do umówionego użytku, to wady, które utrudniają jej używanie, zmniejszają jej
użyteczność lub uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy np.

  1. niesprawność urządzeń technicznych w lokalu
  2. niedostarczanie wody do lokalu,
  3. wadliwe funkcjonowanie windy
  4. nienależyte ogrzewanie lokalu,
  5. lokal o powierzchni mniejszej niż określona w umowie.

Orzecznictwo jest zgodne co do tego, że art. 664 k.c. będzie miał zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony bez możliwości wypowiedzenia. Trudno bowiem oczekiwać, że najemca będzie zobowiązany do kontynuowania umowy najmu i regulowania czynszu za lokal, który jest niezgodny z umową, ponieważ ma wady.

Drugi przypadek to wady lokalu
zagrażające życiu lub zdrowiu najemcy.

O tych wadach mówi cytowany niżej artykuł.

Art.  682.  

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Co istotne, Sąd Najwyższy (V CSK 467/12) stanął na stanowisku, że:

  1. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 k.c. powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego – w każdej prawnie dozwolonej formie – do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku.
  2. Powołany przepis może być stosowany niezależnie od tego, czy wady wyniknęły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

Czyli zanim najemca wypowie umowę najmu, musi wezwać wynajmującego do usunięcia takiej wady. I dopiero jak wynajmujący tego nie zrobi, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu.

Ważne jest również to, że uprawnienie najemcy do rozwiązania umowy najmu powstanie nawet wtedy, kiedy wady lokalu nie są wynikiem działań bądź zaniechań ze strony wynajmującego. Czyli nie ma znaczenia z czyjej winy powstały wady lokalu. Istotne jest to, że są i że zagrażają zdrowiu i życiu osób z niego korzystających.

O możliwościach rozwiązania umowy najmu z powodu skutków epidemii koronawirusa (COVID-19) przeczytasz w moim wpisie o zakończeniu obowiązywania umów najmu z powodu epidemii koronawirusa.

Jeżeli interesuje Cię temat umów najmu w kontekście epidemii koniecznie zapoznaj się z moim poradnikiem dla najemcy, gdzie znajdziesz bardzo praktyczne wskazówki odnośnie negocjacji z wynajmującym.

Przeczytaj także mój wpis o obniżeniu czynszu najmu z powodu epidemii.

*****

Magdalena Bojaryn

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

Zdjęcie w treści: Ryan Parker on Unsplash

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. z siedzibą w Łodzi.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem mb@kacprzyk-bojaryn.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: