Ostatnie sprawy dotyczące umowy najmu zawołały mnie do tego, aby napisać o kilku nieoczywistych aspektach wynajmu.
Czytaj dalej, zwłaszcza jak jesteś w trakcie negocjacji umowy najmu i jesteś najemcą.
Po pierwsze i najważniejsze: co sprawdzić PRZED zawarciem umowy najmu, albo dopilnować by sprawdził to pośrednik.
Współpraca z pośrednikami nieruchomości przy zawarciu umowy najmu
Dziś skupię się na jednym aspekcie przy zawieraniu umowy najmu.
Po więcej odsyłam do artykułu jaki napisałam dla Coraz Lepszej Firmy.
Jaki to aspekt?
Chodzi o współpracę z pośrednikiem nieruchomości.
Z moich obserwacji wynika następująca teza: pośredników, którzy pilnują kwestii prawnych związanych ze stanem nieruchomości, umową najmu i kwestiami prawnymi w trakcie realizowania usługi pośrednictwa, jest jak na lekarstwo.
I to nie jest artykuł wymierzony przeciwko pośrednikom. Żeby była jasność. To są wnioski ze spraw dotyczących najmu.
Zajmuję się tym na co dzień od ponad 10 lat i jest to moja specjalizacja.
W znakomitej ilości przypadków współpraca z biurem pośrednictwa nieruchomościami zaczyna się i kończy na połączeniu stron, ich skontaktowaniu.
Klienci więcej nie wymagają, sami niczego nie sprawdzają, nie weryfikują tego czy i co sprawdziło biuro, czują się bezpiecznie, bo był pośrednik a on się zna.
Zatem, odpowiedz sobie na dwa poniższe pytania.
>>> Dlaczego warto sprawdzać księgę wieczystą lokalu użytkowego przed zawarciem umowy najmu?
Czy uważasz, że skoro korzystasz z usług pośrednika to już o nic nie musisz się martwić?
Czy uważasz, że mając pośrednika nie potrzebujesz nic sprawdzać, nie ma potrzeby, aby umowę najmu skonsultować z prawnikiem?
Jeżeli odpowiedziałeś TAK, to jesteś w większości.
I takie postrzeganie jest (niestety) powszechne.
Jak wygląda Twoja umowa z pośrednikiem – sprawdź co dostaniesz oprócz kontaktu do wynajmującego
Pośrednik to nie prawnik (choć może mieć takie wykształcenie) i nie świadczy usługi doradztwa prawnego dot. nieruchomości, ale w jego obowiązkach może być przygotowanie umowy najmu – czy masz to w umowie z pośrednikiem?
Zdarza się, że pośrednik nie sprawdza stanu prawnego nieruchomości i tego czy dana nieruchomość może być wynajmowana na cele, dla których najemca chce wynająć nieruchomość – czy masz ten obowiązek wymieniony z umowie z pośrednikiem?
Najczęściej pośrednik skupia się na skontaktowaniu stron, pokazaniu lokalu, często już nie uczestniczy przy zawieraniu samej umowy najmu, albo uczestniczy tylko przy jej podpisaniu.
Współpraca z pośrednikami nieruchomości – czy pośrednik faktycznie działa tylko jak „swatka”;) ?
Jeżeli chodzi o stan prawny nieruchomości, odpytaj pośrednika co ustalił i jakie te ustalenia są. Niech Cię nie zadowoli informacja, że poprzednio ktoś prowadził tam działalność podobną do Twojej.
A co jeśli z powodu wady prawnej nieruchomości się stamtąd wyprowadził?
Odpowiedź od pośrednika najlepiej mieć na maila.
Przede wszystkim zależy Ci na tym, aby wiedzieć czy dana nieruchomość ma właściwości i cechy takie jakie są Ci potrzebne do prowadzenia w niej działalności gospodarczej.
Co to znaczy w praktyce?
Sprawdź w KW i innych dokumentach dotyczących nieruchomości jej przeznaczenie czyli czy jest to lokal mieszkalny, usługowy/użytkowy.
Jeżeli tej informacji nie ma w dokumentach, patrz poniżej i dopytaj o tę kwestię pośrednika i wynajmującego.
Zweryfikuj miejscowy plan zagospodarowania, czy jest i jak reguluje obszar gdzie znajduje się nieruchomość, którą chcesz wynająć.
Odpytaj sąsiadów w okolicznych lokalach/nieruchomościach, jeżeli są, o to jak im się prowadzi działalność, co im przeszkadza, co by chcieli zmienić.
To wszystko w ramach zaznajamiania się z nimi jako przyszłymi sąsiadami 🙂 Wiesz, po amerykańsku, z bułeczkami w koszyczku 😉
Ostatnio doradziłam podobnie klientce, która planowała od dewelopera wynająć duży lokal aby tam prowadzić szkołę językową.
W umowie deweloper nie chciał wziąć na siebie odpowiedzialności za to, że wspólnota mieszkaniowa może zażądać od niego tego, aby wypowiedział umowę najmu.
Dla klientki, która planowała spore inwestycje w lokalu, zmiana miejsca prowadzenia szkoły językowej wiązałaby się z utratą klientów. Byłby to duży problem. Musiała zminimalizować ryzyko, że coś pójdzie nie tak.
Klientka weryfikowała też od strony technicznej kwestie wyciszenia stropów (bo lokal użytkowy), nie mówiąc już o samym przeznaczeniu lokalu.
Rozmowy z sąsiadami innych lokali użytkowych ją uspokoiły. Od strony technicznej lokal spełniał wszystkie wymagania.
Wynajem trwa już pół roku. Na razie wszystko idzie zgodnie z planem.
Co zrobić jak stan prawny odbiega od tego co jest dla Ciebie bezpieczne?
Jeżeli stan prawny nieruchomości nie będzie taki jaki jest Ci potrzebny, a mimo to zdecydujesz się nieruchomość wynająć, bardzo ważne jest to co znajduje się w umowie najmu i jak zabezpieczysz na tę okoliczność swoje interesy.
Zobacz, że spokojny, niezakłócony najem = spokojne prowadzenie firmy.
A przynajmniej nie będzie ono zakłócane przez niezadowolonych sąsiadów, bądź właściciel nie wypowie Ci umowy najmu bo zobowiąże go do tego urząd decyzją administracyjną nakazującą mu korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.
>>> Jak wynajmujący może zabezpieczyć swoje roszczenie i przyspieszyć postępowanie sądowe
Jeżeli nie wiesz jak zadbać o swoje interesy w umowie najmu – ja zrobię to z przyjemnością. Możesz zwrócić się do mnie. Chętnie pomogę, doradzę.
Wspólnie możemy wypracować rozwiązanie, jakie będzie korzystne dla obu stron, a Ty nie będziesz siedział/a na bombie zegarowej.
Kontakt do mnie znajdziesz >>> Tutaj
Czy wynajmujący ma obowiązek dbać o Twoje interesy przy zawieraniu umowy?
Nie ma. Jednak… Wynajmujący nie może też wprowadzać Cię w błąd co do stanu prawnego lokalu bądź właściwości nieruchomości.
Jeżeli wie, że chcesz wynająć nieruchomość na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a on wie, że ma do wynajęcia lokal mieszkalny powinien Cię o tym poinformować.
Jeżeli tego nie zrobi, a Ty nie będziesz o tym wiedział/a będziesz miał podstawę do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych zawartej umowy najmu.
W praktyce oznacza to wysłanie odpowiedniego pisma do wynajmującego, które skutkuje tym, że umowę uważa się za niezawartą.
Może to oznaczać długoletni spór sądowy z wynajmującym. Lepiej więc wcześniej sprawdzić te kwestie i nie serwować sobie takiego stresu, kosztów i reorganizacji.
Nie zakładaj też, że wynajmujący się domyśli, że np.skoro zamierzasz mieć biuro rachunkowe, to potrzebujesz parkingu, bo przecież klienci będą parkować jak będą do Ciebie przyjeżdżać.
A co jak jego rozlicza księgowa, której dokumenty przesyła on-line i jak potrzebuje coś omówić, to się z nią zdzwania?
I nawet nie wie jak księgowa wygląda? 🙂I co więcej, wszystkie ustalenia i uzgodnienia z wynajmującym, bądź biurem dokumentuj mailowo. Jeżeli wszystkie informacje dostajesz ustnie, proś o maile, sam je pisz z podsumowaniem i proś o potwierdzenie.
Zadbaj o bezpieczny wynajem, aby móc spokojnie prowadzić firmę
Jak widzisz, warto zadbać o swoje interesy, warto weryfikować informacje jakie się dostaje, warto z zaufaniem ale świadomie podchodzić do negocjacji umowy najmu.
To ma być w końcu dom dla Twojej firmy – warto by był bezpieczny.
Twój biznesovy prawnik – radca prawny Magdalena Bojaryn
***
PS Wpis powstał w ramach cyklu #usPRAWNijswojbiznes – czyli serii artykułów podnoszących świadomość prawną przedsiębiorców.
Więcej artykułów znajdziesz pod linkiem www.biznesove.pl/wiedza
Jeżeli interesują Cię inne tematy związane z umową najmu:
- w tym artykule znajdziesz praktyczne informacje na temat wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony
- a tutaj znajdziesz praktyczne wskazówki dotyczące windykacji należności czynszowych z umów najmu.
Magdalena Bojaryn
radca prawny dla przedsiębiorców
Zdjęcie: Agence Olloweb pochodzi z Unsplash
***
Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Kiedy najemca może rozwiązać umowę zawartą na czas oznaczony
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony bez możliwości wypowiedzenia to jednocześnie zabezpieczenie trwałości stosunku najmu ale i spore zobowiązanie dla obu stron.
W razie niespodziewanej zmiany stosunków gospodarczych (patrz marzec 2020), któraś ze stron może chcieć umowę wypowiedzieć [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }