Czy najemca może żądać obniżenia czynszu najmu z powodu epidemii. Poradnik dla najemcy

Jeżeli jesteś przedsiębiorcą – najemcą lokalu użytkowego, Twoja firma zapewne odczuwa negatywne konsekwencje ograniczeń i restrykcji związanych z działaniami rządu jakie mają na celu przeciwdziałanie skutkom epidemii.

Zastanawiasz się nad tym czy możesz wystąpić do wynajmującego z wnioskiem o obniżenie czynszu najmu?

Jeżeli jesteś z branży objętej zakazem prowadzenia działalności gospodarczej i jest to jedyny rodzaj działalności jaki prowadzisz, z pewnością robisz wszystko, aby zredukować koszty stałe.

Jednym z tych kosztów jest czynsz najmu. Czekają Cię negocjacje z wynajmującym.

Poniżej znajdziesz praktyczne wskazówki, które pomogą Ci uzyskać swój cel: obniżenie czynszu najmu.

Zapewne zastanawiasz się na ile Twoja sytuacja pozwala Ci na to, aby skutecznie żądać od wynajmującego obniżenia czynszu najmu.

Możliwe, że Twoje położenie uzasadnia nawet rozwiązanie umowy najmu przed terminem jak jaki została zawarta.

Z tego wpisu dowiesz się:

1. czy możesz przez swoje oświadczenie obniżyć wysokość czynszu najmu?
2. na jakiej podstawie prawnej możesz żądać od wynajmującego obniżenia stawki najmu?
3. jak uzasadnić powody zmiany umowy najmu w przypadku zakazu prowadzenia działalności?
4. jak uzasadnić powody zmiany umowy najmu w przypadku spadku obrotów?
5. jaką stawkę czynszu zaproponować?
6. jakie kontrargumenty może wysuwać wynajmujący i jak się do nich ustosunkować?
7. jak się zachować, jeżeli wynajmujący nie zgodzi się na obniżenie czynszu najmu?
8. czy teraz składać pozew do sądu o zmianę umowy najmu?

(1) Czy oświadczenie najemcy o obniżeniu czynszu najmu jest skuteczne?

Nie.

Ciebie i wynajmującego łączy umowa i jej warunki mogą zostać zmienione tylko poprzez porozumienie stron.

Twoje pismo jakie będziesz kierował do wynajmującego powinno być propozycją zawarcia aneksu do umowy, w którym ustalicie nową stawkę czynszu i inne warunki jej obniżenia.

(2) Jaka jest podstawa prawna żądania obniżenia czynszu?

Zanim pojawi się argument w postaci art. 357 [1] k.c.tj. nadzwyczajnej zmiany stosunków, sprawdź dokładnie co mówi umowa najmu w zakresie możliwości jej wypowiedzenia przez Ciebie jako najemcę.

Skonsultuj się z prawnikiem czy nie zachodzą przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu z innych przyczyn przewidzianych w kodeksie cywilnym, niezależnie do tego czy umowa została zawarta na czas określony bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.

Mam na myśli art. 664 k.c.:

§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Przesłanki wynikające z kodeksu cywilnego, które umożliwiają najemcy wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym są dosyć radykalne i z pewnością już byś z nich skorzystał jakby zaistniały.

Jednak, doświadczenie pokazuje mi, że tak może nie być.

Możliwe, że akceptowałeś istotną wadę użytkowanego lokalu i nie korzystałeś z uprawnień z art. 664 k.c. Możliwe, że łatwiej Ci będzie skorzystać z art. 664 k.c. niż z art. 357 [1] k.c.

Jeżeli wykluczysz wady lokalu, które umożliwiłyby Ci wypowiedzenie umowy najmu w trybie art. 664 k.c., musisz przeanalizować przesłanki z art. 357 [1] k.c. i dobrze je uzasadnić.

Epidemia sama w sobie nie stanowi podstawy do żądania obniżenia czynszu najmu.

Dopiero jej skutki, jeżeli powodują, że realizowanie umowy z Twojej strony byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby Tobie rażącą stratą, czego ani Ty ani wynajmujący nie przewidywaliście przy zawarciu umowy, dają podstawy do tego aby skutecznie wysuwać roszczenia co do zmiany umowy najmu.

Zajmijmy się więc następną kwestią.

(3 i 4) Jak uzasadnić żądanie obniżenia czynszu najmu?

Obostrzenia i ograniczenia jakie zostały wprowadzone przez rząd celem zwalczania skutków COVID-19 muszą bezpośrednio i w sposób negatywny oddziaływać na Twój biznes.

W najgorszej sytuacji znajdują się najemcy, którzy zostali zmuszeni do tego, aby zaprzestać działalności. Są to branże:

1. eventowa i wystawiennicza
2. gastronomiczna
3. kulturowa i rozrywkowa
4. sport i rekreacja
5. turystyka
6. salony kosmetyczne i fryzjerskie.

Napisałam, że są najgorszej sytuacji. Jednocześnie mają najsilniejszy argument na poparcie żądania obniżenia czynszu i lepszą pozycję w negocjacjach.

Jednak sam zakaz prowadzenia działalności to jednak nie wszystko.

Musisz pamiętać, że obecna sytuacja musi powodować, że realizowanie umowy wiąże się z nadmiernymi trudnościami lub groziłoby Tobie rażącą stratą. 

Trudno tutaj odnieść się do przykładów, które będą pasować do każdej sytuacji. Nie jest to tak naprawdę możliwe.

Posłużę się zatem dwoma skrajnymi (1 i 3). Dam też jeden przykład (2) ze strefy, gdzie dużo będzie zależało od interpretacji i oceny konkretnych przypadków.

W każdej sytuacji ma też znaczenie kto jest wynajmującym i jaka jest jego pozycja i siła gospodarcza na rynku.  Pamiętaj, że przy ocenie przesłanek z art. 357 [1] k.c. sąd bada interesy obu stron.

Przykład 1: Lokal jaki wynajmujesz to salon kosmetyczny i fryzjerski. Jest to Twoje jedyne źródło utrzymania. Realizowanie umowy najmu powoduje, że zadłużasz się coraz bardziej, nie masz możliwości aby zapewnić utrzymanie sobie i swojej rodzinie.

W takiej sytuacji, w dużym uproszczeniu, masz bardzo mocne argumenty, aby skutecznie żądać obniżenia czynszu najmu.

Podczas negocjacji trudno będzie wynajmującemu dyskutować z tym, że nie masz możliwości, aby działalność prowadzić.

Przykład 2: Lokal jaki wynajmujesz to salon kosmetyczny i fryzjerski, Jednocześnie prowadzisz duży sklep on-line z artykułami kosmetycznymi, który stanowi 60% przychodów Twojej działalności. Wyniki sprzedaży w sklepie internetowym nawet polepszyły się na skutek epidemii (ludzie częściej kupują online). Zapłata czynszu najmu obniża rentowność Twojej firmy ale nie można jednoznacznie stwierdzić, że realizowanie umowy wiąże się z nadmiernymi trudnościami albo że grozi Ci rażącą stratą.

Nadal uważam, że argumenty do obniżenia czynszu najmu są, jednak będzie to trudniejsze do uzasadnienia.

Przykład 3: Wynajmujesz sieć lokali, gdzie prowadzone są salony fryzjerskie i gabinety spa i ta działalność jest częścią działalności dużej spółki produkującej kosmetyki. Salony fryzjerskie i SPA to 10% przychodów spółki.

W takim przypadku trudno będzie o wykazanie przesłanek z art. 357 [1] k.c. Jednak jest to duże uproszczenie i zawsze trzeba przyjrzeć się indywidualnej sytuacji stron.

Tutaj zasadnym może się okazać argument, który jest bardzo ryzykowny i nie umiem przewidzieć jak będzie oceniamy w ewentualnym postępowaniu przez sąd, że nie jest to zgodne z zasadami współżycia społecznego czyli tak na prawdę „nie jest sprawiedliwe”, żeby tylko jedna strona (najemca) ponosiła ryzyko obecnego stanu rzeczy.

Czyli:

• najemca nie może korzystać z lokalu jaki wynajmuje z przeznaczeniem jakie zostało ustalone w umowie
• wynajmujący nadal pobiera czynsz w pełnej wysokości, pomimo tego, że tak naprawdę, nie ze swojej winy i nie z przyczyn leżących po jego stronie, umowa nie może być wykonywana.

Ta sytuacja jest dość skomplikowana.

Zauważ, że podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnić Ci lokal.

Jako najemca nie musisz w nim prowadzić działalności.

To czy ten lokal wykorzystujesz jest w całości zależne od Ciebie. No właśnie, czy tak na prawdę jest?

Widzę przynajmniej dwa wyjątki:

1. w umowie jako najemca możesz mieć obowiązek prowadzenia w lokalu działalności: przykładowo właściciel kamienicy, gdzie znajdują się lokale użytkowe nie chce, aby stały one nieużywane, stąd wymóg, aby najemca aktywnie i w sposób określony w umowie z lokalu korzystał; wymóg ten może też dotyczyć lokali frontowych
2. obecny stan związany z epidemią, kiedy nie masz wpływu na to, czy możesz w wynajmowanym lokalu swoją działalność prowadzić.

Pojawiają się więc argumenty ze strony wynajmujących, że oni umowę realizują i należy im się wynagrodzenie. Trudno odmówić tym argumentom racji.

Wynajmujący poczynił wcześniej inwestycje w nieruchomość, niejednokrotnie spłaca jeszcze kredyt hipoteczny.

Jednak art. 357 [1] k.c. został przewidziany na okoliczności, kiedy umowa z przyczyn niezależnych od stron z powodów jakich strony wcześniej nie mogły przewidzieć nie może być realizowana zgodnie z jej treścią.

Dlaczego?

Ponieważ spowoduje to rażącą szkodę dla jednej ze stron lub wiąże się dla niej z nadmiernymi trudnościami.

W przypadku, gdy możesz prowadzić działalność gospodarczą, ale z powodu zamrożenia gospodarki Twoja firma odczuła spadek obrotów, uzasadnienie Twojego stanowiska powinno właśnie opierać się na pogorszeniu Twojej sytuacji ekonomicznej i Twoich prognoz na przyszłość.

Tutaj też bardzo dużo zależy od branży.

W wielu gałęziach gospodarki notuje się spadek obrotów spowodowany tym, że „wszyscy czekają co będzie”. Dopiero za 2-3 miesiące będziemy wiedzieć więcej.

Przykład: Jeżeli Twoja branża to budowa stron www, to można przypuszczać, że nie powinieneś narzekać na brak zleceń. Tym bardziej, że dużo firm teraz patrzy co mogą robić on line. Możesz jednak odczuwać spadek obrotów, bo wszystko dopiero ruszy za jakiś czas. Jak firmy będą chętniej wydawać pieniądze.

W takim przypadku doradzałabym podejście mieszane do negocjacji z wynajmującym. Wielu właścicieli nieruchomości woli dostać mniejszy czynsz ale dostać, niż nie dostać żadnego. Potraktuj te negocjacje biznesowo. Patrz na relację, a nie tylko na treść art. 357 [1] k.c.

W wielu przypadkach wynajmujący podchodzą do oczekiwań najemców w sposób wyrozumiały. Wiedzą, że:

1. może być trudniej z płynnością finansową
2. będzie im trudniej pozyskać nowego najemcę, bo zwolni się sporo nieruchomości, podaż będzie większa niż popyt
3. zanim sądy nie powrócą do normalnego działania nie mają możliwości egzekwowania umowy w sposób przymusowy.

I nie chodzi teraz o to, żeby prowadzić wojnę na argumenty, tylko żeby zbliżyć się do takiego rozwiązania, którego możemy spodziewać się w wyroku sądowym, gdyby już do tego doszło.

Pewnie zastanawiasz się jak uzasadnić rażącą stratę, o której mowa w art. 357 [1] k.c. Zapłata pełnego czynszu najmu musi u Ciebie powodować takie uszczuplenie majątkowe, że :

1. nie będziesz w stanie w normalny sposób prowadzić firmy, tak aby móc dalej pozyskiwać zlecenia i generować przychody
2. będziesz zmuszony zwolnić pracowników
3. jeżeli masz jednoosobową działalność i jesteś jedynym lub głównym żywicielem rodziny, nie będziesz miał możliwości aby zapewnić jej utrzymanie.

Siłą rzeczy nie jestem w stanie podać argumentów, które będą pasować każdemu najemcy.

Trzeba popatrzeć na firmę od środka, na branżę, zebrać wszystkie informacje.

Druga rzecz, to przygotować się również jeżeli chodzi o argumenty wynajmującego. Nie po to, aby nimi strzelać tylko po to, aby brać je pod uwagę.

Tak. Dokładnie to miałam na myśli.

Jeżeli jako najemca zaczniesz brać pod uwagę interesy drugiej strony, wynajmujący nie będzie musiał ich tak bardzo bronić i będzie bardziej skłonny do tego, aby i Tobie pójść na rękę.

Uważam, że w obecnej sytuacji obie strony wyjdą na tym lepiej, gdy będą grały do jednej bramki. Tą bramką jest poradzenie sobie w kryzysie i wyjście z niego obronną ręką.

Dowiedz się ile kosztuje porada prawna w Twojej sprawie. Skorzystaj z formularza poniżej:

(5) Jaką stawkę czynszu zaproponować?

Proporcja obniżenia czynszu powinna wynikać z wniosków jakie masz po przeczytaniu uwag do pkt. 3 i 4 powyżej.

Jeżeli najemcą jest duża spółka handlowa z kapitałem zakładowym kilkadziesiąt milionów złotych, a wynajmujący to jednoosobowa działalność gospodarcza, najemca nie może oczekiwać, że wynajmujący będzie chętny do tego, aby obniżyć czynsz o 80 czy 90%.

To znaczy oczekiwać może, jednak musi się liczyć z tym, że wynajmujący się nie zgodzi. I będzie miał na tą okoliczność dobre argumenty podczas negocjacji.

Przy odwrotnej sytuacji, takie oczekiwanie już będzie miało większe uzasadnienie i będzie bardziej zbliżone do tego, czego najemca mógłby spodziewać się w sądzie.

(6) Argumenty wynajmującego – jak się przygotować do negocjacji?

Poniżej przedstawiam tylko niektóre z możliwych argumentów, czy też warunków jakie mogą pojawić się, ze strony wynajmującego podczas negocjacji.

1. żądanie przedstawienia dokumentów finansowych na potwierdzenie spadku obrotów i sytuacji majątkowej
2. kwestionowanie argumentu „nadmiernej trudności” lub „rażącej straty” po stronie najemcy przy wykonywaniu umowy
3. uzależnianie obniżenia czynszu od udzielenia zabezpieczeń (weksel, dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym)
4. oczekiwanie wynajmującego, aby udzielona obniżka czynszu została zapłacona w terminie późniejszym
5. obniżenie czynszu pod warunkiem, że będzie on płacony w terminie.

ad 1) Najemca nie ma obowiązku ich pokazywać, jednak trzeba wziąć pod uwagę to, wynajmujący może chcieć zweryfikować Twoje twierdzenia o zmniejszonych obrotach z dokumentami.

Od Ciebie będzie zależało czy będziesz chciał dokumenty finansowe pokazać i uwiarygodnić swoją sytuację finansową.

Musisz liczyć się z tym, że nie ujawnienie tych dokumentów może wzbudzić nieufność wynajmującego co do prawdziwości podawanych przez Ciebie informacji finansowych dotyczących spadku obrotów.

ad 2) Wynajmujący może twierdzić, że masz możliwości aby się przebranżowić lub wykorzystać lokal do innej działalności. Czyli może twierdzić, że masz możliwości, aby poczynić działania celem zagospodarowania lokalu jaki jest przedmiotem najmu.

Pytanie czy ma rację zależy od Twoich możliwości, od tego czy prowadzisz inny biznes, którym możesz sfinansować straty w tym pierwszym, czy masz możliwości, aby się przebranżowić i czy w ogóle można od Ciebie tego oczekiwać.

To są bardzo trudne zagadnienia i nie mam możliwości, aby wyczerpująco na nie odpowiedzieć.

Tutaj bardzo duże znaczenie będzie miała indywidualna sytuacja najemcy.

Generalnie przyjmuje się, że do wykonania zobowiązania należy przykładać należytą staranność przyjętą przy wykonywaniu danej działalności.

Zauważ proszę, że nawet jeżeli teoretycznie miałbyś możliwości aby się przebranżowić, to zajmie to trochę czasu.

Do tego są tez potrzebne środki finansowe. Nie musi to wcale oznaczać, że możesz bez poniesienia rażącej straty wykonywać zobowiązanie z tytułu umowy najmu.

ad 3) Jeżeli masz płacić mniej to żądanie dodatkowych zabezpieczeń może być trudne do uzasadnienia. Jednak są to negocjacje, a każda ze stron może stawiać swoje warunki.

Ty jako najemca możesz nie godzić się na warunki proponowane przez wynajmującego, jeżeli są dla Ciebie niekorzystne albo uważasz je za krzywdzące.

Przykład: odpowiedzialność z weksla jest o tyle niebezpieczna, że wynajmujący może po otrzymaniu nakazu zapłaty z sądu od razu windykować należności przez komornika. Nie musi czekać na prawomocność nakazu. I nawet jeżeli nakaz zaskarżysz, to nie będzie to miało wpływu na postępowanie egzekucyjne. Chyba, że zawnioskujesz o uchylenie wykonalności nakazu zapłaty ale musisz mieć argumenty, które uderzają w zasadność pozwu i samego nakazu.

ad 4) Wynajmujący może chcieć zadziałać tak jak bank.  Udzieli Ci wakacji kredytowych ale będzie chciał i tak odzyskać całość kwoty. Jeżeli otrzymasz taki warunek od wynajmującego to:

• nie zgadzasz się na taki warunek, pamiętaj jednak, że to są negocjacje, a wynajmującemu raczej zależy na tym, żeby utrzymać wpływy z umowy najmu nawet w mniejszej wysokości; możesz wykorzystać ten warunek na swoją korzyść – zobacz poniższe punkty:
• przystajesz na ten warunek i próbujesz uzyskać większą obniżkę – teraz zapłacisz mniej, będziesz miał więcej gotówki w ręku,
• zgadzasz się i negocjujesz odroczenie w czasie spłaty obniżki lub rozłożenie jej na raty w taki sposób, żeby nie była dla Ciebie kłopotliwa jak już będziesz mógł normalnie działać.

ad 5) Warunkowa obniżka czynszu ma być zabezpieczeniem dla wynajmującego, żeby nie musiał windykować tych obniżonych stawek czynszowych.

Jest też swojego rodzaju motywacją do tego abyś płacił czynsz w terminie.

Jeżeli jesteś pewien, że zapłacisz w terminie, możesz wykorzystać ten argument do tego, żeby uzyskać większą obniżkę lub przesunąć termin płatności czynszu, po to abyś był pewien, że zapłacisz.

Musisz mieć na uwadze to, że jak będziesz bardzo oponował, wynajmujący może mieć poczucie, że nie zamierzasz płacić w terminie.

Na Twoją korzyść będzie działać również to, jeżeli wcześniej wynajmujący nie musiał się upominać o czynsz i opłaty.

Możesz argumentować, że w obecnej sytuacji trudno cokolwiek przewidzieć. Taki zapis to dodatkowy stres. Nie chcesz mieć takiego ciężaru nad sobą, że jednodniowe opóźnienie w zapłacie spowoduje przywrócenie pełnego czynszu najmu.

Zupełnie naturalne jest to, że zarówno Ty jak i wynajmujący chcecie chronić swoje interesy.

Sądzę, że kluczem do zawarcia porozumienia jest zrozumienie nawzajem swoich stanowisk i poszukania miejsca, gdzie interesy obu stron mogą się spotkać, a kompromis wcale nie będzie zgniły.

(7 i 8) Jak się zachować w przypadku braku zgody najemcy na obniżenie czynszu najmu?

Czyli co zrobić, gdy dojedziemy do sytuacji patowej w negocjacjach. Tutaj nie ma prostych rozwiązań także.

Jeżeli masz mocne argumenty do tego, żeby przed sądem żądać obniżenia czynszu najmu albo nawet rozwiązania umowy, doradzałabym płacenie tej części czynszu jaką uznasz za odpowiednią. Patrz uwagi do pkt. 3-5 powyżej.

Skonsultuj się z prawnikiem, żeby ustalić czy w Twojej sytuacji lepiej jest już od razu złożyć powództwo z art. 367 [1] k.c. i nie czekać, aż o zapłatę upomni się wynajmujący.

Rezultat jego postępowania, jeżeli je rozpocznie, będzie zależał od tego, jaki będzie wynik Twojego postępowania. Możliwe więc, że warto być pierwszym w sądzie.

Wtedy, w odpowiedzi na pozew o zapłatę za czynsz ze strony wynajmującego, będziesz wnosił o zawieszenie tego postępowania.

Powodem będzie toczące się z Twojej inicjatywy postępowanie z art. 357 [1] k.c.

Po nowelizacji postępowania gospodarczego w 2019 nie ma możliwości, aby złożyć pozew wzajemny. Nie będziesz więc mógł w odpowiedzi na pozew o zapłatę należności z czynszu najmu wnieść powództwa z art. 357 [1] k.c.

Reasumując, najlepszą opcją jest jednak zawarcie ugody.

Zachęcam również, abyś zajrzał do moich dwóch wpisów dotyczących wynajmującego (tutaj i tutaj).

Warto spojrzeć na problem z drugiej strony. Wtedy łatwiej i szybciej można wypracować rozwiązanie.

Magdalena Bojaryn
radca prawny dla przedsiębiorców

***

Najemca oczekuje zakończenia umowy najmu z powodu epidemii. Negocjacje z najemcą

We wcześniejszym wpisie szeroko opisałam najważniejszej kwestie jakie wynajmujący będzie musiał rozważyć rozpatrując wniosek najemcy o obniżenie czynszu najmu.

W przypadku umów zawartych na czas określony, pojawia się pytanie, czy najemca może skutecznie żądać skrócenia obowiązywania umowy najmu.

Mam na myśli oczywiście przypadek, gdzie najemca powołuje się na obecną sytuację, będącą skutkiem ogłoszenia stanu epidemii w Polsce [Czytaj dalej…]

***

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

Otagowane jako: aneks do umowy najmu, art. 357 kc, art. 357(1), artykuł 357, nadmierna trudność, nadzwyczajna zmiana stosunków, najem komercyjny negocjacje wynajmu powierzchni, najem nieruchomości, negocjacje z najemcą biuro, obniżenie czynszu najmu, obniżka czynszu najmu, poradnik dla wynajmujących, pozew art. 357 [1] k.c., pozew umowa najmu, rażąca strata, rebus sic stantibus, rebus sic stantibus a umowa najmu, spór wynajmujący najemca, wynajem powierzchni biurowej negocjacje