Przy windykacji należności, i to nie tylko czynszowych, znaczenie ma czas.
Czas reakcji na pojawiające się zadłużenie, czas w jakim złoży się pozew do sądu i czas kiedy będzie można zacząć windykować należność przez komornika.
Wyobraź sobie, że wyczerpałeś polubowne możliwości wyegzekwowania należności i złożyłeś pozwy o zapłatę, Otrzymałeś nakazy zapłaty.
Co teraz?
Ruch jest teraz po stronie pozwanych.
Jeżeli najemca bierze aktywnie udział w postępowaniu sądowym i kwestionuje nakaz zapłaty, pojawia się realne zagrożenie, że faktyczna windykacja bardzo odsunie się w czasie.
W chwili kiedy będziesz dysponował tytułem wykonawczym (czyli prawomocnym orzeczeniem sądu zaopatrzonym w klauzulę wykonalności), może być już za późno na windykację.
Więc co teraz?
Siedzisz z założonymi rękami skazany na indolencję naszego wymiaru sprawiedliwości?
Narzekasz na opieszałość sądów czy bierzesz sprawy w swoje ręce i działasz?
Moje doświadczenie mówi, że to, że najemca przestaje płacić za czynsz najmu, to znak, że popadł w poważne tarapaty finansowe.
Bardzo często jest to początek końca biznesu najemcy.
Powiem Ci jednak, że nie wszystko stracone.
Jeżeli jako wynajmujący dbasz o odpowiednią dokumentację podczas wykonywania umowy najmu, postępowania sądowe wobec najemców będą dla Ciebie tańsze i łatwiejsze.
Więcej o tym jak 4-krotnie obniżyć koszty windykacji możesz przeczytać w poradniku, który pobierzesz klikając tutaj.
Jeżeli jednak:
- nie masz do dyspozycji aktu notarialnego z dobrowolnym poddaniem się przez najemcę egzekucji
- brakuje Ci dokumentów do uzyskania nakazu w postępowaniu nakazowym
masz wpływ na to, jak długa będzie Twoja droga do majątku i środków finansowych Twojego dłużnika – najemcy.
Przyspieszenie postępowania na etapie sądowym przed wydaniem wyroku – wykorzystanie art. 148 [1] k.p.c. celem przyspieszenia odzyskania roszczenia
Weźmy na warsztat trudny przypadek, gdzie jako wynajmujący nie masz możliwości, aby w sądzie uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym.
Możesz jedynie ubiegać się o wydanie nakazu w postępowaniu upominawczym.
Składasz pozew i sąd wydaje nakaz.
Następnie najemca składa skutecznie sprzeciw od nakazu zapłaty. Nakaz wtedy traci moc.
Nie masz wyjścia musisz prawie zawsze czekać na termin rozprawy.
Na tym etapie możesz przyjrzeć się dokładnie temu, co napisał najemca w sprzeciwie i czy obiektywnie jego argumenty mają jakąś moc.
Jest to ważne, bo celem pozwanego może być jedynie przedłużanie postępowania.
Możesz nie być w stanie merytorycznie tego zrobić – wtedy możesz skontaktować się ze swoim prawnikiem.
A jeżeli go nie masz to możesz do mnie napisać.
Zobacz co musisz sprawdzić. Jeżeli w sprzeciwie od nakazu zapłaty dłużnik:
- nie podniesie żadnych merytorycznych argumentów, które mogłyby rzutować na zasadność roszczenia
- nie będzie żądał przeprowadzenia rozprawy i
- nie będzie wnosił o przeprowadzenie dowodu ze świadków lub dowodu z przesłuchania stron
a sąd uzna, że istnieje możliwość rozstrzygnięcia sprawy na posiedzeniu niejawnym – sąd może nie wyznaczać rozprawy i wydać wyrok bez przeprowadzania rozprawy.
Jeżeli tak zrobi, zobacz jaka jest to oszczędność czasu dla Ciebie.
Z mojego doświadczenia wynika, że sądy same z siebie tego nie robią, więc warto zwracać sądowi uwagę na treść art. 148 [1] k.p.c. i w ten sposób pomóc samemu sobie.
Przyspieszenie postępowania sądowego po wydaniu wyroku w I instancji – wykorzystanie nieprawomocnego wyroku sądu I instancji w celu zabezpieczenia roszczenia czynszu najmu
Przypuśćmy, że masz już w ręku wyrok sądu I instancji zasądzający na Twoją rzecz należności od Twojego najemcy.
Dłużnik złożył jednak apelację.
Pewnie wiesz jak denerwujące czekanie (jeszcze około 1,5 roku albo dłużej) na rozstrzygnięcie sądu II instancji.
Tym bardziej, że należność tak na prawdę nie jest sporna.
Dłużnik po prostu przeciąga postępowanie jak bardzo jak tylko może, wyłącznie po do, aby uniknąć zapłaty.
W tym miejscu mam dla Ciebie dobrą informację.
Już ponad rok obowiązują znowelizowane przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Dają Ci możliwość, abyś z takim wyrokiem udał się do komornika i zabezpieczył swoją należność.
Wyrok sądu I instancji, który jeszcze nie jest prawomocny stanowi tytuł zabezpieczenia.
Co to oznacza?
Oznacza to, że z takim nieprawomocnym wyrokiem w sprawie gospodarczej możesz udać się do komornika i wszcząć postępowanie zabezpieczające, aby zabezpieczyć Twoje roszczenia.
Co w postępowaniu zabezpieczającym zrobi komornik?
- ustali majątek dłużnika, o ile Ty go o nim nie poinformujesz
- zajmie rachunki bankowe dłużnika
- zajmie ruchomości np. maszyny lub pojazdy dłużnika
- zajmie wierzytelności jakie przysługują dłużnikowi od jego kontrahentów.
Jeżeli chodzi o ten ostatni punkt, bardzo przydaje się wiedza o dłużniku – najemcy.
Zajmowanie pieniędzy należnych Twojemu dłużnikowi u jego kontrahentów działa dobrze na zabezpieczenie Twojego roszczenia, i jednocześnie działa źle na wizerunek dłużnika.
Dlatego może być elementem motywującym dla dłużnika, aby wywiązał się z płatności zanim o jego długach dowiedzą się jego klienci.
Zabezpieczonych środków pieniężnych komornik nie przesyła Tobie, jako wierzycielowi, ale przechowuje je na rachunku depozytowym do momentu kiedy albo dostarczysz mu tytuł wykonawczy – czyli prawomocne orzeczenie sądu zaopatrzone w klauzulę wykonalności, albo poinformujesz, że sprawę w II instancji przegrałeś w całości lub w części.
W pierwszym przypadku komornik przekazuje Tobie zabezpieczone środki.
W drugim przypadku zwraca całość lub część pozwanemu/najemcy.
Tytuł zabezpieczenia pozwala Ci również wpisać hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika, choć w przypadku długów z czynszu najmu będzie miało to mniejsze znaczenie.
Firmy posiadające własne nieruchomości nie wynajmują raczej biur od innych przedsiębiorców. Korzystają z własnych nieruchomości.
Nie jest jednak wykluczone, że indywidualni przedsiębiorcy mając swój prywatny majątek w postaci nieruchomości, jednocześnie wynajmują hale produkcyjne bądź magazyny od Ciebie jako wynajmującego.
Piszę o tym, bo warto nie wykluczać zawczasu pewnych możliwości.
Jeżeli trwa wyścig do majątku przedsiębiorcy, to ten kto szybciej wykona odpowiednie kroki, ten znajdzie się przed innymi wierzycielami w kolejce do płatności.
Jakie są korzyści skorzystania z postępowania zabezpieczającego?
Sprawy windykacyjne toczą się szybciej, z lepszym efektem dla wierzyciela, gdy wierzyciel wykorzystuje możliwości jakie daje mu ustawa i używa nieprawomocnego wyroku w sprawie gospodarczej.
Dłużnik bowiem musi zmienić kierunek działania.
Przeważnie odpuszcza, bo taktyka dłużnika polegająca na przeciąganiu postępowania przestaje przynosić efekty.
Jeżeli dalej będzie przedłużał postępowanie, skończy się to tylko powiększaniem wysokości zadłużenia o odsetki i o koszty postępowania zabezpieczającego.
Nie ma wolnych środków, bo te są zablokowane przez komornika.
Co więcej, niewielu pozwanych zdaje sobie sprawę z tego, że zaskarżając nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym albo nakazowym nie mając tak naprawdę ku temu merytorycznych powodów, zwiększa sobie dług o koszty zastępstwa procesowego.
Są one wyższe, gdy sprawa przechodzi do postępowania zwykłego.
Oczywiście dotyczy to postępowań, w których powód jest reprezentowany przez pełnomocnika: radcę prawnego lub adwokata.
Możliwe, że jakby najemca się zastanowił, przeliczył to okazałoby się, że nie opłaca mu się tak naprawdę skarżyć nakazu tylko lepiej jest porozumieć się z wynajmującym i mu zapłacić.
Kto ponosi koszty postępowania zabezpieczającego?
Koszty postępowania zabezpieczającego ponosi pierwotnie wierzyciel.
Nie są to koszty małe bo stanowią obecnie 5% kwoty zabezpieczenia, czyli tyle samo co koszty sądowe.
I co więcej nie są od razu doliczane do długu dłużnika i egzekwowane przez komornika.
Wierzyciel musi sam zadbać o to, żeby te koszty mógł od dłużnika egzekwować.
W tym celu należy w odpowiednim terminie wysłać stosowny wniosek do sądu celem przyznania tych kosztów.
Inaczej wierzyciel nie będzie mógł ich odzyskać.
W ostatniej z prowadzonych przeze mnie spraw, wierzyciel musiał zapłacić komornikowi kwotę 1400 zł przy kwocie długu jaki zabezpieczaliśmy – 28.000 zł.
Komornik zabezpieczył całość należności.
Otrzymaliśmy już klauzulę wykonalności na nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym.
Złożyłam więc w imieniu klienta wniosek egzekucyjny.
Obecnie klient czeka na przekazanie środków, które wcześniej zostały zabezpieczone przez komornika.
Wniosłam również do sądu odpowiednie pismo celem przyznania klientowi kosztów postępowania zabezpieczającego.
Tu jest bardzo istotne, aby dobrze określić termin do kiedy taki wniosek należy złożyć i zrobić to w terminie.
Magdalena Bojaryn
radca prawny dla przedsiębiorców
***
Windykacja należności czynszu najmu lokali i nieruchomości komercyjnych
Windykacja należności czynszowych z umowy najmu lokali i nieruchomości sama w sobie stanowi wyzwanie.
W czasie epidemii, w większości przypadków możliwość windykacji sądowej została na 2 miesiące wyłączona.
Z dużą obawą przyglądałam się kolejnym zmianom w przepisach [Czytaj dalej…]
***
Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.
Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!
Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.
Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }