Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Najemca oczekuje zakończenia umowy najmu z powodu epidemii. Negocjacje z najemcą.

Magdalena Bojaryn13 kwietnia 2020Komentarze (0)

We wcześniejszym wpisie szeroko opisałam najważniejszej kwestie jakie wynajmujący będzie musiał rozważyć rozpatrując wniosek najemcy o obniżenie czynszu najmu.

W przypadku umów zawartych na czas określony, pojawia się pytanie, czy najemca może skutecznie żądać skrócenia obowiązywania umowy najmu.

Mam na myśli oczywiście przypadek, gdzie najemca powołuje się na obecną sytuację, będącą skutkiem ogłoszenia stanu epidemii w Polsce.

To kolejny przypadek negocjacji z najemcą z powodu skutków COVID-19 (nadzwyczajnej zmiany stosunków – art. 357 [1] k.c.).

Po pierwsze – sprawdź treść umowy najmu

Umowy najmu po to zawiera się na czas określony, aby mieć pewność trwania stosunku najmu. Zgodnie z ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego, umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana, o ile taką możliwość strony przewidziały w umowę najmu.

Przede wszystkim należy sprawdzić, co zostało ustalone w tej mierze w umowie najmu. Musisz ustalić czy dla najemcy została przewidziana możliwość wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli tak, to sprawdź jakie okoliczności uzasadniają możliwość jej wypowiedzenia.

Należy jasno powiedzieć, że jeżeli umowa takiej możliwości nie przewiduje w ogóle, to najemca nie może skutecznie jej wypowiedzieć.

Jeżeli natomiast umowa zawiera warunki, po spełnieniu się których najemca może umowę wypowiedzieć, to należy ocenić, czy takie okoliczności zachodzą i czy są prawdziwe.

Po drugie – przypatrz się sytuacji gospodarczej najemcy

Jeżeli najemca powołuje się w piśmie, w którym chce zakończyć obowiązywanie umowy najmu przed okresem na jaki została ona zawarta, na art. 357 [1] [klauzula rebus sic stantibus] musisz ocenić, czy w jego przypadku zachodzą przesłanki tam opisane. Zweryfikuj też, czy przesłanki te uzasadniają żądanie rozwiązania umowy najmu.

Nie będę w tym miejscu szczegółowo pisać o przesłankach z art. 357 [1] k.c. Zrobiłam to we wcześniejszym wpisie, więc tam Cię odsyłam. W tym miejscu chcę poruszyć kwestie najdalej idącego żądania, mianowicie żądania rozwiązania umowy.

Jest to jedna z możliwości jakie przewiduje art. 357 [1] k.c. i jednocześnie najsilniej ingerująca w stosunek prawny stron:

(…) sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy

Patrząc na linię orzeczniczą wyroków, które zapadły na podstawie ar.t 357 [1] k.c. należy stwierdzić, że taki wynik postępowania jest prawie niespotykany. Używam określenia “prawie” bo siłą rzeczy nie znam wszystkich orzeczeń.

Niemniej, znając kilka spraw, gdzie takie wnioski w stronę wynajmujących się pojawiły, mogę przypuszczać, że istnieją sytuacje, gdzie tego typu żądania nie będą nieuzasadnione. Wszystko bowiem zależy od indywidualnej sytuacji, w jakiej strona umowy się znalazła na skutek obostrzeń i zakazów związanych ze zwalczaniem skutków epidemii.

Przykład: jeżeli najemca:

  1. na skutek wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności np. fitness club, zakład kosmetyczny utracił możliwość generowania przychodów;
  2. jednocześnie nie jest dużym lub średnim przedsiębiorcą mającym możliwość szybkiego przebranżowienia się i wykorzystania wynajmowanego lokalu na inne cele (nie może też to być dla niego nadmiernie uciążliwe);
  3. nie ma innych źródeł utrzymania, które mogą skompensować straty wynikające z umowy najmu lokalu, który na siebie nie pracuje;
  4. na skutek realizowania umowy najmu doprowadzi się do sytuacji majątkowej, gdzie nie będzie w stanie zapewnić sobie i osobom będącym na jego utrzymaniu utrzymania na podstawowym poziomie (choć tutaj też zagadką jest jak sąd będzie oceniał “rażącą stratę” i “nadmierne trudności”)

możliwe, że po ocenie sytuacji wynajmującego, sąd zająłby stanowisko przychylne najemcy. Zgodziłby się z tym, że słuszne jest rozwiązanie umowy najmu.

Chcę bardzo mocno podkreślić, że bawię się trochę w Pana Boga tutaj, ponieważ trudno prorokować jakikolwiek wynik sprawy sądowej. Nawet tam, gdzie samemu się rozdaje karty i ma mocne argumenty. Wynik sprawy zależy od indywidualnej sytuacji stron umowy i oceny tej sytuacji przez sąd.

Po trzecie – sytuacja wynajmującego ma znaczenie

Jako wynajmujący możesz mieć poczucie krzywdy i niesprawiedliwości czytając powyższe, bo przecież:

  1. umowa to umowa;
  2. nie jest Twoją winą, że wybuchła epidemia koronawirusa;
  3. też masz swoje koszty i planowałeś swoją dalszą działalność o zaplanowane wcześniej przychody;
  4. wcześniej zainwestowałeś w nieruchomości, spłacasz raty kredytowe, a bank nie wyśle Cię na wakacje kredytowe. Jeżeli nawet bank zawiesi na jakiś czas płacenie raty kapitałowej, to i tak będziesz płacił odsetki. Nierzadko również nie będzie Ci się opłacało skorzystać z zawieszenia płacenia rat z uwagi na wysoką opłatę prolongacyjną.
  5.  …… (tu możesz wymieniać dalej, wierz mi argumentów słyszałam wiele i wszystkie są uzasadnione).

Pamiętaj jednak, że sąd ocenia sytuację i wydaje wyrok “po rozważeniu interesu obu stron.”

Twoja sytuacja majątkowa, gospodarcza i życiowa (jeżeli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą) ma znaczenie. Ważne są następujące kwestie:

  1. jak dużym jesteś podmiotem i z jakim kapitałem;
  2. jak bardzo obniżenie czynszu/ustanie umowy wpłynie na Twoją sytuację majątkową. Tutaj bardzo ważne jest zarządzenie całym pakietem najemców, jeżeli masz ich wielu.
  3. jakie masz możliwości rzeczywiste poradzenia sobie ze skutkami sytuacji nadzwyczajnej.

Sąd będzie porównywał sytuację majątkową i gospodarczą obu stron. Można przypuszczać, patrząc na orzecznictwo w tym temacie, że podmiot silniejszy będzie na gorszej pozycji.

Dowiedz się ile kosztuje porada prawna w Twojej sprawie.
Skorzystaj z formularza poniżej.

 

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

     

    Po czwarte – sądy działają obecnie
    w ograniczonym zakresie

    Zwracam Twoją uwagę na to, że jako wynajmujący, możesz widzieć się jako silniejsza strona umowy. Silniejsza, bo masz szybsze roszczenie o zapłatę imasz umowę, która jest obowiązująca dopóki sąd nie orzeknie inaczej. W obecnej sytuacji jednak, Twoje roszczenie o zapłatę czynszu nie jest wykonalne. 

    Jeżeli wcześniej zadbałeś odpowiednio o swoje interesy i masz akty notarialne z dobrowolnym poddaniem się egzekucji, jesteś w nie najgorszej sytuacji. Jak sądy wrócą do normalnego postępowania, to w miarę szybko uzyskasz tytuł wykonawczy.

    Jeżeli najemca rozpocznie już teraz postępowanie sądowe w oparciu o art. 357 [1] k.c., Twoje postępowanie o zapłatę będzie zawieszone do czasu rozstrzygnięcia postępowania najemcy.  I jest to perspektywa 2-3 lat. Naprawdę. I mówię o I instancji.

    Po piąte – a w zasadzie po pierwsze –
    warto poszukać kreatywnych rozwiązań sporu
    pomiędzy wynajmującym a najemcą

    Wiadomo, że za wynajem Twojej nieruchomości należy Ci się czynsz. Pacta sunt servanda.

    Zobacz jednak, co się może stać jeżeli nie zawrzesz ze swoimi najemcami ugód. W zależności od tego jak bardzo brak jakichkolwiek wpływów z umów najmu będzie dla Ciebie problemem,  masz przed sobą perspektywę kilku lat zanim zobaczysz jakiekolwiek pieniądze.

    Twoi najemcy mogą być w takiej sytuacji za te kilka lat, że ich w ogóle nie zwindykujesz. Może i będziesz miał wyrok w ręku. Jednak może tak się zdarzyć, że będzie on miał jedynie wartość papieru, na którym został wydrukowany.

    Co więc warto zrobić? Poszukać rozwiązań obecnych sytuacji. Porozmawiać z doświadczoną księgową, doradcą podatkowym, prawnikiem, który zna branżę nieruchomości. Ci ludzie zetknęli się już  z wieloma przypadkami w biznesie. Jak z nimi porozmawiasz, podzielą się swoją cenną wiedzą i dzięki temu możecie wspólnie naleźć konstruktywne rozwiązania. Nie zawsze będzie to możliwe, jednak warto próbować.

    Podam tylko kilka przykładów, jakie do tej pory wymyśliliśmy z naszymi klientami:

    1. usługi barterowe (okazało się, że najemca ma inną działalność jeszcze usługową i te usługi są potrzebne wynajmującemu)
    2. wynajmujący zgodził się rozwiązać umowę najmu w zamian za to, że w rozliczeniu dostał sprzęt wartości przewyższającej o 20% wartość czynszu jaki najemca miałby zapłacić wynajmującemu do końca czasu jaki została umowa najmu zawarta (jeszcze 15 miesięcy);
    3. wynajmujący potrzebował powiększyć sąsiedni lokal o kilkadziesiąt metrów tak, aby możliwe było wynajęcie tego lokalu innemu najemcy, którego branża teraz kwitnie. Dzięki temu najemca wnioskujący o zmianę wysokości czynszu otrzymał stałe obniżenie czynszu najmu o 10%, a wynajmujący zgodził się jeszcze na obniżenie czynszu najmu o 20%.

    Osobiście uważam, że argument “to spotkamy się w sądzie” ma nikłe znaczenie. Co więcej, w niektórych sytuacjach może być silniejszym argumentem w ręku najemcy niż Twoim, jako wynajmującego. Zwłaszcza jeżeli najemca ma silne argumenty z art. 357 [1] k.c.

    Za wieloma mądrymi głowami powtarzam, że nikt nie wie jak będzie wyglądała konkretnie sytuacja gospodarcza za kilka miesięcy. A co dopiero za rok czy dwa. Dlatego tak istotne jest to, co można ustalić tu i teraz. Uzyskać tu i teraz.

    Co jeszcze warto przeczytać?

    Zachęcam Cię również do lektury poradnika dla najemcy. Zawsze warto spojrzeć na problem z drugiej strony. Łatwiej i szybciej można wtedy wypracować rozwiązanie.

    Jeżeli interesują Cię inne tematy z zakresu umów (umowy spółek, umowy dostawy, umowy sprzedaży i inne umowy handlowe) zajrzyj na na blog o bezpiecznych umowach w biznesie.

    Zapraszam również na mojego drugiego bloga, jeżeli interesują Cię tematy związane z umowami.

    *****

    Magdalena Bojaryn

    Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

    Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

    Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

    Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

    W czym mogę Ci pomóc?

      Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

      { 0 komentarze… dodaj teraz swój }

      Dodaj komentarz

      Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

      Jeśli potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej, napisz do mnie :)

      Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

      Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

      Poprzedni wpis:

      Następny wpis: