Windykacja należności czynszowych z umowy najmu lokali i nieruchomości sama w sobie stanowi wyzwanie.
W czasie epidemii, w większości przypadków możliwość windykacji sądowej została na 2 miesiące wyłączona. Z dużą obawą przyglądałam się kolejnym zmianom w przepisach.
Moje obawy dotyczyły tego, czy naprawdę przez cały okres epidemii sądy wstrzymają się z wysyłką pism sądowych i nie będą wyznaczać rozpraw.
Oznaczałoby to praktycznie na długie miesiące wyłączenie możliwości prowadzenia egzekucji sądowej i komorniczej.
Miałoby to katastrofalne skutki dla przedsiębiorców, którzy zostaliby pozbawieni możliwości obrony swoich interesów.
Jednak, od 25 maja br. ponownie zaczęły biec terminy sądowe, sądy zaczęły wyznaczać rozprawy.
W kancelarii w praktyce nie odnotowałyśmy braku możliwości skutecznego zabezpieczania roszczeń nakazami zapłaty.
Zwłaszcza w przypadku posiadania dobrej dokumentacji, zawieszenie terminów sądowych nie było bolesne dla klientów.
W takim wypadku mogłyśmy z nakazem w postępowaniu nakazowym zabezpieczać roszczenia klientów u komornika.
Skuteczna windykacja czynszu najmu lokali czyli jak uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym?
Wiele razy pisałam już o skutecznej windykacji, o tym, że warto dbać o dobrą dokumentację.
Miałam na myśli taką dokumentację, która pozwala uzyskać:
- nakaz w postępowaniu nakazowym
- nakaz w postępowaniu nakazowym z weksla.
Cykl wpisów o tym jak 4 krotnie obniżyć koszty windykacji możesz znaleźć na moim pierwszym blogu o skutecznym wykonywaniu umów w biznesie.
Zachęcam Cię, abyś zajrzał tam później. Teraz skupmy się na windykacji należności czynszowych.
Jakie dokumenty wystarczą do uzyskania nakazu w postępowaniu nakazowym?
Pamiętaj, że mówię o windykacji należności czynszowych z umowy najmu, gdzie stronami umowy są przedsiębiorcy.
Poniższe uwagi dotyczą też sytuacji, gdzie z jakichś względów nie korzystasz jako wynajmujący zabezpieczenia należności w postaci aktów notarialnych o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Aby móc uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym i tym samym zwiększyć swoje szanse na szybkie odzyskanie należności, musisz podjąć któryś z następujących kroków:
I. zabezpieczać roszczenia z umowy najmu wekslem
W takim przypadku, jesteś w jeszcze lepszej sytuacji ponieważ masz możliwość, aby egzekwować (nie tylko zabezpieczać) należności objęte nakazem w postępowaniu nakazowym z weksla nawet jak nakaz nie jest prawomocny!
II. zadbać o to, aby najemca potwierdził zadłużenie, czyli uznał dług; może to być:
- uznanie długu wprost, jak odpowiedź na wezwanie do zapłaty
- potwierdzenie salda zadłużenia
- ugoda spisana z rozłożeniem zadłużenia na raty.
III. zadbać, o posiadanie poniższych dokumentów:
- umowy najmu
- potwierdzenia wydania lokalu/nieruchomości najemcy
- potwierdzenie dostarczenia faktur najemcy.
Oczywiście, posiadanie weksla nie wyklucza tego, że aby skutecznie dochodzić należności warto mieć prawidłową dokumentację, o której piszę w pkt. III.
Pomimo tego, że teoretycznie do sądu możesz iść z samym wekslem, bo roszczenie wekslowe jest roszczeniem abstrakcyjnym, warto załączyć pełną dokumentację.
Tym bardziej, że gdyby okazało się, że weksel jest nieważny, bo np. znajdują się na nim dwa miejsca płatności, albo w innych względów sąd decyduje, że nie można na jego podstawie dochodzić roszczenia, masz wtedy dokumenty z tzw. stosunku podstawowego.
Chodzi o umowę najmu i potwierdzenie jej prawidłowego wykonania z Twojej strony.
Na podstawie tych dokumentów sąd będzie orzekał w sprawie, nawet jak weksel upadnie.
Nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym – co dalej
Jeżeli masz już w ręce nakaz w postępowaniu nakazowym, to jeżeli jest to nakaz na podstawie weksla – możesz od razu kierować sprawę do komornika i wyegzekwować roszczenie.
Odradzam to jedynie w sytuacji, gdy roszczenie jest sporne. Nie tylko dlatego, że dłużnik je kwestionuje, ale dlatego, że jako wynajmujący wiesz, że nie do końca masz rację.
Przykładowo, są niewyjaśnione do końca okoliczności związane ze stanem lokalu. Najemca twierdzi, że szkód nie ma i że powinieneś rozliczyć kaucję. Ty jednak stoisz na stanowisku, że lokal został zużyty ponad to co wynika, ze standardowego używania. Umowa najmu nie precyzuje tych kwestii, żeby można było się do niej odwołać.
Możliwe, że masz również roszczenie z tytułu kar umownych np. za bezumowne korzystanie z lokalu. Twój najemca twierdzi jednak, że lokalu nie zdawał nie ze swojej winy, tylko dlatego, że wynajmujący nie chciał przyjąć z uwagi na stan lokalu.
Spór może tez wynikać z różnicy zdań co do rozliczeń za media, w przypadku gdy najemca kwestionuje wysokość faktur za prąd, gaz lub wodę.
W takich wypadkach, lepiej poczekać na to, czy najemca zawnioskuje o wstrzymanie wykonalności nakazu i czy sąd się do tego rozstrzygnięcia przychyli. Dobrze też skonsultować sprawę z prawnikiem, który pomoże ocenić zasadność zarzutów najemcy.
Jeżeli posiadasz nakaz w postępowaniu nakazowym (nie z weksla) to posiadasz tytuł zabezpieczenia.
Co to znaczy?
Możesz skierować sprawę do właściwego komornika celem zabezpieczenia Twoich roszczeń.
Komornik w postępowaniu zabezpieczającym dokona zajęcia środków na rachunkach bankowych dłużnika, zajęć samochodów, maszyn, sprzętów.
Ostudzi to zapał dłużnika do tego, aby bezpodstawnie kwestionować roszczenie, tylko po to aby przedłużać postępowanie.
Dzięki zajęciom przyspieszysz egzekwowanie należności, jak już będziesz dysponował prawomocnym tytułem egzekucyjnym i sąd nada mu klauzulę wykonalności.
4-krotne obniżenie kosztów sądowych windykacji należności czynszu najmu
Dbanie o dobre dokumenty i odpowiednie wykonywanie umowy najmu zmniejsza aż 4 – krotnie koszty windykacji należności z tytułu czynszu najmu.
Wynika to z tego, że opłaty sądowe w postępowaniu nakazowym są 4 razy niższe od tych w postępowaniu upominawczym lub zwykłym.
Dbanie o swoje należności się po prostu opłaca.
Co więcej, to dłużnik chcąc kwestionować roszczenie musi wnieść brakujące 3/4 opłaty do sądu, a więc utrudnia się tym samym uczestnictwo dłużnika w postępowaniu.
Audyt wykonywania umów najmu – zapytaj ile to kosztuje
Jeżeli masz wątpliwości czy w sposób prawidłowy zawierasz umowy najmu i je potem wykonujesz, zapytaj o wycenę audytu działania Twojej firmy przez naszą kancelarię.
- sprawdzimy zabezpieczenia roszczeń w Twojej umowie
- wyeliminujemy ryzykowne postanowienia
- zaproponujemy zmiany do umowy
- przeanalizujemy procesy windykacji w Twojej firmie
- przedstawimy rekomendacje, co powinieneś zmienić w sposobie postępowania, aby uniknąć sporów z najemcą i przyspieszyć ściągalność należności.
radca prawny dla przedsiębiorców
***
Czy najemca może żądać obniżenia czynszu najmu z powodu epidemii. Poradnik dla najemcy
Jeżeli jesteś przedsiębiorcą – najemcą lokalu użytkowego, Twoja firma zapewne odczuwa negatywne konsekwencje ograniczeń i restrykcji związanych z działaniami rządu jakie mają na celu przeciwdziałanie skutkom epidemii.
Zastanawiasz się nad tym czy możesz wystąpić do wynajmującego z wnioskiem o obniżenie czynszu najmu?
Jeżeli jesteś z branży objętej zakazem prowadzenia działalności gospodarczej i jest to jedyny [Czytaj dalej…]
***
Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.
Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!
Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.
Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }