Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Jak negocjować umowę najmu? Kiedy do negocjacji zaprosić prawnika? #usPRAWNijswojbiznes

Magdalena Bojaryn19 sierpnia 2024Komentarze (0)

Jak negocjować umowę najmu? Załóżmy, że znalazłeś TĘ nieruchomość pod swoją działalność gospodarczą. Sprawdziłeś ją, tak jak pisałam o tym w poprzednim artykule, otrzymałeś projekt umowy od wynajmującego. Teraz on czeka na Twoje uwagi do umowy.

I teraz, jeżeli przed podjęciem decyzji o tym, że chcesz wynająć właśnie tę nieruchomość, miałeś świadomość:

co konkretnie chcesz wynająć,
na jaki czas,
z jakimi warunkami,
co jesteś, a czego nie jesteś w stanie zaakceptować,

czyli założyłeś swoją kamizelkę ratunkową na czas negocjacji, to najprawdopodobniej umowa będzie odzwierciedlała te kwestie.

Inaczej wynajmujący nie podjąłby przecież z Tobą rozmów.

Owszem zdarza się, że najpierw strony coś ustalają, a później umowa najmu, jaką otrzymuje najemca, jest za przeproszeniem „od czapy” i zupełnie nie przypomina tego, co strony wcześniej ze sobą ustaliły. Jednak przeważnie tak się nie dzieje.

Przy powyższym scenariuszu, najprawdopodobniej strony dojdą do porozumienia w kwestii umowy.

Pozostaje tylko pytanie, czy jako najemca wziąłeś pod uwagę wszystkie aspekty najmu, jakie są dla Ciebie na teraz i w perspektywie ok.5 lat bądź czasu trwania umowy ważne.

Jak negocjować umowę najmu

Co jest Twoją kamizelką ratunkową podczas negocjacji umowy najmu?

Pytanie o kamizelkę nie jest tutaj przypadkowe.

Twoją kamizelką ratunkową podczas negocjacji jest:

znajomość przepisów ogólnych dotyczących najmu — jeżeli jej nie posiadasz, zatrudniasz prawnika i nie udajesz, że jakoś to będzie, bo tutaj błąd i niewiedza mogą naprawdę sporo kosztować,
znajomość faktyczna i znajomość stanu prawnego nieruchomości, którą chcesz wynająć — pisałam już o sprawdzaniu KW i innych dokumentów, nie wolno tego etapu pomijać, ponieważ może to skutkować brakiem możliwości prowadzenia przez Ciebie działalności w wynajętej nieruchomości, a to nie brzmi dobrze, prawda?
znajomość tego, co Ci jest potrzebne i jakie są Twoje warunki brzegowe odnośnie najmu.

Powyższe pozwoli Ci świadomie podejść do negocjacji umowy najmu i brać pod uwagę tylko te oferty, które respektują Twoje warunki brzegowe.

Co istotne, abyś mógł faktycznie określić Twoje warunki brzegowe (pkt. 3), to musisz najpierw mieć spełniony pkt.1, bo nie znając ogólnych warunków, nie będziesz wiedział, na co się godzisz.

Przykład:

W umowie najmu nie będzie nic o rozliczeniu nakładów na nieruchomość, a Ty zamierzasz w niej robić generalny remont, i będziesz w przekonaniu, że po zakończeniu umowy najmu, Wynajmujący zwróci Ci nakłady. Bo przecież ulepszyłeś jego nieruchomość.

Nic bardziej błędnego. Zwróci Ci te nakłady tylko wtedy gdy tak zdecyduje. Nie ma takiego obowiązku, nie możesz go do tego zmusić. To wynajmujący decyduje jak rozliczyć nakłady po zakończeniu umowy najmu. Nie Ty.

Zatem albo znasz już na tyle przepisy, że się w nich orientujesz, bo kilka razy już wynajmowałeś, negocjowałeś i po prostu znasz to z praktyki, albo potrzebujesz zatrudnić prawnika.

Inaczej, będziesz działał po omacku. I nie będziesz wiedział, czego nie wiesz.

Życie moje i moich klientów pokazuje, że nawet rasowi przedsiębiorcy, jeżeli nie są prawnikami, a nawet ci, którzy zajmują się zawodowo najmem, potrzebują prawnika, aby dopilnować niuansów i szczegółów.

Idźmy więc do następnego praktycznego zagadnienia.

>>> Umowa najmu nieruchomości z datą pewną. Jak zabezpieczyć trwałość umowy najmu na wypadek sprzedaży nieruchomości

Kiedy zaangażować prawnika do negocjacji?

Jedna z moich klientek zapytała się niedawno o to jak powinien wyglądać proces negocjacji i kiedy iść do prawnika.

Zanim powiem, jak to powinno wyglądać, aby dla stron umowy było najlepiej, opowiem krótko o jednej z częściej spotykanych praktyk wśród przedsiębiorców.

Najpierw sami negocjują umowę, ustalają coś z wynajmującym. Ten ma przeświadczenie, że już ma umowę wynegocjowaną, kiedy przyszły najemca myśli „Aaa., jeszcze niech RZUCI OKIEM na tę umowę prawnik„.

I jeżeli umowa jest w porządku pod kątem ochrony interesów najemcy, bierze pod uwagę jego indywidualne potrzeby, cechy nieruchomości, to nic takiego się nie zadzieje.

Najprawdopodobniej rewolucji nie będzie. Może jakieś kwestie zostaną poprawione, albo prawnik zwróci uwagę na jakieś aspekty najmu tak, aby najemca miał świadomość, na jakich warunkach zawiera umowę.

Jednak, jeżeli umowa nie jest dostosowana do najemcy, a trafi do prawnika, który się w tym specjalizuje, np.do mnie, to… mamy negocjacyjny armagedon.

Wracamy prawie do początku negocjacji, ponieważ umowa najmu nie jest dopasowana do najemcy i do tego, co najemca oczekuje i dopiero co dowiedział się, czego powinien się od umowy i wynajmującego domagać, aby chronić swoje interesy.

Najpierw zaczynam zadawać pytania dotyczące potrzeb, warunków oraz oczekiwań najemcy.
Sprawdzam to z treścią umowy i nieruchomością.
Proponuję zmiany do umowy i negocjujemy kluczowe kwestie dla najemcy, patrząc, co możemy uzyskać.

Jest trudniej niż gdyby te pytania i kwestie padły na początku, bo wynajmujący już prawie miał wszystko do podpisu, a tu mu ktoś wywraca umowę do góry nogami.

Często wynajmujący na początku usztywniają się w negocjacjach, nie chcą wychodzić naprzeciw. I nie dziwię się.

Wtedy często ciosy spadają na prawnika, że utrudnia, że umowa już dawno by była zawarta. Tylko że on tylko wykonuje swoją pracę. Nie jego wina, że został do negocjacji zaproszony za późno.

Zdarza się, że w takiej sytuacji obie strony są zmęczone i ta, której bardziej zależy, albo która nie może już dłużej czekać, czyli przeważnie najemca, godzi się na warunki, które nie do końca jej odpowiadają. Najemca liczy, że czarny scenariusz się nie sprawdzi.

I może mieć rację i może nie mieć. Życie pokaże.

Jak negocjować umowę najmu

Jak powinien więc wyglądać proces negocjacji umowy najmu?

Zanim jeszcze przystąpisz do szukania nieruchomości, albo jak masz już wybraną, ustal z prawnikiem warunki brzegowe najmu, najważniejsze dla Ciebie kwestie. Z tą wiedzą zacznij szukać nieruchomości/lokalu. Podziel się tymi informacjami z agentem nieruchomości, jeżeli z usług takiej osoby korzystasz, abyś nie tracił czasu na rozmowy i oglądanie nieruchomości, które tych warunków nie spełniają.
Następnie przygotowuj ze swoim prawnikiem umowę najmu bądź zaudytuj i zweryfikuj umowę przesłaną Ci przez wynajmującego. Przeważnie jest tak, że wynajmujący dysponuje jakimś wzorem, z którego korzysta. W takim przypadku należy liczyć się z tym, że jest do niego przywiązany i zmiana warunków będzie spotykać się z koronnym argumentem „ale takie są warunki najmu” bądź „takie mamy zasady„. Nie należy się tego bać i spokojnie proponować swoje warunki.
Pamiętaj, aby uzasadniać swoje zmiany w umowie. Pozwala to na ich lepsze przyjęcie przez wynajmującego, i trudniej z takimi propozycjami dyskutować jak wynajmujący nie ma swoich argumentów.
Jeżeli druga strona nie zgadza się na Twoje propozycje, proś o uzasadnienie. Ponawiaj swoje argumenty. Proś o inny zapis w umowie, ale który będzie uwzględniał Twoje stanowisko.
Konsultuj z prawnikiem zmiany i uwagi, jakie naniósł wynajmujący na Twoje propozycje. Częstym błędem jest nieprzekazywanie umowy ponownie do prawnika, aby przyspieszyć negocjacje albo zaoszczędzić. Skąd wiesz, że propozycje wynajmującego, zmiany do Twoich zmian są dla Ciebie korzystne? Warto do końca prowadzić sprawę razem z prawnikiem.
Uważaj na zmiany wprowadzane na ostatnim etapie. Nie gódź się na nie, jeżeli wywracają do góry nogami wcześniej przyjęte założenia.
Współpracuj ze swoim prawnikiem przy warunkach najmu i negocjacjach. Nie zostawiaj umowy tylko w rękach osoby trzeciej: agenta nieruchomości czy prawnika, a już na pewno nie w rękach wynajmującego!