Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Zastaw ustawowy na ruchomościach stanowiących własność najemcy i wniesionych do przedmiotu najmu to jedno z dobrych narzędzi przewidzianych w kodeksie cywilnym. Ma ono za zadanie chronić interesy wynajmującego poprzez zabezpieczenie należności czynszu najmu. Wynajmujący nie stosują zastawu często. A to z tego powodu, że zastaw nie jest narzędziem prostym. Życie za to pisze takie scenariusze, że trudno zastaw w łatwy sposób zastosować na korzyść wynajmującego.

Jednak jeżeli poznasz kilka zasad i będziesz wiedział jak je stosować, okaże się, że zastaw może Ci się przysłużyć w tych sytuacjach gdzie będzie to wskazane i stosunkowo proste.

Z racji tego, że nadal nie wszyscy wynajmujący wiedzą czym ów zastaw jest, poniżej kilka praktycznych informacji o tym, czym zastaw jest i jak powstaje. Potem opowiem Ci jak z niego skorzystać.

Czym jest zastaw ustawowy w umowie najmu?

  1. Kiedy zastaw powstaje? Zastaw ustawowy powstaje z mocy ustawy w momencie, kiedy Twój najemca zaczyna nie płacić faktur za czynsz najmu. Czyli Twoje prawa jako wynajmującego od razu są chronione. Nie musisz podjąć żadnych czynności, wysyłać żadnych pism.
  2. Co zastaw zabezpiecza? Zastaw ustawowy zabezpiecza należności czynszowe i świadczenia dodatkowe. Zastaw ten nie obejmuje np. kar umownych wynikających z umowy np. za niezwrócenie przez najemcę lokalu w terminie! Przyjmuje się, że świadczeniami dodatkowymi są:opłaty związane z eksploatacją lokalu, bieżącymi remontami, sprzątaniem.
  3. Na czym powstaje zastaw? Zastaw ustawowy powstaje na ruchomościach (rzeczach) stanowiących własność bądź współwłasność najemcy i znajdujących się w wynajmowanym lokalu.
  4. Zastaw ten dotyczy tylko zbywalnych ruchomości dłużnika, z tego powodu dokumentacja księgowa i handlowa firmy nie jest obciążona zastawem.
  5. Ma służyć zwiększeniu prawdopodobieństwa odzyskania należności od dłużnika, a więc musi dotyczyć tylko tego co może być spieniężone.
  6. Zastawem są zabezpieczone należności czynszowe i świadczenia dodatkowe za okres nie dłuższy niż za rok 
  7. Jeżeli Twój najemca w trakcie trwania stosunku najmu, zalegając Tobie z opłatami za czynsz sprzeda lub w inny sposób pozbędzie się własności rzeczy znajdujących się w przedmiocie najmu (lokalu, mieszkaniu) nie ma to wpływu na istnienie zastawu; dopiero usunięcie tych rzeczy z lokalu powoduje wygaśnięcie zastawu.

UWAGA! Możesz w taki sposób sformułować umowę najmu, żeby usunięcie ruchomości z przedmiotu najmu nie pozbawiało Cię zastawu. Jeżeli chcesz wiedzieć jak to zrobić – skontaktuj się ze mną. 

Co w praktyce daje Ci zastaw?

  1. po pierwsze możesz, nawet siłowo, sprzeciwić się temu, aby najemca zabrał jakiekolwiek rzeczy z Twojej nieruchomości, którą mu wynajmujesz, czym możesz wpłynąć na to, żeby Ci zapłacił,
  2. jeżeli komornik usunie ruchomości, na których jest zastaw, to zastaw nie wygasa. Jednak Ty musisz powiadomić komornika o tym, że przysługuje Ci prawo zastawu na tych zajętych ruchomościach. Wtedy, komornik po sprzedaży rzeczy na licytacji w pierwszej kolejności zaspokoi Twoje należności z najmu i opłat dodatkowych (nie więcej niż za rok).
  3. podnosisz skuteczność windykacji należności czynszowych od swoich najemców.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej – napisz do mnie lub zadzwoń. Chętnie odpowiem na Twoje pytania.

Zawsze możesz też zostawić wiadomość w komentarzu. Każdy praktyczny przykład omówiony na szerszym forum zbliża nas do (prawie) idealnego rozwiązania problemu.

Potrzebujesz wsparcia prawnika?

Jeżeli masz jakiekolwiek problemy prawne z umową najmu możesz do mnie napisać: mb@biznesove.pl. Chętnie zadziałam, aby rozwiązać Twój problem.

Referencje, opis case study i mnie znajdziesz na stronie naszej kancelarii.

Jeżeli interesują Cię również inne zagadnienia z zakresu umów zapraszam na mojego pierwszego bloga o umowach w biznesie.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

Jeżeli jesteś wynajmującym, obojętnie czy jesteś przedsiębiorcą czy też osobą fizyczną czerpiącą zyski z najmu nieruchomości, najprawdopodobniej stykasz się najczęściej z następującymi problemami:

  1. konieczność prowadzenia stałej windykacji swoich najemców
  2. pozostawania najemcy w lokalu pomimo wygaśnięcia umowy najmu
  3. braku rozliczenia się przez najemcę ze szkód powstałych w lokalu

Poniżej opowiem o kilku praktycznych rozwiązaniach Twoich problemów: zastawie ustawowym na ruchomościach najemcy oraz postępowaniu elektronicznym jako sposobie na skuteczną windykację w razie braku adresu zamieszkania dłużnika.

Najemca bez meldunku. Jak sobie poradzić?

Z mojego wieloletniego doświadczenia, wynika, że należności od osób fizycznych wynikające z najmu lokalu mieszkalnego, są należnościami najtrudniejszymi do zwindykowania. Zaraz za spółkami z o.o. z kapitałem zakładowym 5.000 zł i roszczeniami z umów pożyczek prywatnych.

Jest to szczególnie dotkliwe, gdy masz do czynienia z taką sytuacją, gdzie jedyny adres dłużnika jaki posiadasz to adres wynajmowanej przez niego, Twojej nieruchomości.

Jeżeli dłużnik po opuszczeniu Twojego lokalu, nie zamelduje się na innym adresie w najbliższym czasie, nie będziesz mógł szybko i skutecznie przeprowadzić postępowania sądowego.

Dlaczego?

  • Sąd nie będzie mógł doręczyć dłużnikowi pozwu wraz z nakazem zapłaty
  • Ewentualny nakaz zapłaty zostanie uchylony, a postępowanie zawieszone.

Co wtedy?

  • możesz spróbować zadziałać przez komornika, ponieważ po niedawnej zmianie przepisów komornik otrzymał nowa funkcję – listonosza w postępowaniu sądowym
  • sąd na Twój wniosek będzie mógł ustanowić kuratora dla takiego dłużnika (wiąże się to z dodatkowymi kosztami, które Ty będziesz musiał ponieść)

Pamiętaj, że na podjęcie działań przez sądem celem odzyskania należności z tytułu najmu masz tylko 3 lata.

Po tym czasie, należność czynszowa się przedawnia.

Po zmianie przepisów w lutym 2020 warto skorzystać z postępowania elektronicznego (tzw. e-sądu). Czytaj więcej w tym wpisie: postępowanie elektroniczne o zapłatę czynszu najmu.

Czy możesz pozwać dłużnika o należność, która się przedawniła?

Teraz już nie, jeżeli pozwanym jest osoba fizyczna – konsument. Ponieważ sąd z urzędu bierze pod uwagę zarzut przedawnienia, jeżeli pozwanym jest konsument. Przegrasz proces i zostaniesz obarczony jego kosztami.

Jeżeli będziesz pozywał przedsiębiorcę, postępowanie sądowe również jest ryzykowne. Jednak to od dłużnika zależy czy podniesie zarzut przedawnienia. Jeżeli tak się stanie – powództwo zostanie oddalone.

Pozostanie Ci ewentualne wpisanie dłużnika do KRD.

Zastaw ustawowy – obciążenie ruchomości najemcy a uprzywilejowanie wynajmującego

Jeżeli to Ty wynajmujesz lokal pod swoją firmę albo mieszkanie, czy kiedykolwiek miałeś świadomość tego, że z chwilą kiedy spóźniłeś się z wpłatą czynszu w terminie (a każdemu się zdarza) na Twoich rzeczach wniesionych do tej nieruchomości powstaje zastaw?

Większość przedsiębiorców sobie z tego nie zdaje sprawy. Twój dłużnik prawdopodobnie też o tym nie wie.

Jeżeli Twój najemca stał się dłużnikiem, Ty jako wynajmujący możesz sprzeciwić się temu, aby dłużnik opróżnił lokal ze swoich rzeczy. Zdarza się to najczęściej gdy dłużnik po rozwiązaniu umowy najmu, albo nawet jeszcze w trakcie jej trwania chce opróżnić lokal.

Możesz nawet użyć siły, jeżeli nie chcesz, aby wygasł zastaw na ruchomościach najemcy. Możesz również, aby chronić swoje prawo, usunąć jego rzeczy z przedmiotu najmu (lokalu, mieszkania) żeby je zabezpieczyć przed zabraniem przez dłużnika.

Należy te czynności zrobić z głową i nie bać się zareagować. Więcej na ten temat przeczytasz w następnym wpisie.

Potrzebujesz wsparcia prawnika?

Jeżeli masz jakiekolwiek problemy prawne z umową najmu możesz do mnie napisać: mb@biznesove.pl. Chętnie zadziałam, aby rozwiązać Twój problem.

Referencje, opis case study i mnie znajdziesz na stronie naszej kancelarii.

Jeżeli interesują Cię również inne zagadnienia z zakresu umów zapraszam na mojego pierwszego bloga o umowach w biznesie.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl