Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Umowa najmu nieruchomości z datą pewną. Jak zabezpieczyć trwałość umowy najmu na wypadek sprzedaży nieruchomości

Magdalena Bojaryn26 kwietnia 2021Komentarze (1)

Wyobraź sobie, że szukasz nieruchomości, gdzie chciałbyś dalej prowadzić swoją działalność. Masz zakład produkcyjny. Rozrastasz się i chcesz znaleźć nowe miejsce, na minimum 10 lat.

W końcu trafia się idealne miejsce. Robisz rozpoznanie. Sprawdzasz księgi wieczyste, weryfikujesz czy nie ma obciążeń, które rzutowałyby na potencjalną umowę najmu. Rozmawiasz z architektem i geodetą.

Właścicielami działki są małżonkowie. Są 10 lat po ślubie. Mają wspólność majątkowa małżeńską. Nieruchomość tę nabyli dość dawno temu. Mieli plany, żeby wyremontować istniejący budynek, urządzić tu mały hostel i wynajmować pokoje pracownikom. Plany jednak im się zmieniły.

Tobie zależy na tym budynku. Jego stan wymaga remontu i dostosowania do Twoich potrzeb.

Z Twojej perspektywy nie wchodzi w grę przeprowadzka przez najbliższe 5 lat, a nawet dłużej. Wysiłek finansowy i organizacyjny jaki musisz włożyć w cały proces wymaga tego, aby zapewnić spokojne korzystanie z nieruchomości przez najbliższe 10 lat.

W takiej długiej perspektywie nie wiesz jeszcze czy chcesz mieć możliwość zakupu tej nieruchomości. Nie wykluczasz tego, ale na tę chwilę nie potrafisz jeszcze podjąć takiej decyzji.

Małżonkowie nie wykluczają sprzedaży. Jednak na tę chwilę nie mają tego w planach.

Umowa najmu nieruchomości z datą pewną

Co się stanie z umową najmu w razie, gdyby wynajmujący sprzedali nieruchomość?

Czy nowy właściciel musiałby respektować warunki Twojej umowy najmu? Jak możesz zabezpieczyć swoje interesy, jako najemcy, na wypadek sprzedaży nieruchomości?

Czytaj dalej >>>

Umowa najmu ze wspólnikami spółki cywilnej. Co się dzieje z umową najmu po rozwiązaniu spółki cywilnej

Magdalena Bojaryn26 listopada 2020Komentarze (0)

Przyjrzyjmy się takiej sytuacji. Jesteś wynajmującym i zawierasz umowę najmu ze spółką cywilną.

No właśnie. I tu pierwsza rzecz, którą należy wyjaśnić. Umowę spółki zawierasz z jej wspólnikami, a nie ze spółką.

Spółka cywilna nie jest jest najemcą.

To jej wspólnicy są stroną umowy i to oni są solidarnie odpowiedzialni za obowiązki wynikające z umowy najmu.

Ale wróćmy do Twojego przypadku.

Dostałeś informację od jednego ze wspólników, że z końcem roku 2020 wspólnicy kończą ze sobą współpracę. Spółka cywilna przestanie istnieć.

Zadajesz sobie pytanie: co w takim razie dzieje się z umową najmu.

Czy rozwiązanie umowy spółki cywilnej ma wpływ na umowę najmu?

Czy umowa najmu nadal obowiązuje?

Jak wystawiać fakturę na byłych wspólników w ramach umowy najmu?

Czy nadal istnieje solidarna odpowiedzialność byłych wspólników z tytułu umowy najmu?

Pytań i wątpliwości może być sporo, a odpowiedzi na nie zahaczają nie tylko o kwestie prawne i ale i o zasadność dalszej współpracy z byłymi wspólnikami spółki.

Ponieważ potencjalny konflikt byłych wspólników może mieć negatywny wpływ na interesy wynajmującego.

Umowa najmu ze wspólnikami spółki cywilnej

Czy umowa najmu w jakikolwiek sposób reguluje kwestię obowiązywania umowy najmu po rozwiązaniu umowy spółki?

Pierwsze co należy w takiej sytuacji sprawdzić to treść umowy. Może ona bowiem regulować tę kwestię.

Czytaj dalej >>>

Jak wynajmujący może zabezpieczyć swoje roszczenie i przyspieszyć postępowanie sądowe

Magdalena Bojaryn16 listopada 2020Komentarze (0)

Przy windykacji należności, i to nie tylko czynszowych, znaczenie ma czas.

Czas reakcji na pojawiające się zadłużenie, czas w jakim złoży się pozew do sądu i czas kiedy będzie można zacząć windykować należność przez komornika.

Wyobraź sobie, że wyczerpałeś polubowne możliwości wyegzekwowania należności i złożyłeś pozwy o zapłatę, Otrzymałeś nakazy zapłaty.

Co teraz?

Ruch jest teraz po stronie pozwanych.

Jeżeli najemca bierze aktywnie udział w postępowaniu sądowym i kwestionuje nakaz zapłaty, pojawia się realne zagrożenie, że faktyczna windykacja bardzo odsunie się w czasie.

W chwili kiedy będziesz dysponował tytułem wykonawczym (czyli prawomocnym orzeczeniem sądu zaopatrzonym w klauzulę wykonalności), może być już za późno na windykację.

Więc co teraz?

Siedzisz z założonymi rękami skazany na indolencję naszego wymiaru sprawiedliwości?

Narzekasz na opieszałość sądów czy bierzesz sprawy w swoje ręce i działasz?

Moje doświadczenie mówi, że to, że najemca przestaje płacić za czynsz najmu, to znak, że popadł w poważne tarapaty finansowe.

Bardzo często jest to początek końca biznesu najemcy.

Powiem Ci jednak, że nie wszystko stracone.

Jeżeli jako wynajmujący dbasz o odpowiednią dokumentację podczas wykonywania umowy najmu, postępowania sądowe wobec najemców będą dla Ciebie tańsze i łatwiejsze.

Więcej o tym jak 4-krotnie obniżyć koszty windykacji możesz przeczytać w poradniku, który pobierzesz klikając tutaj.

Jeżeli jednak:

  1. nie masz do dyspozycji aktu notarialnego z dobrowolnym poddaniem się przez najemcę egzekucji
  2. brakuje Ci dokumentów do uzyskania nakazu w postępowaniu nakazowym

masz wpływ na to, jak długa będzie Twoja droga do majątku i środków finansowych Twojego dłużnika –  najemcy.

Jak przyspieszyć postępowanie sądowe

Przyspieszenie postępowania na etapie sądowym przed wydaniem wyroku – wykorzystanie art. 148 [1] k.p.c. celem przyspieszenia odzyskania roszczenia

Weźmy na warsztat trudny przypadek, gdzie jako wynajmujący nie masz możliwości, aby w sądzie uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym.

Możesz jedynie ubiegać się o wydanie nakazu w postępowaniu upominawczym.

Czytaj dalej >>>

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Kiedy najemca może rozwiązać umowę zawartą na czas oznaczony

Magdalena Bojaryn02 listopada 2020Komentarze (0)

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony bez możliwości wypowiedzenia to jednocześnie zabezpieczenie trwałości stosunku najmu ale i spore zobowiązanie dla obu stron.

W razie niespodziewanej zmiany stosunków gospodarczych (patrz marzec 2020), któraś ze stron może chcieć umowę wypowiedzieć.

Jeżeli taka możliwość nie będzie przewidziana umową, to jest jedynie kilka przypadków, kiedy strony będą mogły taką umowę zakończyć przed okresem na jaki została ona zawarta.

Dziś opowiem Ci o tym jakie możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony ma najemca.

Z niniejszego wpisu dowiesz się:

  1. czy umowę najmu zawartą na czas określony bez możliwości jej wypowiedzenia można rozwiązać za porozumieniem stron
  2. w jaki sposób skutecznie rozwiązać za porozumieniem stron umowę najmu zawartą na czas określony
  3. w jakich sytuacjach najemca może rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony jeżeli możliwości takiej nie przewiduje umowa.

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony za porozumieniem stron

Najlepiej, jeżeli zarówno najemca jak i wynajmujący dojdą do porozumienia, że chcą rozwiązać umowę najmu.

Czytaj dalej >>>

Blaski i cienie podnajmu. Negocjacje umów najmu

Magdalena Bojaryn07 lipca 2020Komentarze (0)

Kluczową częścią mojej działalności jako prawnika jest uczestniczenie w negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy, tak aby klienci w efekcie zawierali bezpieczne umowy.

Umowy najmu dużych powierzchni z prawem do podnajmu to spore wyzwanie dla każdej ze stron i dla prawnika.

Często reprezentuję klientów podczas negocjacji umów najmu, zwłaszcza jeżeli chodzi o najem długoterminowy dużych powierzchni. Dużych czyli powyżej 500 m kw.

Sprawa jest prostsza jeżeli najemca ma zamiar wykorzystywać wynajmowaną nieruchomość do swojej działalności.

Podnajem

Negocjacje nie idą już tak gładko, gdy w grę w chodzi najem w celu częściowego podnajmu. Czyli najemca część nieruchomości wykorzystuje na cele swojej działalności, a pozostałą część podnajmuje.

Czytaj dalej >>>

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →