Wyobraź sobie, że szukasz nieruchomości, gdzie chciałbyś dalej prowadzić swoją działalność. Masz zakład produkcyjny. Rozrastasz się i chcesz znaleźć nowe miejsce, na minimum 10 lat.
W końcu trafia się idealne miejsce. Robisz rozpoznanie. Sprawdzasz księgi wieczyste, weryfikujesz czy nie ma obciążeń, które rzutowałyby na potencjalną umowę najmu. Rozmawiasz z architektem i geodetą.
Właścicielami działki są małżonkowie. Są 10 lat po ślubie. Mają wspólność majątkowa małżeńską. Nieruchomość tę nabyli dość dawno temu. Mieli plany, żeby wyremontować istniejący budynek, urządzić tu mały hostel i wynajmować pokoje pracownikom. Plany jednak im się zmieniły.
Tobie zależy na tym budynku. Jego stan wymaga remontu i dostosowania do Twoich potrzeb.
Z Twojej perspektywy nie wchodzi w grę przeprowadzka przez najbliższe 5 lat, a nawet dłużej. Wysiłek finansowy i organizacyjny jaki musisz włożyć w cały proces wymaga tego, aby zapewnić spokojne korzystanie z nieruchomości przez najbliższe 10 lat.
W takiej długiej perspektywie nie wiesz jeszcze czy chcesz mieć możliwość zakupu tej nieruchomości. Nie wykluczasz tego, ale na tę chwilę nie potrafisz jeszcze podjąć takiej decyzji.
Małżonkowie nie wykluczają sprzedaży. Jednak na tę chwilę nie mają tego w planach.
Co się stanie z umową najmu w razie, gdyby wynajmujący sprzedali nieruchomość?
Czy nowy właściciel musiałby respektować warunki Twojej umowy najmu? Jak możesz zabezpieczyć swoje interesy, jako najemcy, na wypadek sprzedaży nieruchomości?
Sama zmiana właściciela nieruchomości już i tak jest niewiadomą. Nigdy nie wiesz jak będzie Ci się współpracowało z nowym właścicielem.
Możesz go prawie nie widywać, jak będziesz przestrzegał warunki umowy najmu.
Możesz też mieć z nim problemy natury ludzkiej, jeżeli nie dojdziecie do porozumienia i współpraca będzie ciążyć. Różni są ludzie.
Teraz zobaczmy co mówią na temat zmiany właściciela nieruchomości wynajmowanej przepisy.
W razie sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. (art. 678 par. 1 k.c.)
W jakich terminach nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?
Ustawowe terminy są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Oznacza to w praktyce, że jeżeli nie zabezpieczysz odpowiednio swoich interesów, po sprzedaży wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości, nowy właściciel niezależnie od tego, co masz zapisane w umowie, będzie mógł bez podawania przyczyny wypowiedzieć Ci umowę najmu.
Niezbyt ciekawa perspektywa, prawda?
Są firmy, które mogą zmienić siedzibę w ciągu 1 dnia. Jednak, w przypadku np. firm produkcyjnych, do przeprowadzki przeważnie trzeba się przygotowywać kilka miesięcy na przód.
Czasem wymaga to zatrudnienia osobnej osoby do koordynowania bieżącej działalności firmy z przeprowadzką. Konieczne jest zaplanowanie zakupów, terminów realizacji zamówień. Jest to ogromne przedsięwzięcia logistyczne i organizacyjne.
Jeżeli firma ma środki, robi się to równolegle, „na zakładkę”: likwidację jednej linii produkcyjnej i biura, uruchomienie produkcji i przeprowadzkę biura w nowe miejsce. Przestój jest prawie nieodczuwalny. Jeżeli zapasów nie ma, czas przeprowadzki musi być uwzględniony w terminach dla klientów. Inaczej firma narazi się na poważne finansowe konsekwencje i utratę reputacji.
Jak więc zabezpieczyć swoje interesy, aby zadbać o trwałość umowy najmu po sprzedaży nieruchomości?
Najprościej byłoby zabronić właścicielom sprzedaży nieruchomości w czasie kiedy Ty ją wynajmujesz. Jednak, nawet jakby takie „ciekawe” postanowienie znalazło się w umowie najmu i tak nie byłoby skuteczne. Odpada.
Nie można też zawrzeć postanowienia, w którym postanowi się, że nowy właściciel nieruchomości nie wejdzie w prawa i obowiązki wynajmującego z umowy najmu. To znaczy można, ale i tak, takie postanowienie jest nieważne.
No więc co można zrobić?
Możesz zastrzec prawo pierwokupu nieruchomości, na wypadek jakby właściciele jednak zdecydowali się pozbyć jej własności. To też jest jakieś wyjście. Tym bardziej, że nie musisz z tego prawa korzystać. Jest to opcja jaką możesz sobie zapewnić w umowie.
Jednak jak chronić ciągłość funkcjonowania firmy, w razie gdybyś nie zdecydował się na zakup nieruchomości ?
Możesz niezależnie od prawa pierwokupu umowę najmu zawrzeć w formie pisemnej z datą pewną. Co to w praktyce oznacza? Że złożenie podpisów pod umową nastąpi przed notariuszem. Będzie to forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Chodzi o ochronę interesów nabywcy i wykluczenie antydatowania umowy najmu po to, aby ją obciążyć umową najmu.
Czy data pewna na umowie wystarczy, aby nowy właściciel nie mógł wypowiedzieć Ci umowy najmu nieruchomości?
Otóż nie.
Są trzy warunki, jakie muszą być spełnione abyś jako najemca skorzystał z ochrony jaką przewiduje art. 678 k.c. par. 2.
- umowa najmu musi zostać zawarta na czas oznaczony,
- w formie pisemnej datą pewną – czyli w praktyce z podpisami notarialnie poświadczonymi,
- wydanie przedmiotu najmu musi nastąpić przed datą zbycia nieruchomości – czyli musisz wejść w posiadanie lokalu zanim zostanie on sprzedany.
Art. 678. k.c.
§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Co możesz zrobić w przypadku, gdy umowy najmu nie zawarłeś z datą pewną, a wynajmujący w trakcie jej trwania informuje Cię lojalnie o chęci sprzedaży nieruchomości?
Nie musisz rozwiązywać zawartej już umowy i zawierać nowej. Warto przyjrzeć się umowie, która już obowiązuje. Sprawdzić, czy jest zawarta na czas oznaczony.
Chcę Ci w tym miejscu zwrócić uwagę, na różne konstrukcje, które mogą budzić wątpliwości co do czasu zawarcia umowy. Przykładem jest umowa, która po jakimś czasie obowiązywania przechodzi w umowę zawartą na czas nieoznaczony.
Takie wątpliwości należy usunąć.
A można to zrobić aneksem do umowy najmu, który będzie zawarty w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
O czym jeszcze powinieneś pomyśleć w przypadku zawierania długoterminowej umowy najmu?
Istotne są zagadnienia związane z rozliczeniem nakładów i ulepszeń jakie zamierzasz wykonać na cudzej nieruchomości.
Sąd Najwyższy stoi na stanowisko, że wymieniona w art. 678 par. 2 k.c. forma pisemna z datą pewną zastrzeżona jest dla wywołania określonych
skutków prawnych (ad eventum), a nie pod rygorem nieważności. Z tego SN wywodzi, że skoro nie ma rygoru nieważności, to umowa nie musi już w
chwili jej zawierania mieć formy pisemnej daty pewnej.
Skoro forma taka jest zastrzeżona dla wywołania określonych skutków (tj. ochrony najemcy), to ważne jest, by taką formę uzyskała przed określonym
zdarzeniem, czyli w tym przypadku przed dokonaniem czynności sprzedaży nieruchomości.
A zatem możesz z dotychczasowym wynajmujący zawrzeć aneks do umowy, w którym zmienisz jakiekolwiek postanowienie umowy, ale ten aneks będzie miał formę pisemną z datą pewną – wówczas uzyskasz ochronę z art. 678 par. 2 kc.
***
Jeżeli interesują Cię inne tematy związane z umową najmu:
- w tym artykule znajdziesz praktyczne informacje na temat wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony
- a tutaj znajdziesz praktyczne wskazówki dotyczące windykacji należności czynszowych z umów najmu.
Magdalena Bojaryn
radca prawny dla przedsiębiorców
Photo by CHUTTERSNAP on Unsplash
***
Umowa najmu ze wspólnikami spółki cywilnej. Co się dzieje z umową najmu po rozwiązaniu spółki cywilnej
Przyjrzyjmy się takiej sytuacji. Jesteś wynajmującym i zawierasz umowę najmu ze spółką cywilną.
No właśnie. I tu pierwsza rzecz, którą należy wyjaśnić. Umowę spółki zawierasz z jej wspólnikami, a nie ze spółką.
Spółka cywilna nie jest jest najemcą [Czytaj dalej..]
{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }
Widać, że zna się Pani na rzeczy 😉