Jeżeli jesteś wynajmującym, obojętnie czy jesteś przedsiębiorcą czy też osobą fizyczną czerpiącą zyski z najmu nieruchomości, najprawdopodobniej stykasz się najczęściej z następującymi problemami:
- konieczność prowadzenia stałej windykacji swoich najemców
- pozostawania najemcy w lokalu pomimo wygaśnięcia umowy najmu
- braku rozliczenia się przez najemcę ze szkód powstałych w lokalu
Poniżej opowiem o kilku praktycznych rozwiązaniach Twoich problemów: zastawie ustawowym na ruchomościach najemcy oraz postępowaniu elektronicznym jako sposobie na skuteczną windykację w razie braku adresu zamieszkania dłużnika.
Najemca bez meldunku. Jak sobie poradzić?
Z mojego wieloletniego doświadczenia, wynika, że należności od osób fizycznych wynikające z najmu lokalu mieszkalnego, są należnościami najtrudniejszymi do zwindykowania.
Zaraz za spółkami z o.o. z kapitałem zakładowym 5.000 zł i roszczeniami z umów pożyczek prywatnych.
Jest to szczególnie dotkliwe, gdy masz do czynienia z taką sytuacją, gdzie jedyny adres dłużnika jaki posiadasz to adres wynajmowanej przez niego, Twojej nieruchomości.
Jeżeli dłużnik po opuszczeniu Twojego lokalu, nie zamelduje się na innym adresie w najbliższym czasie, nie będziesz mógł szybko i skutecznie przeprowadzić postępowania sądowego.
Dlaczego?
- sąd nie będzie mógł doręczyć dłużnikowi pozwu wraz z nakazem zapłaty
- ewentualny nakaz zapłaty zostanie uchylony, a postępowanie zawieszone.
Co wtedy?
- możesz spróbować zadziałać przez komornika, ponieważ po niedawnej zmianie przepisów komornik otrzymał nowa funkcję – listonosza w postępowaniu sądowym
- sąd na Twój wniosek będzie mógł ustanowić kuratora dla takiego dłużnika (wiąże się to z dodatkowymi kosztami, które Ty będziesz musiał ponieść)
Pamiętaj, że na podjęcie działań przez sądem celem odzyskania należności z tytułu najmu masz tylko 3 lata.
Po tym czasie, należność czynszowa się przedawnia.
Po zmianie przepisów w lutym 2020 warto skorzystać z postępowania elektronicznego (tzw. e-sądu).
Czytaj więcej w tym wpisie: postępowanie elektroniczne o zapłatę czynszu najmu.
Czy możesz pozwać dłużnika o należność, która się przedawniła?
Teraz już nie, jeżeli pozwanym jest osoba fizyczna – konsument. Ponieważ sąd z urzędu bierze pod uwagę zarzut przedawnienia, jeżeli pozwanym jest konsument.
Przegrasz proces i zostaniesz obarczony jego kosztami.
Jeżeli będziesz pozywał przedsiębiorcę, postępowanie sądowe również jest ryzykowne.
Jednak to od dłużnika zależy czy podniesie zarzut przedawnienia. Jeżeli tak się stanie – powództwo zostanie oddalone.
Pozostanie Ci ewentualne wpisanie dłużnika do KRD.
Zastaw ustawowy – obciążenie ruchomości najemcy a uprzywilejowanie wynajmującego
Jeżeli to Ty wynajmujesz lokal pod swoją firmę albo mieszkanie, czy kiedykolwiek miałeś świadomość tego, że z chwilą kiedy spóźniłeś się z wpłatą czynszu w terminie (a każdemu się zdarza) na Twoich rzeczach wniesionych do tej nieruchomości powstaje zastaw?
Większość przedsiębiorców sobie z tego nie zdaje sprawy.
Twój dłużnik prawdopodobnie też o tym nie wie.
Jeżeli Twój najemca stał się dłużnikiem, Ty jako wynajmujący możesz sprzeciwić się temu, aby dłużnik opróżnił lokal ze swoich rzeczy.
Zdarza się to najczęściej gdy dłużnik po rozwiązaniu umowy najmu, albo nawet jeszcze w trakcie jej trwania chce opróżnić lokal.
Możesz nawet użyć siły, jeżeli nie chcesz, aby wygasł zastaw na ruchomościach najemcy.
Możesz również, aby chronić swoje prawo, usunąć jego rzeczy z przedmiotu najmu (lokalu, mieszkania) żeby je zabezpieczyć przed zabraniem przez dłużnika.
Należy te czynności zrobić z głową i nie bać się zareagować.
Więcej na ten temat przeczytasz w następnym wpisie.
Potrzebujesz wsparcia prawnika?
Jeżeli masz jakiekolwiek problemy prawne z umową najmu możesz do mnie napisać: mb@biznesove.pl. Chętnie zadziałam, aby rozwiązać Twój problem.
Referencje, opis case study i mnie znajdziesz na stronie naszej kancelarii.
Jeżeli interesują Cię również inne zagadnienia z zakresu umów zapraszam na mojego pierwszego bloga o umowach w biznesie.
Magdalena Bojaryn
radca prawny dla przedsiębiorców
Photo by Petrebels on Unsplash
***
Dlaczego warto sprawdzać księgę wieczystą lokalu użytkowego przed zawarciem umowy najmu?
Jeżeli zamierzasz akurat zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego, przeczytaj ten artykuł i dowiedz się dlaczego warto, abyś sprawdził księgę wieczystą lokalu.
Sprawdź przede wszystkim czy znasz numer księgi wieczystej nieruchomości (KW), którą zamierzasz wynająć.
A jeżeli ją znasz, bo właściciel nieruchomości (wynajmujący) wpisał ją do umowy najmu, to sprawdź koniecznie jej treść [Czytaj dalej…]
***
Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.
Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!
Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.
Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam Pani Mecenas!
Cieszę się, że powstał blog prawniczy dla naszej branży! Życzę Pani powodzenia i samych sukcesów!
Na pewno będę jego stałym czytelnikiem!
Serdecznie Panią pozdrawiam!
Tomasz
Dziękuję i zapraszam do lektury!