Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Ostatnie sprawy dotyczące umowy najmu zawołały mnie do tego, aby napisać o kilku nieoczywistych aspektach wynajmu.

Czytaj dalej, zwłaszcza jak jesteś w trakcie negocjacji umowy najmu i jesteś najemcą.

Po pierwsze i najważniejsze: co sprawdzić PRZED zawarciem umowy najmu, albo dopilnować by sprawdził to pośrednik.

Współpraca z pośrednikami nieruchomości. Co sprawdzić przed zawarciem umowy najmu lokalu

Współpraca z pośrednikami nieruchomości przy zawarciu umowy najmu

Dziś skupię się na jednym aspekcie przy zawieraniu umowy najmu.

Po więcej odsyłam do artykułu jaki napisałam dla Coraz Lepszej Firmy.

Jaki to aspekt?

Czytaj dalej >>>

Jeżeli zamierzasz akurat zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego, przeczytaj ten artykuł i dowiedz się dlaczego warto, abyś sprawdził księgę wieczystą lokalu.

Sprawdź przede wszystkim czy znasz numer księgi wieczystej nieruchomości (KW), którą zamierzasz wynająć.

A jeżeli ją znasz, bo właściciel nieruchomości (wynajmujący) wpisał ją do umowy najmu, to sprawdź koniecznie jej treść.

Ma to ogromne znaczenie zwłaszcza jeżeli:

  • zależy Ci na długoterminowym najmie,
  • lokalizacja firmy ma dla Ciebie duże znaczenie,
  • masz zamiar ponieść relatywnie wysokie nakłady na wynajmowaną nieruchomość.

Przeczytaj poniżej jakie informacje i dlaczego powinieneś sprawdzić w KW przed podpisaniem umowy najmu.

Numer księgi wieczystej

Numer księgi wieczystej – zweryfikuj czy wynajmujący ma prawo do nieruchomości

Po pierwsze, zawierając umowę najmu, chcesz potwierdzić, że osoba podająca się jako właściciel lokalu jest nim w rzeczywistości.

Sprawdzasz najbardziej oczywistą rzecz, czyli to, że osoba podająca się za właściciela ma prawo do tego, aby nieruchomością dysponować.

Czytaj dalej >>>

Wyobraź sobie, że szukasz nieruchomości, gdzie chciałbyś dalej prowadzić swoją działalność. Masz zakład produkcyjny. Rozrastasz się i chcesz znaleźć nowe miejsce, na minimum 10 lat.

W końcu trafia się idealne miejsce. Robisz rozpoznanie. Sprawdzasz księgi wieczyste, weryfikujesz czy nie ma obciążeń, które rzutowałyby na potencjalną umowę najmu. Rozmawiasz z architektem i geodetą.

Właścicielami działki są małżonkowie. Są 10 lat po ślubie. Mają wspólność majątkowa małżeńską. Nieruchomość tę nabyli dość dawno temu. Mieli plany, żeby wyremontować istniejący budynek, urządzić tu mały hostel i wynajmować pokoje pracownikom. Plany jednak im się zmieniły.

Tobie zależy na tym budynku. Jego stan wymaga remontu i dostosowania do Twoich potrzeb.

Z Twojej perspektywy nie wchodzi w grę przeprowadzka przez najbliższe 5 lat, a nawet dłużej. Wysiłek finansowy i organizacyjny jaki musisz włożyć w cały proces wymaga tego, aby zapewnić spokojne korzystanie z nieruchomości przez najbliższe 10 lat.

W takiej długiej perspektywie nie wiesz jeszcze czy chcesz mieć możliwość zakupu tej nieruchomości. Nie wykluczasz tego, ale na tę chwilę nie potrafisz jeszcze podjąć takiej decyzji.

Małżonkowie nie wykluczają sprzedaży. Jednak na tę chwilę nie mają tego w planach.

Umowa najmu nieruchomości z datą pewną

Co się stanie z umową najmu w razie, gdyby wynajmujący sprzedali nieruchomość?

Czy nowy właściciel musiałby respektować warunki Twojej umowy najmu? Jak możesz zabezpieczyć swoje interesy, jako najemcy, na wypadek sprzedaży nieruchomości?

Czytaj dalej >>>

Przyjrzyjmy się takiej sytuacji. Jesteś wynajmującym i zawierasz umowę najmu ze spółką cywilną.

No właśnie. I tu pierwsza rzecz, którą należy wyjaśnić. Umowę spółki zawierasz z jej wspólnikami, a nie ze spółką.

Spółka cywilna nie jest jest najemcą.

To jej wspólnicy są stroną umowy i to oni są solidarnie odpowiedzialni za obowiązki wynikające z umowy najmu.

Ale wróćmy do Twojego przypadku.

Dostałeś informację od jednego ze wspólników, że z końcem roku 2020 wspólnicy kończą ze sobą współpracę. Spółka cywilna przestanie istnieć.

Zadajesz sobie pytanie: co w takim razie dzieje się z umową najmu.

Czy rozwiązanie umowy spółki cywilnej ma wpływ na umowę najmu?

Czy umowa najmu nadal obowiązuje?

Jak wystawiać fakturę na byłych wspólników w ramach umowy najmu?

Czy nadal istnieje solidarna odpowiedzialność byłych wspólników z tytułu umowy najmu?

Pytań i wątpliwości może być sporo, a odpowiedzi na nie zahaczają nie tylko o kwestie prawne i ale i o zasadność dalszej współpracy z byłymi wspólnikami spółki.

Ponieważ potencjalny konflikt byłych wspólników może mieć negatywny wpływ na interesy wynajmującego.

Umowa najmu ze wspólnikami spółki cywilnej

Czy umowa najmu w jakikolwiek sposób reguluje kwestię obowiązywania umowy najmu po rozwiązaniu umowy spółki?

Pierwsze co należy w takiej sytuacji sprawdzić to treść umowy. Może ona bowiem regulować tę kwestię.

Czytaj dalej >>>

Przy windykacji należności, i to nie tylko czynszowych, znaczenie ma czas.

Czas reakcji na pojawiające się zadłużenie, czas w jakim złoży się pozew do sądu i czas kiedy będzie można zacząć windykować należność przez komornika.

Wyobraź sobie, że wyczerpałeś polubowne możliwości wyegzekwowania należności i złożyłeś pozwy o zapłatę, Otrzymałeś nakazy zapłaty.

Co teraz?

Ruch jest teraz po stronie pozwanych.

Jeżeli najemca bierze aktywnie udział w postępowaniu sądowym i kwestionuje nakaz zapłaty, pojawia się realne zagrożenie, że faktyczna windykacja bardzo odsunie się w czasie.

W chwili kiedy będziesz dysponował tytułem wykonawczym (czyli prawomocnym orzeczeniem sądu zaopatrzonym w klauzulę wykonalności), może być już za późno na windykację.

Więc co teraz?

Siedzisz z założonymi rękami skazany na indolencję naszego wymiaru sprawiedliwości?

Narzekasz na opieszałość sądów czy bierzesz sprawy w swoje ręce i działasz?

Moje doświadczenie mówi, że to, że najemca przestaje płacić za czynsz najmu, to znak, że popadł w poważne tarapaty finansowe.

Bardzo często jest to początek końca biznesu najemcy.

Powiem Ci jednak, że nie wszystko stracone.

Jeżeli jako wynajmujący dbasz o odpowiednią dokumentację podczas wykonywania umowy najmu, postępowania sądowe wobec najemców będą dla Ciebie tańsze i łatwiejsze.

Więcej o tym jak 4-krotnie obniżyć koszty windykacji możesz przeczytać w poradniku, który pobierzesz klikając tutaj.

Jeżeli jednak:

  1. nie masz do dyspozycji aktu notarialnego z dobrowolnym poddaniem się przez najemcę egzekucji
  2. brakuje Ci dokumentów do uzyskania nakazu w postępowaniu nakazowym

masz wpływ na to, jak długa będzie Twoja droga do majątku i środków finansowych Twojego dłużnika –  najemcy.

Jak przyspieszyć postępowanie sądowe

Przyspieszenie postępowania na etapie sądowym przed wydaniem wyroku – wykorzystanie art. 148 [1] k.p.c. celem przyspieszenia odzyskania roszczenia

Weźmy na warsztat trudny przypadek, gdzie jako wynajmujący nie masz możliwości, aby w sądzie uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym.

Możesz jedynie ubiegać się o wydanie nakazu w postępowaniu upominawczym.

Czytaj dalej >>>