Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Jeżeli jesteś przedsiębiorcą – najemcą lokalu użytkowego, Twoja firma zapewne odczuwa negatywne konsekwencje ograniczeń i restrykcji związanych z czynsz najmu Magdalena Bojaryn obniżenie czynszu najmu epidemiadziałaniami rządu jakie mają na celu przeciwdziałanie skutkom epidemii. Jeżeli jesteś z branży objętej zakazem prowadzenia działalności gospodarczej i jest to jedyny rodzaj działalności jaki prowadzisz, z pewnością robisz wszystko, aby zredukować koszty stałe. Jednym z tych kosztów jest czynsz najmu. Czekają Cię negocjacje z wynajmującym. Poniżej znajdziesz praktyczne wskazówki, które pomogą Ci uzyskać swój cel: obniżenie czynszu najmu.

Zapewne zastanawiasz się na ile Twoja sytuacja pozwala Ci na to, aby skutecznie żądać od wynajmującego obniżenia czynszu najmu. Możliwe, że Twoje położenie uzasadnia nawet rozwiązanie umowy najmu przed terminem jak jaki została zawarta. Z tego wpisu dowiesz się:

  1. czy możesz przez swoje oświadczenie obniżyć wysokość czynszu najmu?
  2. na jakiej podstawie prawnej możesz żądać od wynajmującego obniżenia stawki najmu?
  3. jak uzasadnić powody zmiany umowy najmu w przypadku zakazu prowadzenia działalności?
  4. jak uzasadnić powody zmiany umowy najmu w przypadku spadku obrotów?
  5. jaką stawkę czynszu zaproponować?
  6. jakie kontrargumenty może wysuwać wynajmujący i jak się do nich ustosunkować?
  7. jak się zachować, jeżeli wynajmujący nie zgodzi się na obniżenie czynszu najmu?
  8. czy teraz składać pozew do sądu o zmianę umowy najmu?

(1) Czy oświadczenie najemcy o obniżeniu czynszu najmu jest skuteczne?

 

Nie. Ciebie i wynajmującego łączy umowa i jej warunki mogą zostać zmienione tylko poprzez porozumienie stron. Twoje pismo jakie będziesz kierował do wynajmującego powinno być propozycją zawarcia aneksu do umowy, w którym ustalicie nową stawkę czynszu i inne warunki jej obniżenia.

(2) Jaka jest podstawa prawna żądania obniżenia czynszu?

 

Zanim pojawi się argument w postaci art. 357 [1] k.c.tj. nadzwyczajnej zmiany stosunków, sprawdź dokładnie co mówi umowa najmu w zakresie możliwości jej wypowiedzenia przez Ciebie jako najemcę. Skonsultuj się z prawnikiem czy nie zachodzą przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu z innych przyczyn przewidzianych w kodeksie cywilnym, niezależnie do tego czy umowa została zawarta na czas określony bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.

Mam na myśli art. 664 k.c.:

§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Przesłanki wynikające z kodeksu cywilnego, które umożliwiają najemcy wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym są dosyć radykalne i z pewnością już byś z nich skorzystał jakby zaistniały. Jednak, doświadczenie pokazuje mi, że tak może nie być. Możliwe, że akceptowałeś istotną wadę użytkowanego lokalu i nie korzystałeś z uprawnień z art. 664 k.c. Możliwe, że łatwiej Ci będzie skorzystać z art. 664 k.c. niż z art. 357 [1] k.c.

Jeżeli wykluczysz wady lokalu, które umożliwiłyby Ci wypowiedzenie umowy najmu w trybie art. 664 k.c., musisz przeanalizować przesłanki z art. 357 [1] k.c. i dobrze je uzasadnić.

Epidemia sama w sobie nie stanowi podstawy do żądania obniżenia czynszu najmu.

Dopiero jej skutki, jeżeli powodują, że realizowanie umowy z Twojej strony byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby Tobie rażącą stratą, czego ani Ty ani wynajmujący nie przewidywaliście przy zawarciu umowy, dają podstawy do tego aby skutecznie wysuwać roszczenia co do zmiany umowy najmu.

Zajmijmy się więc następną kwestią.

(3 i 4) Jak uzasadnić żądanie obniżenia czynszu najmu?

 

Obostrzenia i ograniczenia jakie zostały wprowadzone przez rząd celem zwalczania skutków COVID-19 muszą bezpośrednio i w sposób negatywny oddziaływać na Twój biznes. W najgorszej sytuacji znajdują się najemcy, którzy zostali zmuszeni do tego, aby zaprzestać działalności. Są to branże:

  1. eventowa i wystawiennicza
  2. gastronomiczna
  3. kulturowa i rozrywkowa
  4. sport i rekreacja
  5. turystyka
  6. salony kosmetyczne i fryzjerskie.

Napisałam, że są najgorszej sytuacji. Jednocześnie mają najsilniejszy argument na poparcie żądania obniżenia czynszu i lepszą pozycję w negocjacjach.

Jednak sam zakaz prowadzenia działalności to jednak nie wszystko. Musisz pamiętać, że obecna sytuacja musi powodować, że realizowanie umowy wiąże się z nadmiernymi trudnościami lub groziłoby Tobie rażącą stratą. 

Trudno tutaj odnieść się do przykładów, które będą pasować do każdej sytuacji. Nie jest to tak naprawdę możliwe. Posłużę się zatem dwoma skrajnymi (1 i 3). Dam też jeden przykład (2) ze strefy, gdzie dużo będzie zależało od interpretacji i oceny konkretnych przypadków.

W każdej sytuacji ma też znaczenie kto jest wynajmującym i jaka jest jego pozycja i siła gospodarcza na rynku.  Pamiętaj, że przy ocenie przesłanek z art. 357 [1] k.c. sąd bada interesy obu stron.

Przykład 1: Lokal jaki wynajmujesz to salon kosmetyczny i fryzjerski. Jest to Twoje jedyne źródło utrzymania. Realizowanie umowy najmu powoduje, że zadłużasz się coraz bardziej, nie masz możliwości aby zapewnić utrzymanie sobie i swojej rodzinie.

W takiej sytuacji, w dużym uproszczeniu, masz bardzo mocne argumenty, aby skutecznie żądać obniżenia czynszu najmu. Podczas negocjacji trudno będzie wynajmującemu dyskutować z tym, że nie masz możliwości, aby działalność prowadzić.

Przykład 2: Lokal jaki wynajmujesz to salon kosmetyczny i fryzjerski, Jednocześnie prowadzisz duży sklep on-line z artykułami kosmetycznymi, który stanowi 60% przychodów Twojej działalności. Wyniki sprzedaży w sklepie internetowym nawet polepszyły się na skutek epidemii (ludzie częściej kupują online). Zapłata czynszu najmu obniża rentowność Twojej firmy ale nie można jednoznacznie stwierdzić, że realizowanie umowy wiąże się z nadmiernymi trudnościami albo że grozi Ci rażącą stratą.

Nadal uważam, że argumenty do obniżenia czynszu najmu są, jednak będzie to trudniejsze do uzasadnienia.

Przykład 3: Wynajmujesz sieć lokali, gdzie prowadzone są salony fryzjerskie i gabinety spa i ta działalność jest częścią działalności dużej spółki produkującej kosmetyki. Salony fryzjerskie i SPA to 10% przychodów spółki.

W takim przypadku trudno będzie o wykazanie przesłanek z art. 357 [1] k.c. Jednak jest to duże uproszczenie i zawsze trzeba przyjrzeć się indywidualnej sytuacji stron. Tutaj zasadnym może się okazać argument, który jest bardzo ryzykowny i nie umiem przewidzieć jak będzie oceniamy w ewentualnym postępowaniu przez sąd, że nie jest to zgodne z zasadami współżycia społecznego czyli tak na prawdę “nie jest sprawiedliwe”, żeby tylko jedna strona (najemca) ponosiła ryzyko obecnego stanu rzeczy.  Czyli:

  • najemca nie może korzystać z lokalu jaki wynajmuje z przeznaczeniem jakie zostało ustalone w umowie
  • wynajmujący nadal pobiera czynsz w pełnej wysokości, pomimo tego, że tak naprawdę, nie ze swojej winy i nie z przyczyn leżących po jego stronie, umowa nie może być wykonywana.

Ta sytuacja jest dość skomplikowana. Zauważ, że podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnić Ci lokal. Jako najemca nie musisz w nim prowadzić działalności. To czy ten lokal wykorzystujesz jest w całości zależne od Ciebie. No właśnie, czy tak na prawdę jest? Widzę przynajmniej dwa wyjątki:

  1. w umowie jako najemca możesz mieć obowiązek prowadzenia w lokalu działalności: przykładowo właściciel kamienicy, gdzie znajdują się lokale użytkowe nie chce, aby stały one nieużywane, stąd wymóg, aby najemca aktywnie i w sposób określony w umowie z lokalu korzystał; wymóg ten może też dotyczyć lokali frontowych;
  2. obecny stan związany z epidemią, kiedy nie masz wpływu na to, czy możesz w wynajmowanym lokalu swoją działalność prowadzić.

Pojawiają się więc argumenty ze strony wynajmujących, że oni umowę realizują i należy im się wynagrodzenie. Trudno odmówić tym argumentom racji. Wynajmujący poczynił wcześniej inwestycje w nieruchomość, niejednokrotnie spłaca jeszcze kredyt hipoteczny.

Jednak art. 357 [1] k.c. został przewidziany na okoliczności, kiedy umowa z przyczyn niezależnych od stron z powodów jakich strony wcześniej nie mogły przewidzieć nie może być realizowana zgodnie z jej treścią. Dlaczego? Ponieważ spowoduje to rażącą szkodę dla jednej ze stron lub wiąże się dla niej z nadmiernymi trudnościami.

W przypadku, gdy możesz prowadzić działalność gospodarczą, ale z powodu zamrożenia gospodarki Twoja firma odczuła spadek obrotów, uzasadnienie Twojego stanowiska powinno właśnie opierać się na pogorszeniu Twojej sytuacji ekonomicznej i Twoich prognoz na przyszłość. Tutaj też bardzo dużo zależy od branży. W wielu branżach notuje się spadek obrotów spowodowany tym, że “wszyscy czekają co będzie”. Dopiero za 2-3 miesiące będziemy wiedzieć więcej.

Przykład: Jeżeli Twoja branża to budowa stron www, to można przypuszczać, że nie powinieneś narzekać na brak zleceń. Tym bardziej, że dużo firm teraz patrzy co mogą robić on line. Możesz jednak odczuwać spadek obrotów, bo wszystko dopiero ruszy za jakiś czas. Jak firmy będą chętniej wydawać pieniądze.

W takim przypadku doradzałabym podejście mieszane do negocjacji z wynajmującym. Wielu właścicieli nieruchomości woli dostać mniejszy czynsz ale dostać, niż nie dostać żadnego. Potraktuj te negocjacje biznesowo. Patrz na relację, a nie tylko na treść art. 357 [1] k.c.

W wielu przypadkach wynajmujący podchodzą do oczekiwań najemców w sposób wyrozumiały. Wiedzą, że:

  1. może być trudniej z płynnością finansową
  2. będzie im trudniej pozyskać nowego najemcę, bo zwolni się sporo nieruchomości, podaż będzie większa niż popyt
  3. zanim sądy nie powrócą do normalnego działania nie mają możliwości egzekwowania umowy w sposób przymusowy.

I nie chodzi teraz o to, żeby prowadzić wojnę na argumenty, tylko żeby zbliżyć się do takiego rozwiązania, którego możemy spodziewać się w wyroku sądowym, gdyby już do tego doszło.

Pewnie zastanawiasz się jak uzasadnić rażącą stratę, o której mowa w art. 357 [1] k.c. Zapłata pełnego czynszu najmu musi u Ciebie powodować takie uszczuplenie majątkowe, że :

  1. nie będziesz w stanie w normalny sposób prowadzić firmy, tak aby móc dalej pozyskiwać zlecenia i generować przychody
  2. będziesz zmuszony zwolnić pracowników
  3. jeżeli masz jednoosobową działalność i jesteś jedynym lub głównym żywicielem rodziny, nie będziesz miał możliwości aby zapewnić jej utrzymanie.

Siłą rzeczy nie jestem w stanie podać argumentów, które będą pasować każdemu najemcy. Trzeba popatrzeć na firmę od środka, na branżę, zebrać wszystkie informacje.

Druga rzecz, to przygotować się również jeżeli chodzi o argumenty wynajmującego. Nie po to, aby nimi strzelać tylko po to, aby brać je pod uwagę. Tak. Dokładnie to miałam na myśli. Jeżeli jako najemca zaczniesz brać pod uwagę interesy drugiej strony, wynajmujący nie będzie musiał ich tak bardzo bronić i będzie bardziej skłonny do tego, aby i Tobie pójść na rękę.

Uważam, że w obecnej sytuacji obie strony wyjdą na tym lepiej, gdy będą grały do jednej bramki. Tą bramką jest poradzenie sobie w kryzysie i wyjście z niego obronną ręką.

 

Dowiedz się ile kosztuje porada prawna w Twojej sprawie. Skorzystaj z formularza poniżej.

 

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. moich danych osobowych w celu odpowiedzi na zadane pytanie zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności.

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. z siedzibą w Łodzi.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem mb@kacprzyk-bojaryn.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

 

(5) Jaką stawkę czynszu zaproponować?

 

Proporcja obniżenia czynszu powinna wynikać z wniosków jakie masz po przeczytaniu uwag do pkt. 3 i 4 powyżej.  Jeżeli najemcą jest duża spółka handlowa z kapitałem zakładowym kilkadziesiąt milionów złotych, a wynajmujący to jednoosobowa działalność gospodarcza, najemca nie może oczekiwać, że wynajmujący będzie chętny do tego, aby obniżyć czynsz o 80 czy 90%.  To znaczy oczekiwać może, jednak musi się liczyć z tym, że wynajmujący się nie zgodzi. I będzie miał na tą okoliczność dobre argumenty podczas negocjacji.

Przy odwrotnej sytuacji, takie oczekiwanie już będzie miało większe uzasadnienie i będzie bardziej zbliżone do tego, czego najemca mógłby spodziewać się w sądzie.

(6) Argumenty wynajmującego – jak się przygotować do negocjacji?

 

Poniżej przedstawiam tylko niektóre z możliwych argumentów, czy też warunków jakie mogą pojawić się, ze strony wynajmującego podczas negocjacji.

  1. Żądanie przedstawienia dokumentów finansowych na potwierdzenie spadku obrotów i sytuacji majątkowej.
  2. Kwestionowanie argumentu “nadmiernej trudności” lub “rażącej straty” po stronie najemcy przy wykonywaniu umowy.
  3. uzależnianie obniżenia czynszu od udzielenia zabezpieczeń (weksel, dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym)
  4. oczekiwanie wynajmującego, aby udzielona obniżka czynszu została zapłacona w terminie późniejszym,
  5. obniżenie czynszu pod warunkiem, że będzie on płacony w terminie.

ad 1) Najemca nie ma obowiązku ich pokazywać, jednak trzeba wziąć pod uwagę to, wynajmujący może chcieć zweryfikować Twoje twierdzenia o zmniejszonych obrotach z dokumentami. Od Ciebie będzie zależało czy będziesz chciał dokumenty finansowe pokazać i uwiarygodnić swoją sytuację finansową.

Musisz liczyć się z tym, że nie ujawnienie tych dokumentów może wzbudzić nieufność wynajmującego co do prawdziwości podawanych przez Ciebie informacji finansowych dotyczących spadku obrotów.

ad 2) Wynajmujący może twierdzić, że masz możliwości aby się przebranżowić lub wykorzystać lokal do innej działalności. Czyli może twierdzić, że masz możliwości, aby poczynić działania celem zagospodarowania lokalu jaki jest przedmiotem najmu.

Pytanie czy ma rację zależy od Twoich możliwości, od tego czy prowadzisz inny biznes, którym możesz sfinansować straty w tym pierwszym, czy masz możliwości, aby się przebranżowić i czy w ogóle można od Ciebie tego oczekiwać.

To są bardzo trudne zagadnienia i nie mam możliwości, aby wyczerpująco na nie odpowiedzieć. Tutaj bardzo duże znaczenie będzie miała indywidualna sytuacja najemcy. Generalnie przyjmuje się, że do wykonania zobowiązania należy przykładać należytą staranność przyjętą przy wykonywaniu danej działalności. Zauważ proszę, że nawet jeżeli teoretycznie miałbyś możliwości aby się przebranżowić, to zajmie to trochę czasu. Do tego są tez potrzebne środki finansowe. Nie musi to wcale oznaczać, że możesz bez poniesienia rażącej straty wykonywać zobowiązanie z tytułu umowy najmu.

ad 3) Jeżeli masz płacić mniej to żądanie dodatkowych zabezpieczeń może być trudne do uzasadnienia. Jednak są to negocjacje, a każda ze stron może stawiać swoje warunki. Ty jako najemca możesz nie godzić się na warunki proponowane przez wynajmującego, jeżeli są dla Ciebie niekorzystne albo uważasz je za krzywdzące.

Przykład: odpowiedzialność z weksla jest o tyle niebezpieczna, że wynajmujący może po otrzymaniu nakazu zapłaty z sądu od razu windykować należności przez komornika. Nie musi czekać na prawomocność nakazu. I nawet jeżeli nakaz zaskarżysz, to nie będzie to miało wpływu na postępowanie egzekucyjne. Chyba, że zawnioskujesz o uchylenie wykonalności nakazu zapłaty ale musisz mieć argumenty, które uderzają w zasadność pozwu i samego nakazu.

ad 4) Wynajmujący może chcieć zadziałać tak jak bank.  Udzieli Ci wakacji kredytowych ale będzie chciał i tak odzyskać całość kwoty. Jeżeli otrzymasz taki warunek od wynajmującego to:

  • nie zgadzasz się na taki warunek, pamiętaj jednak, że to są negocjacje, a wynajmującemu raczej zależy na tym, żeby utrzymać wpływy z umowy najmu nawet w mniejszej wysokości; możesz wykorzystać ten warunek na swoją korzyść – zobacz poniższe punkty:
  • przystajesz na ten warunek i próbujesz uzyskać większą obniżkę – teraz zapłacisz mniej, będziesz miał więcej gotówki w ręku,
  • zgadzasz się i negocjujesz odroczenie w czasie spłaty obniżki lub rozłożenie jej na raty w taki sposób, żeby nie była dla Ciebie kłopotliwa jak już będziesz mógł normalnie działać.

ad 5) Warunkowa obniżka czynszu ma być zabezpieczeniem dla wynajmującego, żeby nie musiał windykować tych obniżonych stawek czynszowych. Jest też swojego rodzaju motywacją do tego abyś płacił czynsz w terminie. Jeżeli jesteś pewien, że zapłacisz w terminie, możesz wykorzystać ten argument do tego, żeby uzyskać większą obniżkę lub przesunąć termin płatności czynszu, po to abyś był pewien, że zapłacisz.

Musisz mieć na uwadze to, że jak będziesz bardzo oponował, wynajmujący może mieć poczucie, że nie zamierzasz płacić w terminie. Na Twoją korzyść będzie działać również to, jeżeli wcześniej wynajmujący nie musiał się upominać o czynsz i opłaty.

Możesz argumentować, że w obecnej sytuacji trudno cokolwiek przewidzieć. Taki zapis to dodatkowy stres. Nie chcesz mieć takiego ciężaru nad sobą, że jednodniowe opóźnienie w zapłacie spowoduje przywrócenie pełnego czynszu najmu.

Zupełnie naturalne jest to, że zarówno Ty jak i wynajmujący chcecie chronić swoje interesy. Sądzę, że kluczem do zawarcia porozumienia jest zrozumienie nawzajem swoich stanowisk i poszukania miejsca, gdzie interesy obu stron mogą się spotkać, a kompromis wcale nie będzie zgniły.

 

(7 i 8) Jak się zachować w przypadku braku zgody najemcy na obniżenie czynszu najmu?

 

Czyli co zrobić, gdy dojedziemy do sytuacji patowej w negocjacjach Tutaj nie ma prostych rozwiązań także. Jeżeli masz mocne argumenty do tego, żeby przed sądem żądać obniżenia czynszu najmu albo nawet rozwiązania umowy, doradzałabym płacenie tej części czynszu jaką uznasz za odpowiednią. Patrz uwagi do pkt. 3-5 powyżej.

Skonsultuj się z prawnikiem, żeby ustalić czy w Twojej sytuacji lepiej jest już od razu złożyć powództwo z art. 367 [1] k.c. i nie czekać, aż o zapłatę upomni się wynajmujący. Rezultat jego postępowania, jeżeli je rozpocznie, będzie zależał od tego, jaki będzie wynik Twojego postępowania. Możliwe więc, że warto być pierwszym w sądzie.

Wtedy, w odpowiedzi na pozew o zapłatę za czynsz ze strony wynajmującego, będziesz wnosił o zawieszenie tego postępowania. Powodem będzie toczące się z Twojej inicjatywy postępowanie z art. 357 [1] k.c.

Po nowelizacji postępowania gospodarczego w 2019 nie ma możliwości, aby złożyć pozew wzajemny. Nie będziesz więc mógł w odpowiedzi na pozew o zapłatę należności z czynszu najmu wnieść powództwa z art. 357 [1] k.c.

 

Reasumując, najlepszą opcją jest jednak zawarcie ugody. Zachęcam również, abyś zajrzał do moich dwóch wpisów dotyczących wynajmującego (tutaj i tutaj). Warto spojrzeć na problem z drugiej strony. Wtedy łatwiej i szybciej można wypracować rozwiązanie.

Zapraszam również na mojego drugiego bloga, jeżeli interesują Cię tematy związane z umowami.

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

We wcześniejszym wpisie szeroko opisałam najważniejszej kwestie jakie wynajmujący będzie musiał rozważyć rozpatrując wniosek najemcy o obniżenie czynszu najmu. W przypadku umów zawartych na czas określony, pojawia się pytanie, czy najemca może skutecznie żądać skrócenia obowiązywania umowy najmu. Mam na myśli oczywiście przypadek, gdzie najemca powołuje się na obecną sytuację, będącą skutkiem ogłoszenia stanu epidemii w Polsce. To kolejny przypadek negocjacji z najemcą z powodu skutków COVID-19 (nadzwyczajnej zmiany stosunków – art. 357 [1] k.c.).

Po pierwsze – sprawdź treść umowy najmu

Umowy najmu po to zawiera się na czas określony, aby mieć pewność trwania stosunku najmu. Zgodnie z ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego, umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana, o ile taką możliwość strony przewidziały w umowę najmu.

Przede wszystkim należy sprawdzić, co zostało ustalone w tej mierze w umowie najmu. Musisz ustalić czy dla najemcy została przewidziana możliwość wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli tak, to sprawdź jakie okoliczności uzasadniają możliwość jej wypowiedzenia.

Należy jasno powiedzieć, że jeżeli umowa takiej możliwości nie przewiduje w ogóle, to najemca nie może skutecznie jej wypowiedzieć.

Jeżeli natomiast umowa zawiera warunki, po spełnieniu się których najemca może umowę wypowiedzieć, to należy ocenić, czy takie okoliczności zachodzą i czy są prawdziwe.

 

Po drugie – przypatrz się sytuacji gospodarczej najemcy

 

Jeżeli najemca powołuje się w piśmie, w którym chce zakończyć obowiązywanie umowy najmu przed okresem na jaki została ona zawarta, na art. 357 [1] [klauzula rebus sic stantibus] musisz ocenić, czy w jego przypadku zachodzą przesłanki tam opisane. Zweryfikuj też, czy przesłanki te uzasadniają żądanie rozwiązania umowy najmu.

Nie będę w tym miejscu szczegółowo pisać o przesłankach z art. 357 [1] k.c. Zrobiłam to we wcześniejszym wpisie, więc tam Cię odsyłam. W tym miejscu chcę poruszyć kwestie najdalej idącego żądania, mianowicie żądania rozwiązania umowy.

Jest to jedna z możliwości jakie przewiduje art. 357 [1] k.c. i jednocześnie najsilniej ingerująca w stosunek prawny stron:

(…) sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy

Patrząc na linię orzeczniczą wyroków, które zapadły na podstawie ar.t 357 [1] k.c. należy stwierdzić, że taki wynik postępowania jest prawie niespotykany. Używam określenia “prawie” bo siłą rzeczy nie znam wszystkich orzeczeń.

Niemniej, znając kilka spraw, gdzie takie wnioski w stronę wynajmujących się pojawiły, mogę przypuszczać, że istnieją sytuacje, gdzie tego typu żądania nie będą nieuzasadnione. Wszystko bowiem zależy od indywidualnej sytuacji, w jakiej strona umowy się znalazła na skutek obostrzeń i zakazów związanych ze zwalczaniem skutków epidemii.

Przykład: jeżeli najemca:

  1. na skutek wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności np. fitness club, zakład kosmetyczny utracił możliwość generowania przychodów;
  2. jednocześnie nie jest dużym lub średnim przedsiębiorcą mającym możliwość szybkiego przebranżowienia się i wykorzystania wynajmowanego lokalu na inne cele (nie może też to być dla niego nadmiernie uciążliwe);
  3. nie ma innych źródeł utrzymania, które mogą skompensować straty wynikające z umowy najmu lokalu, który na siebie nie pracuje;
  4. na skutek realizowania umowy najmu doprowadzi się do sytuacji majątkowej, gdzie nie będzie w stanie zapewnić sobie i osobom będącym na jego utrzymaniu utrzymania na podstawowym poziomie (choć tutaj też zagadką jest jak sąd będzie oceniał “rażącą stratę” i “nadmierne trudności”)

możliwe, że po ocenie sytuacji wynajmującego, sąd zająłby stanowisko przychylne najemcy. Zgodziłby się z tym, że słuszne jest rozwiązanie umowy najmu.

Chcę bardzo mocno podkreślić, że bawię się trochę w Pana Boga tutaj, ponieważ trudno prorokować jakikolwiek wynik sprawy sądowej. Nawet tam, gdzie samemu się rozdaje karty i ma mocne argumenty. Wynik sprawy zależy od indywidualnej sytuacji stron umowy i oceny tej sytuacji przez sąd.

 

Po trzecie – sytuacja wynajmującego ma znaczenie

 

Jako wynajmujący możesz mieć poczucie krzywdy i niesprawiedliwości czytając powyższe, bo przecież:

  1. umowa to umowa;
  2. nie jest Twoją winą, że wybuchła epidemia koronawirusa;
  3. też masz swoje koszty i planowałeś swoją dalszą działalność o zaplanowane wcześniej przychody;
  4. wcześniej zainwestowałeś w nieruchomości, spłacasz raty kredytowe, a bank nie wyśle Cię na wakacje kredytowe. Jeżeli nawet bank zawiesi na jakiś czas płacenie raty kapitałowej, to i tak będziesz płacił odsetki. Nierzadko również nie będzie Ci się opłacało skorzystać z zawieszenia płacenia rat z uwagi na wysoką opłatę prolongacyjną.
  5.  …… (tu możesz wymieniać dalej, wierz mi argumentów słyszałam wiele i wszystkie są uzasadnione).

Pamiętaj jednak, że sąd ocenia sytuację i wydaje wyrok “po rozważeniu interesu obu stron.”

Twoja sytuacja majątkowa, gospodarcza i życiowa (jeżeli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą) ma znaczenie. Ważne są następujące kwestie:

  1. jak dużym jesteś podmiotem i z jakim kapitałem;
  2. jak bardzo obniżenie czynszu/ustanie umowy wpłynie na Twoją sytuację majątkową. Tutaj bardzo ważne jest zarządzenie całym pakietem najemców, jeżeli masz ich wielu.
  3. jakie masz możliwości rzeczywiste poradzenia sobie ze skutkami sytuacji nadzwyczajnej.

Sąd będzie porównywał sytuację majątkową i gospodarczą obu stron. Można przypuszczać, patrząc na orzecznictwo w tym temacie, że podmiot silniejszy będzie na gorszej pozycji.

 

Dowiedz się ile kosztuje porada prawna w Twojej sprawie. Skorzystaj z formularza poniżej.

 

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. moich danych osobowych w celu odpowiedzi na zadane pytanie zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności.

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. z siedzibą w Łodzi.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem mb@kacprzyk-bojaryn.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

 

 

Po czwarte – sądy działają obecnie w ograniczonym zakresie

 

Zwracam Twoją uwagę na to, że jako wynajmujący, możesz widzieć się jako silniejsza strona umowy. Silniejsza, bo masz szybsze roszczenie o zapłatę imasz umowę, która jest obowiązująca dopóki sąd nie orzeknie inaczej. W obecnej sytuacji jednak, Twoje roszczenie o zapłatę czynszu nie jest wykonalne. 

Jeżeli wcześniej zadbałeś odpowiednio o swoje interesy i masz akty notarialne z dobrowolnym poddaniem się egzekucji, jesteś w nie najgorszej sytuacji. Jak sądy wrócą do normalnego postępowania, to w miarę szybko uzyskasz tytuł wykonawczy.

Jeżeli najemca rozpocznie już teraz postępowanie sądowe w oparciu o art. 357 [1] k.c., Twoje postępowanie o zapłatę będzie zawieszone do czasu rozstrzygnięcia postępowania najemcy.  I jest to perspektywa 2-3 lat. Naprawdę. I mówię o I instancji.

 

Po piąte – a w zasadzie po pierwsze – warto poszukać kreatywnych rozwiązań sporu pomiędzy wynajmującym, a najemcą

 

Wiadomo, że za wynajem Twojej nieruchomości należy Ci się czynsz. Pacta sunt servanda.

Zobacz jednak, co się może stać jeżeli nie zawrzesz ze swoimi najemcami ugód. W zależności od tego jak bardzo brak jakichkolwiek wpływów z umów najmu będzie dla Ciebie problemem,  masz przed sobą perspektywę kilku lat zanim zobaczysz jakiekolwiek pieniądze.

Twoi najemcy mogą być w takiej sytuacji za te kilka lat, że ich w ogóle nie zwindykujesz. Może i będziesz miał wyrok w ręku. Jednak może tak się zdarzyć, że będzie on miał jedynie wartość papieru, na którym został wydrukowany.

Co więc warto zrobić? Poszukać rozwiązań obecnych sytuacji. Porozmawiać z doświadczoną księgową, doradcą podatkowym, prawnikiem, który zna branżę nieruchomości. Ci ludzie zetknęli się już  z wieloma przypadkami w biznesie. Jak z nimi porozmawiasz, podzielą się swoją cenną wiedzą i dzięki temu możecie wspólnie naleźć konstruktywne rozwiązania. Nie zawsze będzie to możliwe, jednak warto próbować.

Podam tylko kilka przykładów, jakie do tej pory wymyśliliśmy z naszymi klientami:

  1. usługi barterowe (okazało się, że najemca ma inną działalność jeszcze usługową i te usługi są potrzebne wynajmującemu)
  2. wynajmujący zgodził się rozwiązać umowę najmu w zamian za to, że w rozliczeniu dostał sprzęt wartości przewyższającej o 20% wartość czynszu jaki najemca miałby zapłacić wynajmującemu do końca czasu jaki została umowa najmu zawarta (jeszcze 15 miesięcy);
  3. wynajmujący potrzebował powiększyć sąsiedni lokal o kilkadziesiąt metrów tak, aby możliwe było wynajęcie tego lokalu innemu najemcy, którego branża teraz kwitnie. Dzięki temu najemca wnioskujący o zmianę wysokości czynszu otrzymał stałe obniżenie czynszu najmu o 10%, a wynajmujący zgodził się jeszcze na obniżenie czynszu najmu o 20%.

Osobiście uważam, że argument “to spotkamy się w sądzie” ma nikłe znaczenie. Co więcej, w niektórych sytuacjach może być silniejszym argumentem w ręku najemcy niż Twoim, jako wynajmującego. Zwłaszcza jeżeli najemca ma silne argumenty z art. 357 [1] k.c.

Za wieloma mądrymi głowami powtarzam, że nikt nie wie jak będzie wyglądała konkretnie sytuacja gospodarcza za kilka miesięcy. A co dopiero za rok czy dwa. Dlatego tak istotne jest to, co można ustalić tu i teraz. Uzyskać tu i teraz.

 

Co jeszcze warto przeczytać?

 

Zachęcam Cię również do lektury poradnika dla najemcy. Zawsze warto spojrzeć na problem z drugiej strony. Łatwiej i szybciej można wtedy wypracować rozwiązanie.

Jeżeli interesują Cię inne tematy z zakresu umów (umowy spółek, umowy dostawy, umowy sprzedaży i inne umowy handlowe) zajrzyj na na blog o bezpiecznych umowach w biznesie.

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

Wielu wynajmujących już otrzymało pisma od najemców z prośbą o obniżenie czynszu najmu na czas restrykcji ogłoszonych przez rząd w związku ze zwalczaniem skutków COVID-19.  A jeżeli ich nie otrzymało, z pewnością pojawią się w najbliższym czasie. Wielu z wynajmujących już jest w trakcie negocjacji z najemcami.

Obecna sytuacja stawia obie strony umów najmu z trudnej sytuacji: gospodarczo, biznesowo i życiowo. Podstawową zasadą jest pacta sunt servanda. Nie ma co do tego najmniejszej wątpliwości. Jednak art. 357 [1] k.c. został dodany do kodeksu cywilnego po to, aby uwzględnić sytuacje nadzwyczajne właśnie takie jak ta, a którą mamy do czynienia obecnie.

Powiem Ci szczerze, że nie spodziewałam się, że będę na tym blogu będę zajmować się tematyką klauzuli rebus sic stantibus (art. 357 [1] k.c.).  Przepis ten był dosyć rzadko stosowany, z uwagi na to, że żyliśmy do tej pory w stabilnej gospodarczo Polsce. Nadzwyczajna zmiana stosunków zdarzała się rzadko. Orzecznictwo dotyczące tej klauzuli dotyczy m in.: zmiany stawki vat, kryzysu gospodarczego i sytuacji, które są naprawdę wyjątkowe i niespotykane. Przytoczę tylko jedno z najświeższych orzeczeń:

Poprzez “nadzwyczajną zmianę stosunków” rozumieć należy taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, a jednocześnie jest niezwykły, niebywały, wyjątkowy, normalnie niespotykany. Nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). Jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się epidemie, operacje wojenne, strajki generalne, różnego rodzaju klęski żywiołowe, nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw. Niekiedy przyjmuje się również, że mogą to być zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych.(I ACa 644/18, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 grudnia 2018 r.)

Więcej możesz przeczytać o tym tutaj.

Jak wygląda Twoja sytuacja jak wynajmującego w świetle art. 357 [1]?

 

Pytania jakie otrzymuję od klientów, którzy są wynajmującymi są następujące:

  1. czy powinnam/powinienem wychodzić na przeciw prośbom i żądaniom obniżenia stawki czynszu?
  2. na jaką obniżkę czynszu powinnam/powinienem się zgodzić?
  3. na jaki czas ustalić niższą stawkę czynszu?
  4. jak zweryfikować czy naprawdę sytuacja najemcy uzasadnia uwzględnienie jego prośby?
  5. czy obniżka powinna być bezwarunkowa?

Postaram się poniżej odpowiedzieć na te pytania.

(1) Czy wynajmujący musi zgodzić się na obniżkę czynszu?

 

Nie. Najemca nie ma prawa do tego, aby jednostronnie kształtować wysokość czynszu najmu, nawet wobec zaistnienia wyjątkowych okoliczności. Art. 357 [1] daje taką możliwość tylko sądowi. Możesz więc nie godzić się na wniosek najemcy.

Musisz jednak liczyć się z tym, że sprawa może znaleźć swój finał w sądzie i okaże się, że sąd uzna po rozpatrzeniu przesłanek ustawowych zastosowania wyżej cytowanego artykułu, że zachodzą podstawy do tego, aby zasady rozliczeń z najemcą zmienić.

Dlatego warto przeanalizować sytuację swoją i najemcy i sprawę załatwić polubownie. Tym bardziej, że w najbliższym czasie windykacja przymusowa najemcy z tytułu czynszu najmu będzie utrudniona albo wręcz niemożliwa. Dlaczego? Z uwagi na brak możliwości uzyskania tytułu wykonawczego. Sądy pracują w ograniczonym zakresie.

(2) Na jaką obniżkę czynszu powinienem się zgodzić?

 

Kwestia proporcji jaka powinna być zachowana przy ustalaniu nowej stawki czynszu powinna być  wynikową ustaleń na ile obecna sytuacja wpływa w sposób negatywny na strony. Inaczej ta proporcja może się kształtować, gdy najemca jest podmiot mający obecnie zakaz prowadzenia działalności gospodarczej (np. fitness klub lub salon kosmetyczny). Inaczej, gdy najemcą jest podmiot, który może prowadzić działalność, ale nastąpił u niego znaczny spadek obrotów spowodowany rządowymi restrykcjami i ograniczeniami.

Istotne też jest, żeby wziąć pod uwagę to, czy zachodzi równość gospodarcza pomiędzy podmiotami. Przykładowo: koncern będący właścicielem sieci drogerii jako najemca lokalu, gdzie właścicielem i wynajmującym jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą z kredytem hipotecznym. Jeżeli dysproporcja w sile i sytuacji ekonomicznej jest spora, rozłożenie ryzyka również może być inne.

To co bym Ci doradzała, to uważną analizę sytuacji i wybór takiego rozwiązania, które będzie w sposób najbardziej zbliżony do tego, które miałoby finał w sądzie. Tak, wiem, że wyniku postępowania sądowego nie da się przewidzieć, ale znając orzecznictwo w tym zakresie, choć nie jest ono zbyt obszerne, możemy w jakimś stopniu przewidywać wynik postępowania.

(3) Na jaki czas ustalić niższą stawkę czynszu?

 

To również jest kwestia umowna i wymaga wzięcia pod uwagę sytuacji obu stron. Rozsądnym rozwiązaniem jest ustalić ją na jakiś czas, np. 3 miesiące i zobaczyć co się będzie działo. Nie rekomendowałabym ustaleń ogólnych np “na czas zniesienia restrykcji” ponieważ nie wiadomo o jakim okresie mówimy.

(4) Jak zweryfikować sytuację finansową najemcy?

Masz dwa wyjścia. Albo zachowasz się jak podczas postępowania sądowego i poprosisz najemcę o dowody. Albo potraktujesz rozmowy biznesowo. Czyli uznasz, że skoro znasz branżę w jakiej najemca się znajduje i wiesz jak teraz ogólnie wygląda sprzedaż w tej branży – na tej podstawie podejmujesz decyzję o obniżeniu czynszu lub nie.

Doradzam pierwsze podejście w sytuacji kiedy najemca ma możliwość, żeby działać i generować przychody, albo wtedy kiedy jest dużym podmiotem gospodarczym.

Trzeba też pamiętać, że sam fakt istnienia epidemii nie jest powodem zastosowania art. 357 [1] i nie uzasadnia obniżenia czynszu. Dopiero to, że stan epidemii spowodował, że wykonanie zobowiązania przez najemcę spowoduje u niego rażącą stratę lub wiąże się z nadmiernymi trudnościami.

(5) Czy obniżka czynszu powinna być bezwarunkowa?

 

Nie musisz zgodzić się na bezwarunkową obniżkę czynszu. Możesz zgodzić się na nią, pod warunkiem, że najemca zgodzi się dopłacić brakującą część czynszu w okresie późniejszym. Tutaj opcji jest wiele. Ważna jest tez treść aneksu do umowy najmu, aby znając jej treść dobrze zabezpieczyć Twoje interesy.

Przykład: Wyrażasz zgodę na to, żeby najemca przez 3 miesiące płacił 50 % stawki czynszu. Ma w tym czasie pokrywać również całość opłat eksploatacyjnych. Jednak zobowiązuje się spłacić w okresie późniejszym kwotę, o którą mu czynsz obniżyłeś. I tu też opcji może być wiele:

  1. może tą kwotę zapłacić w ratach w rozłożeniu na miesiące jakie pozostały do zakończenia obowiązywania umowy najmu,
  2. może je zapłacić np. za 3 miesiące po uruchomieniu pełnej działalności, jeżeli jesteś gotowy poczekać na pieniądze.

Możesz też uzależnić obniżenie czynszu o dodatkowe zabezpieczenia dotyczące płatności: poręczenia, weksle, dobrowolne poddanie się egzekucji. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji Twojej i najemcy.

Aneks do umowy najmu

 

Jeżeli już uda Ci się dojść do porozumienia w przedmiocie nowy warunków czynszu najmu trzeba zawrzeć aneks do umowy najmu. Tutaj trzeba trochę popatrzeć w przyszłość i zastanowić się czy ustalone warunki i zasady nie wymagają dodatkowych ustaleń. Trudno mi tutaj sprecyzować konkretne przypadki, bo to zależy od treści umowy najmu, której dotyczy aneks. Podam jednak przykład.

PRZYKŁAD: Najemca ma zapłacić udzielony mu rabat w terminie późniejszym w rozbiciu na kilka miesięcy. Musisz sprawdzić czy w tym okresie najemca nie będzie miał już możliwości rozwiązania umowy najmu w normalnym trybie. Jeżeli tak, to trzeba zabezpieczyć w odpowiedni sposób płatność tego rabatu.

Ważne: jeżeli już godzisz się na polubowne obniżenie czynszu, zadbaj o to, żeby najemca nie pozwał Cię później z art. 357 [1] k.c. Zadbaj o to, aby w aneksie pojawiło się odpowiednie postanowienie w tym zakresie.

Wiem, że czekają Cię trudne czasy. Tak samo zresztą jak Twoich najemców. Wydaje mi się, że jeżeli tylko możesz sobie na to pozwolić, lepiej jest utrzymać najemcę z niższym czynszem najmu. Może to być nawet bardziej decyzja biznesowa niż podyktowana przesłankami z art. 357 [1] k.c.

Może takie podejście pomoże obu stronom łagodniej przejść kryzysowy okres i szybciej powrócić do równowagi “jak to wszystko się już skończy”.

Zachęcam Cię również do lektury poradnika dla najemcy. Zawsze warto spojrzeć na problem z drugiej strony. Łatwiej i szybciej można wtedy wypracować rozwiązanie.

Potrzebujesz wsparcia prawnego w negocjacjach z najemcą?

Jeżeli potrzebujesz porady prawnej w Twojej sprawie – napisz do mnie maila (mb@biznesove.pl) lub zadzwoń (604 255 020).

  1. przeanalizuję Twoją sytuację
  2. przygotuję i omówię z Tobą strategię postępowania
  3. sporządzę odpowiednie pismo prawnicze do najemcy
  4. będę uczestniczyć w negocjacjach z najemcą
  5. sporządzę aneks do umowy najmu.

A jeżeli sprawa znalazłaby swój finał w sądzie, będę reprezentować Twoje interesy w postępowaniu sądowym.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

Zastaw ustawowy na ruchomościach stanowiących własność najemcy i wniesionych do przedmiotu najmu to jedno z dobrych narzędzi przewidzianych w kodeksie cywilnym. Ma ono za zadanie chronić interesy wynajmującego poprzez zabezpieczenie należności czynszu najmu. Wynajmujący nie stosują zastawu często. A to z tego powodu, że zastaw nie jest narzędziem prostym. Życie za to pisze takie scenariusze, że trudno zastaw w łatwy sposób zastosować na korzyść wynajmującego.

Jednak jeżeli poznasz kilka zasad i będziesz wiedział jak je stosować, okaże się, że zastaw może Ci się przysłużyć w tych sytuacjach gdzie będzie to wskazane i stosunkowo proste.

Z racji tego, że nadal nie wszyscy wynajmujący wiedzą czym ów zastaw jest, poniżej kilka praktycznych informacji o tym, czym zastaw jest i jak powstaje. Potem opowiem Ci jak z niego skorzystać.

Czym jest zastaw ustawowy w umowie najmu?

  1. Kiedy zastaw powstaje? Zastaw ustawowy powstaje z mocy ustawy w momencie, kiedy Twój najemca zaczyna nie płacić faktur za czynsz najmu. Czyli Twoje prawa jako wynajmującego od razu są chronione. Nie musisz podjąć żadnych czynności, wysyłać żadnych pism.
  2. Co zastaw zabezpiecza? Zastaw ustawowy zabezpiecza należności czynszowe i świadczenia dodatkowe. Zastaw ten nie obejmuje np. kar umownych wynikających z umowy np. za niezwrócenie przez najemcę lokalu w terminie! Przyjmuje się, że świadczeniami dodatkowymi są:opłaty związane z eksploatacją lokalu, bieżącymi remontami, sprzątaniem.
  3. Na czym powstaje zastaw? Zastaw ustawowy powstaje na ruchomościach (rzeczach) stanowiących własność bądź współwłasność najemcy i znajdujących się w wynajmowanym lokalu.
  4. Zastaw ten dotyczy tylko zbywalnych ruchomości dłużnika, z tego powodu dokumentacja księgowa i handlowa firmy nie jest obciążona zastawem.
  5. Ma służyć zwiększeniu prawdopodobieństwa odzyskania należności od dłużnika, a więc musi dotyczyć tylko tego co może być spieniężone.
  6. Zastawem są zabezpieczone należności czynszowe i świadczenia dodatkowe za okres nie dłuższy niż za rok 
  7. Jeżeli Twój najemca w trakcie trwania stosunku najmu, zalegając Tobie z opłatami za czynsz sprzeda lub w inny sposób pozbędzie się własności rzeczy znajdujących się w przedmiocie najmu (lokalu, mieszkaniu) nie ma to wpływu na istnienie zastawu; dopiero usunięcie tych rzeczy z lokalu powoduje wygaśnięcie zastawu.

UWAGA! Możesz w taki sposób sformułować umowę najmu, żeby usunięcie ruchomości z przedmiotu najmu nie pozbawiało Cię zastawu. Jeżeli chcesz wiedzieć jak to zrobić – skontaktuj się ze mną. 

Co w praktyce daje Ci zastaw?

  1. po pierwsze możesz, nawet siłowo, sprzeciwić się temu, aby najemca zabrał jakiekolwiek rzeczy z Twojej nieruchomości, którą mu wynajmujesz, czym możesz wpłynąć na to, żeby Ci zapłacił,
  2. jeżeli komornik usunie ruchomości, na których jest zastaw, to zastaw nie wygasa. Jednak Ty musisz powiadomić komornika o tym, że przysługuje Ci prawo zastawu na tych zajętych ruchomościach. Wtedy, komornik po sprzedaży rzeczy na licytacji w pierwszej kolejności zaspokoi Twoje należności z najmu i opłat dodatkowych (nie więcej niż za rok).
  3. podnosisz skuteczność windykacji należności czynszowych od swoich najemców.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej – napisz do mnie lub zadzwoń. Chętnie odpowiem na Twoje pytania.

Zawsze możesz też zostawić wiadomość w komentarzu. Każdy praktyczny przykład omówiony na szerszym forum zbliża nas do (prawie) idealnego rozwiązania problemu.

Potrzebujesz wsparcia prawnika?

Jeżeli masz jakiekolwiek problemy prawne z umową najmu możesz do mnie napisać: mb@biznesove.pl. Chętnie zadziałam, aby rozwiązać Twój problem.

Referencje, opis case study i mnie znajdziesz na stronie naszej kancelarii.

Jeżeli interesują Cię również inne zagadnienia z zakresu umów zapraszam na mojego pierwszego bloga o umowach w biznesie.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

Jeżeli jesteś wynajmującym, obojętnie czy jesteś przedsiębiorcą czy też osobą fizyczną czerpiącą zyski z najmu nieruchomości, najprawdopodobniej stykasz się najczęściej z następującymi problemami:

  1. konieczność prowadzenia stałej windykacji swoich najemców
  2. pozostawania najemcy w lokalu pomimo wygaśnięcia umowy najmu
  3. braku rozliczenia się przez najemcę ze szkód powstałych w lokalu

Poniżej opowiem o kilku praktycznych rozwiązaniach Twoich problemów: zastawie ustawowym na ruchomościach najemcy oraz postępowaniu elektronicznym jako sposobie na skuteczną windykację w razie braku adresu zamieszkania dłużnika.

Najemca bez meldunku. Jak sobie poradzić?

Z mojego wieloletniego doświadczenia, wynika, że należności od osób fizycznych wynikające z najmu lokalu mieszkalnego, są należnościami najtrudniejszymi do zwindykowania. Zaraz za spółkami z o.o. z kapitałem zakładowym 5.000 zł i roszczeniami z umów pożyczek prywatnych.

Jest to szczególnie dotkliwe, gdy masz do czynienia z taką sytuacją, gdzie jedyny adres dłużnika jaki posiadasz to adres wynajmowanej przez niego, Twojej nieruchomości.

Jeżeli dłużnik po opuszczeniu Twojego lokalu, nie zamelduje się na innym adresie w najbliższym czasie, nie będziesz mógł szybko i skutecznie przeprowadzić postępowania sądowego.

Dlaczego?

  • Sąd nie będzie mógł doręczyć dłużnikowi pozwu wraz z nakazem zapłaty
  • Ewentualny nakaz zapłaty zostanie uchylony, a postępowanie zawieszone.

Co wtedy?

  • możesz spróbować zadziałać przez komornika, ponieważ po niedawnej zmianie przepisów komornik otrzymał nowa funkcję – listonosza w postępowaniu sądowym
  • sąd na Twój wniosek będzie mógł ustanowić kuratora dla takiego dłużnika (wiąże się to z dodatkowymi kosztami, które Ty będziesz musiał ponieść)

Pamiętaj, że na podjęcie działań przez sądem celem odzyskania należności z tytułu najmu masz tylko 3 lata.

Po tym czasie, należność czynszowa się przedawnia.

Po zmianie przepisów w lutym 2020 warto skorzystać z postępowania elektronicznego (tzw. e-sądu). Czytaj więcej w tym wpisie: postępowanie elektroniczne o zapłatę czynszu najmu.

Czy możesz pozwać dłużnika o należność, która się przedawniła?

Teraz już nie, jeżeli pozwanym jest osoba fizyczna – konsument. Ponieważ sąd z urzędu bierze pod uwagę zarzut przedawnienia, jeżeli pozwanym jest konsument. Przegrasz proces i zostaniesz obarczony jego kosztami.

Jeżeli będziesz pozywał przedsiębiorcę, postępowanie sądowe również jest ryzykowne. Jednak to od dłużnika zależy czy podniesie zarzut przedawnienia. Jeżeli tak się stanie – powództwo zostanie oddalone.

Pozostanie Ci ewentualne wpisanie dłużnika do KRD.

Zastaw ustawowy – obciążenie ruchomości najemcy a uprzywilejowanie wynajmującego

Jeżeli to Ty wynajmujesz lokal pod swoją firmę albo mieszkanie, czy kiedykolwiek miałeś świadomość tego, że z chwilą kiedy spóźniłeś się z wpłatą czynszu w terminie (a każdemu się zdarza) na Twoich rzeczach wniesionych do tej nieruchomości powstaje zastaw?

Większość przedsiębiorców sobie z tego nie zdaje sprawy. Twój dłużnik prawdopodobnie też o tym nie wie.

Jeżeli Twój najemca stał się dłużnikiem, Ty jako wynajmujący możesz sprzeciwić się temu, aby dłużnik opróżnił lokal ze swoich rzeczy. Zdarza się to najczęściej gdy dłużnik po rozwiązaniu umowy najmu, albo nawet jeszcze w trakcie jej trwania chce opróżnić lokal.

Możesz nawet użyć siły, jeżeli nie chcesz, aby wygasł zastaw na ruchomościach najemcy. Możesz również, aby chronić swoje prawo, usunąć jego rzeczy z przedmiotu najmu (lokalu, mieszkania) żeby je zabezpieczyć przed zabraniem przez dłużnika.

Należy te czynności zrobić z głową i nie bać się zareagować. Więcej na ten temat przeczytasz w następnym wpisie.

Potrzebujesz wsparcia prawnika?

Jeżeli masz jakiekolwiek problemy prawne z umową najmu możesz do mnie napisać: mb@biznesove.pl. Chętnie zadziałam, aby rozwiązać Twój problem.

Referencje, opis case study i mnie znajdziesz na stronie naszej kancelarii.

Jeżeli interesują Cię również inne zagadnienia z zakresu umów zapraszam na mojego pierwszego bloga o umowach w biznesie.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl