Magdalena Bojaryn

radca prawny dla przedsiębiorców

Wspieram przedsiębiorców (wynajmujących i najemców) w negocjacjach dotyczących umów najmu. Doradzam przy podpisywaniu umów, sporządzam je i audytuję. Sprawnie prowadzę postępowania windykacyjne celem odzyskania należności z umów najmu.
[Więcej >>>]

Potrzebuję umowy najmu

Przyjrzyjmy się takiej sytuacji. Jesteś wynajmującym i zawierasz umowę najmu ze spółką cywilną. No właśnie. I tu pierwsza rzecz, którą należy wyjaśnić. Umowę spółki zawierasz z jej wspólnikami, a nie ze spółką. Spółka cywilna nie jest jest najemcą. To jej wspólnicy są stroną umowy i to oni są solidarnie odpowiedzialni za obowiązki wynikające z umowy najmu.

Ale wróćmy do Twojego przypadku.

Dostałeś informację od jednego ze wspólników, że z końcem roku 2020 wspólnicy kończą ze sobą współpracę. Spółka cywilna przestanie istnieć. Zadajesz sobie pytanie: co w takim razie dzieje się z umową najmu.

Czy rozwiązanie umowy spółki cywilnej ma wpływ na umowę najmu? Czy umowa najmu nadal obowiązuje? Jak wystawiać fakturę na byłych wspólników w ramach umowy najmu? Czy nadal istnieje solidarna odpowiedzialność byłych wspólników z tytułu umowy najmu?

Pytań i wątpliwości może być sporo, a odpowiedzi na nie zahaczają nie tylko o kwestie prawne i ale i o zasadność dalszej współpracy z byłymi wspólnikami spółki. Ponieważ potencjalny konflikt byłych wspólników może mieć negatywny wpływ na interesy wynajmującego.

Czy umowa najmu w jakikolwiek sposób reguluje kwestię obowiązywania umowy najmu po rozwiązaniu umowy spółki?

Pierwsze co należy w takiej sytuacji sprawdzić to treść umowy. Może ona bowiem regulować tę kwestię.

Przykład 1: umowa najmu może zawierać postanowienie, które po pierwsze będzie nakładało na wspólników spółki cywilnej obowiązek informowania wynajmującego o fakcie rozwiązania umowy spółki; po drugie, może zawierać regulację, że wypowiedzenie umowy spółki stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu i skrócenia okresu wypowiedzenia do okresu wypowiedzenia umowy spółki.

Przykład 2: umowa najmu przeważnie opisuje sposób użytkowania lokalu, do jakiej działalności lokal może być używany, rzadko jednak zdarza się, że nakłada na najemcę obowiązek utrzymania konkretnej formy prawnej jego działalności i uzależnia od niej byt umowy najmu; umowa najmu może i powinna zawierać postanowienie o braku możliwości kontynuowania umowy po rozwiązaniu spółki cywilnej, jeżeli taka jest wola stron. Jeżeli tak jest, to przeważnie, na tej podstawie wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu, bo takie uprawnienie będzie dla niego przewidziane w umowie. Takie samo uprawnienie może być zastrzeżone na rzecz najemców.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że powszechną praktyką jest zawieranie umów najmu na czas określony. Wtedy możliwość jej wypowiedzenia jest ściśle określona w umowie. Przeważnie są w niej ogólne zapisy o rażącym naruszeniu obowiązków przez najemcę jako przyczynie wypowiedzenia umowy najmu.

Moim zdaniem, rozwiązanie umowy spółki cywilnej nie jest rażącym naruszeniem obowiązków umowy najmu. Może jednak być wskazane w umowie jako przyczyna wypowiedzenia umowy najmu.

Należy w takim przypadku dokładnie przeanalizować umowę prawidłowo zinterpretować jej postanowienia i podjąć decyzję czy można taką umowę skutecznie wypowiedzieć z powodu zakończenia umowy spółki cywilnej.

Dlaczego kontynuowanie umowy najmu po rozwiązaniu umowy spółki cywilnej może być niekorzystne dla wynajmującego?

To pytanie w ogóle nie powstanie, jeżeli wspólnicy spółki cywilnej będą rozstawać się w zgodzie. Nastąpi porozumienie co do tego, czy i kto chce dalej prowadzić działalność w miejscu, gdzie siedzibę miała spółka. Wspólnicy dojdą do porozumienia co do podziału majątku i w taki sam polubowny sposób, sprawa zostanie rozwiązana w wynajmującym.

Jeżeli natomiast, wspólnicy będą w konflikcie, to dla wynajmującego może być lepiej, aby w nim nie uczestniczył i poszukał nowego najemcy.

Wojny wspólników potrafią przybrać rozmiary rozwodowego konfliktu małżeńskiego, gdzie celem nie jest pokojowe rozstanie, ale uprzykrzenie życia wspólnikowi. Tracą na tym wszyscy.

Może tracić też wynajmujący.

Jeżeli lokal jest w miejscu, gdzie w interesie wynajmującego jest, aby był lokal wynajęty i użytkowany, bo wpływa to na innych najemców i na chęć wynajęcia innych lokali, wynajmujący będzie miał w umowie najmu odpowiednie zastrzeżenie. Najemca w takim wypadku jest zobowiązany do użytkowania wynajętego lokalu, a naruszenie tego postanowienia przeważnie obarczone jest wysokimi karami umownymi.

W takim wypadku, nie będzie w interesie wynajmującego, aby skonfliktowani wspólnicy byli stroną umowy.

Może się jednak okazać, że dla wynajmującego korzystniej będzie nie wypowiadać umowy najmu. Bo lepiej, aby umowa obowiązywała i nadal byli wspólnicy spółki cywilnej byli stroną umowy najmu i byli zobowiązani do zapłaty czynszu.

Czy rozwiązanie umowy spółki cywilnej automatycznie jest podstawą do rozwiązania umowy najmu?

Nie, jeżeli z umowy najmu nie wynika taka możliwość.

Można tu przywołać, bardzo stare ale aktualne orzeczenie Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 4 lutego 2000 r. sygn. akt II CKN 735/98), które omawiało tę kwestię.

Co się dzieje z umową najmu po rozwiązaniu umowy spółki cywilnej, której wspólnicy są najemcami?

Nic. Nadal obowiązuje, jeżeli nie została skutecznie wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron.

Jak wygląda odpowiedzialność byłych wspólników z tytułu umowy najmu po rozwiązaniu spółki?

Moim zdaniem, po ustaniu spółki cywilnej, za zobowiązania z tytułu umowy najmu powstałe po rozwiązaniu umowy spółki wspólnicy nadal odpowiadają wspólnie. Nie ma jednak już odpowiedzialności solidarnej, chyba, że umowa najmu ją przewiduje.

Takie postanowienie powinno być w umowie najmu, jeżeli wynajmujący zawiera ją ze wspólnikami spółki cywilnej. Rozwiązuje to wiele problemów praktycznych i polepsza sytuację wynajmującego w razie rozwiązania umowy spółki cywilnej. Wynajmujący może wtedy żądać zapłaty czynszu najmu w całości od każdego z byłych wspólników.

Solidarność odpowiedzialności musi bowiem wynikać z przepisu prawa lub z umowy.

 

*****

Magdalena Bojaryn

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, aby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

Przy windykacji należności, i to nie tylko czynszowych, znaczenie ma czas. Czas reakcji na pojawiające się zadłużenie, czas w jakim złoży się pozew do sądu i czas kiedy będzie można zacząć windykować należność przez komornika. Wyobraź sobie, że wyczerpałeś polubowne możliwości wyegzekwowania należności i złożyłeś pozwy o zapłatę, Otrzymałeś nakazy zapłaty. Co teraz?

Ruch jest teraz po stronie pozwanych. Jeżeli najemca bierze aktywnie udział w postępowaniu sądowym i kwestionuje nakaz zapłaty, pojawia się realne zagrożenie, że faktyczna windykacja bardzo odsunie się w czasie. W chwili kiedy będziesz dysponował tytułem wykonawczym (czyli prawomocnym orzeczeniem sądu zaopatrzonym w klauzulę wykonalności), może być już za późno na windykację.

Więc co teraz? Siedzisz z założonymi rękami skazany na indolencję naszego wymiaru sprawiedliwości? Narzekasz na opieszałość sądów czy bierzesz sprawy w swoje ręce i działasz?

Moje doświadczenie mówi, że to, że najemca przestaje płacić za czynsz najmu, to znak, że popadł w poważne tarapaty finansowe. Bardzo często jest to początek końca biznesu najemcy.

Powiem Ci jednak, że nie wszystko stracone. Jeżeli jako wynajmujący dbasz o odpowiednią dokumentację podczas wykonywania umowy najmu, postępowania sądowe wobec najemców będą dla Ciebie tańsze i łatwiejsze. Więcej o tym jak 4-krotnie obniżyć koszty windykacji możesz przeczytać w poradniku, który pobierzesz klikając tutaj.

Jeżeli jednak:

  1. nie masz do dyspozycji aktu notarialnego z dobrowolnym poddaniem się przez najemcę egzekucji,
  2. brakuje Ci dokumentów do uzyskania nakazu w postępowaniu nakazowym

masz wpływ na to, jak długa będzie Twoja droga do majątku i środków finansowych Twojego dłużnika – najemcy.

Przyspieszenie postępowania na etapie sądowym przed wydaniem wyroku – wykorzystanie art. 148 [1] k.p.c. celem przyspieszenia odzyskania roszczenia

Weźmy na warsztat trudny przypadek, gdzie jako wynajmujący nie masz możliwości, aby w sądzie uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym. Możesz jedynie ubiegać się o wydanie nakazu w postępowaniu upominawczym.

Składasz pozew i sąd wydaje nakaz. Następnie najemca składa skutecznie sprzeciw od nakazu zapłaty. Nakaz wtedy traci moc.

Nie masz wyjścia musisz prawie zawsze czekać na termin rozprawy.

Na tym etapie możesz przyjrzeć się dokładnie temu, co napisał najemca w sprzeciwie i czy obiektywnie jego argumenty mają jakąś moc. Jest to ważne, bo celem pozwanego może być jedynie przedłużanie postępowania.

Możesz nie być w stanie merytorycznie tego zrobić – wtedy możesz skontaktować się ze swoim prawnikiem. A jeżeli go nie masz to możesz do mnie napisać.

Zobacz co musisz sprawdzić. Jeżeli w sprzeciwie od nakazu zapłaty dłużnik:

  1. nie podniesie żadnych merytorycznych argumentów, które mogłyby rzutować na zasadność roszczenia
  2. nie będzie żądał przeprowadzenia rozprawy i
  3. nie będzie wnosił o przeprowadzenie dowodu ze świadków lub dowodu z przesłuchania stron

a sąd uzna, że istnieje możliwość rozstrzygnięcia sprawy na posiedzeniu niejawnym – sąd może nie wyznaczać rozprawy i wydać wyrok bez przeprowadzania rozprawy.

Jeżeli tak zrobi, zobacz jaka jest to oszczędność czasu dla Ciebie.

Z mojego doświadczenia wynika, że sądy same z siebie tego nie robią, więc warto zwracać sądowi uwagę na treść art. 148 [1] k.p.c. i w ten sposób pomóc samemu sobie.

Przyspieszenie postępowania sądowego po wydaniu wyroku w I instancji- wykorzystanie nieprawomocnego wyroku sądu I instancji w celu zabezpieczenia roszczenia czynszu najmu

Przypuśćmy, że masz już w ręku wyrok sądu I instancji zasądzający na Twoją rzecz należności od Twojego najemcy. Dłużnik złożył jednak apelację.

Pewnie wiesz jak denerwujące czekanie (jeszcze około 1,5 roku albo dłużej) na rozstrzygnięcie sądu II instancji. Tym bardziej, że należność tak na prawdę nie jest sporna. Dłużnik po prostu przeciąga postępowanie jak bardzo jak tylko może, wyłącznie po do, aby uniknąć zapłaty.

W tym miejscu mam dla Ciebie dobrą informację.

Już ponad rok obowiązują znowelizowane przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Dają Ci możliwość, abyś z takim wyrokiem udał się do komornika i zabezpieczył swoją należność.

Wyrok sądu I instancji, który jeszcze nie jest prawomocny stanowi tytuł zabezpieczenia. Co to oznacza? Oznacza to, że z takim nieprawomocnym wyrokiem w sprawie gospodarczej możesz udać się do komornika i wszcząć postępowanie zabezpieczające, aby zabezpieczyć Twoje roszczenia.

Co w postępowaniu zabezpieczającym zrobi komornik?

  1. ustali majątek dłużnika, o ile Ty go o nim nie poinformujesz
  2. zajmie rachunki bankowe dłużnika
  3. zajmie ruchomości np. maszyny lub pojazdy dłużnika
  4. zajmie wierzytelności jakie przysługują dłużnikowi od jego kontrahentów.

Jeżeli chodzi o ten ostatni punkt, bardzo przydaje się wiedza o dłużniku – najemcy. Zajmowanie pieniędzy należnych Twojemu dłużnikowi u jego kontrahentów działa dobrze na zabezpieczenie Twojego roszczenia, i jednocześnie działa źle na wizerunek dłużnika.

Dlatego może być elementem motywującym dla dłużnika, aby wywiązał się z płatności zanim o jego długach dowiedzą się jego klienci.

Zabezpieczonych środków pieniężnych komornik nie przesyła Tobie, jako wierzycielowi, ale przechowuje je na rachunku depozytowym do momentu kiedy albo dostarczysz mu tytuł wykonawczy – czyli prawomocne orzeczenie sądu zaopatrzone w klauzulę wykonalności, albo poinformujesz, że sprawę w II instancji przegrałeś w całości lub w części.

W pierwszym przypadku komornik przekazuje Tobie zabezpieczone środki.

W drugim przypadku zwraca całość lub część pozwanemu/najemcy.

Tytuł zabezpieczenia pozwala Ci również wpisać hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika, choć w przypadku długów z czynszu najmu będzie miało to mniejsze znaczenie. Firmy posiadające własne nieruchomości nie wynajmują raczej biur od innych przedsiębiorców. Korzystają z własnych nieruchomości.

Nie jest jednak wykluczone, że indywidualni przedsiębiorcy mając swój prywatny majątek w postaci nieruchomości, jednocześnie wynajmują hale produkcyjne bądź magazyny od Ciebie jako wynajmującego. Piszę o tym, bo warto nie wykluczać zawczasu pewnych możliwości.

Jeżeli trwa wyścig do majątku przedsiębiorcy, to ten kto szybciej wykona odpowiednie kroki, ten znajdzie się  przed innymi wierzycielami w kolejce do płatności.

Jakie są korzyści skorzystania z postępowania zabezpieczającego?

Sprawy windykacyjne toczą się szybciej, z lepszym efektem dla wierzyciela, gdy wierzyciel wykorzystuje możliwości jakie daje mu ustawa i używa nieprawomocnego wyroku w sprawie gospodarczej. Dłużnik bowiem musi zmienić kierunek działania.

Przeważnie odpuszcza, bo taktyka dłużnika polegająca na przeciąganiu postępowania przestaje przynosić efekty. Jeżeli dalej będzie przedłużał postępowanie, skończy się to tylko powiększaniem wysokości zadłużenia o odsetki i o koszty postępowania zabezpieczającego. Nie ma wolnych środków, bo te są zablokowane przez komornika.

Co więcej, niewielu pozwanych zdaje sobie sprawę z tego, że zaskarżając nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym albo nakazowym nie mając tak naprawdę ku temu merytorycznych powodów, zwiększa sobie dług o koszty zastępstwa procesowego. Są one wyższe, gdy sprawa przechodzi do postępowania zwykłego. Oczywiście dotyczy to postępowań, w których powód jest reprezentowany przez pełnomocnika: radcę prawnego lub adwokata.

Możliwe, że jakby najemca się zastanowił, przeliczył to okazałoby się, że nie opłaca mu się tak naprawdę skarżyć nakazu tylko lepiej jest porozumieć się  z wynajmującym i mu zapłacić.

Kto ponosi koszty postępowania zabezpieczającego?

Koszty postępowania zabezpieczającego ponosi pierwotnie wierzyciel. Nie są to koszty małe bo stanowią obecnie 5% kwoty zabezpieczenia, czyli tyle samo co koszty sądowe. I co więcej nie są od razu doliczane do długu dłużnika i egzekwowane przez komornika.

Wierzyciel musi sam zadbać o to, żeby te koszty mógł od dłużnika egzekwować. W tym celu należy w odpowiednim terminie wysłać stosowny wniosek do sądu celem przyznania tych kosztów.

Inaczej wierzyciel nie będzie mógł ich odzyskać.

W ostatniej z prowadzonych przeze mnie spraw, wierzyciel musiał zapłacić komornikowi kwotę  1400 zł przy kwocie długu jaki zabezpieczaliśmy – 28.000 zł. Komornik zabezpieczył całość należności.

Otrzymaliśmy już klauzulę wykonalności na nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. Złożyłam więc w imieniu klienta wniosek egzekucyjny. Obecnie klient czeka na przekazanie środków, które wcześniej zostały zabezpieczone przez komornika.

Wniosłam również do sądu odpowiednie pismo celem przyznania klientowi kosztów postępowania zabezpieczającego. Tu jest bardzo istotne, aby dobrze określić termin do kiedy taki wniosek należy złożyć i zrobić to w terminie.

 

*****

Magdalena Bojaryn

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony bez możliwości wypowiedzenia to jednocześnie zabezpieczenie trwałości stosunku najmu ale i spore zobowiązanie dla obu stron. W razie niespodziewanej zmiany stosunków gospodarczych (patrz marzec 2020), któraś ze stron może chcieć umowę wypowiedzieć.

Jeżeli taka możliwość nie będzie przewidziana umową, to jest jedynie kilka przypadków, kiedy strony będą mogły taką umowę zakończyć przed okresem na jaki została ona zawarta.

Dziś opowiem Ci o tym jakie możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony ma najemca.

Z niniejszego wpisu dowiesz się:

  1. czy umowę najmu zawartą na czas określony bez możliwości jej wypowiedzenia można rozwiązać za porozumieniem stron
  2. w jaki sposób skutecznie rozwiązać za porozumieniem stron umowę najmu zawartą na czas określony
  3. w jakich sytuacjach najemca może rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony jeżeli możliwości takiej nie przewiduje umowa

Wypowiedzenie przez najemce umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas
określony za porozumieniem stron

Najlepiej, jeżeli zarówno najemca jak i wynajmujący dojdą do porozumienia, że chcą rozwiązać umowę najmu. Jest to najprostszy i najtańszy sposób rozwiązania umowy. Nie generuje sporów sądowych pomiędzy stronami. Jak zresztą znakomita większość ugodowo załatwianych spraw.

Zawarcie odpowiedniego aneksu do umowy najmu zmieniającego datę, do której obowiązuje umowa jest najlepszym i skutecznym sposobem na zakończenie stosunku najmu za porozumieniem stron.

Ważna jest również forma takiego aneksu – dopasowana do tego, co jest w umowie. Umowy najmu przeważnie w tym zakresie mają podobne uregulowania i wymagają dla zmiany umowy formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas
określony przez najemcę.

Jeżeli w umowie nie jest przewidziana możliwość wypowiedzenia umowy, to najemca ma jedynie dwa przypadki opisane w kodeksie cywilnym.

Umożliwiają mu one zakończenie umowy najmu przed czasem na jaki została ona zawarta.

Pierwszy z nich to przepis,
który mówi o wadach przedmiotu najmu.

Art. 664 k.c.

§  2.  Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wyżej cytowany artykuł daje najemcy możliwość wypowiedzenia umowy najmu, gdy lokal posiada wady, które wpływają w taki sposób na korzystanie z nieruchomości, że praktycznie jest to niemożliwe.

O wadach lokalu opowiem Ci w osobnym wpisie. Tu tylko zaznaczę, że chodzi o takie wady lokalu, które tkwią w nim samym a nie o czynniki zewnętrzne.

Przykłady takich cech lokali, które orzecznictwo uznaje za wady uzasadniające skorzystanie z art. 664 k.c. par. 2:

Wady fizyczne, które ograniczają przydatność rzeczy do umówionego użytku, to wady, które utrudniają jej używanie, zmniejszają jej
użyteczność lub uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy np.

  1. niesprawność urządzeń technicznych w lokalu
  2. niedostarczanie wody do lokalu,
  3. wadliwe funkcjonowanie windy
  4. nienależyte ogrzewanie lokalu,
  5. lokal o powierzchni mniejszej niż określona w umowie.

Orzecznictwo jest zgodne co do tego, że art. 664 k.c. będzie miał zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony bez możliwości wypowiedzenia. Trudno bowiem oczekiwać, że najemca będzie zobowiązany do kontynuowania umowy najmu i regulowania czynszu za lokal, który jest niezgodny z umową, ponieważ ma wady.

Drugi przypadek to wady lokalu
zagrażające życiu lub zdrowiu najemcy.

O tych wadach mówi cytowany niżej artykuł.

Art.  682.  

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Co istotne, Sąd Najwyższy (V CSK 467/12) stanął na stanowisku, że:

  1. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 k.c. powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego – w każdej prawnie dozwolonej formie – do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku.
  2. Powołany przepis może być stosowany niezależnie od tego, czy wady wyniknęły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

Czyli zanim najemca wypowie umowę najmu, musi wezwać wynajmującego do usunięcia takiej wady. I dopiero jak wynajmujący tego nie zrobi, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu.

Ważne jest również to, że uprawnienie najemcy do rozwiązania umowy najmu powstanie nawet wtedy, kiedy wady lokalu nie są wynikiem działań bądź zaniechań ze strony wynajmującego. Czyli nie ma znaczenia z czyjej winy powstały wady lokalu. Istotne jest to, że są i że zagrażają zdrowiu i życiu osób z niego korzystających.

O możliwościach rozwiązania umowy najmu z powodu skutków epidemii koronawirusa (COVID-19) przeczytasz w moim wpisie o zakończeniu obowiązywania umów najmu z powodu epidemii koronawirusa.

Jeżeli interesuje Cię temat umów najmu w kontekście epidemii koniecznie zapoznaj się z moim poradnikiem dla najemcy, gdzie znajdziesz bardzo praktyczne wskazówki odnośnie negocjacji z wynajmującym.

Przeczytaj także mój wpis o obniżeniu czynszu najmu z powodu epidemii.

*****

Magdalena Bojaryn

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

Zdjęcie w treści: Ryan Parker on Unsplash

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

Kluczową częścią mojej działalności jako prawnika jest uczestniczenie w negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy, tak aby klienci w efekcie zawierali bezpieczne umowy. Umowy najmu dużych powierzchni z prawem do podnajmu to spore wyzwanie dla każdej ze stron i dla prawnika.

Często reprezentuję klientów podczas negocjacji umów najmu, zwłaszcza jeżeli chodzi o najem długoterminowy dużych powierzchni. Dużych czyli powyżej 500 m kw.

Sprawa jest prostsza jeżeli najemca ma zamiar wykorzystywać wynajmowaną nieruchomość do swojej działalności. Negocjacje nie idą już tak gładko, gdy w grę w chodzi najem w celu częściowego podnajmu. Czyli najemca część nieruchomości wykorzystuje na cele swojej działalności, a pozostałą część podnajmuje.

Korzyści dla najemcy:

  1. jeżeli planuje ekspansję swojego biznesu w niedalekiej przyszłości, to dysponowanie większą nieruchomością powoduje, że nie musi szukać nowej lokalizacji; musi tylko w odpowiednim czasie zakończyć umowy podnajmu;
  2. wynajmując większą powierzchnię najemca może wynegocjować lepsze stawki za metr kwadratowy, następnie zarobić na podnajmie; w najkorzystniejszej wersji – podnajemcy sfinansują mu w całości bądź częściowo koszty najmu.

Wady takiego rozwiązania:

  1. obsługa podnajmu generuje dodatkowe zaangażowanie czyli koszty; podnajemcami trzeba się zająć; a najpierw ich znaleźć;
  2. podnajem nie jest taki korzystny (o tym za chwilę) jak najem, więc podnajemcę może być trudniej znaleźć;
  3. ryzyko finansowe jest większe; nie wiadomo czy trafi się uczciwy i rzetelny podnajemca, a puste przebiegi (miesiące bez podnajmu) będą obciążały kieszeń najemcy.

Podnajem dla właściciela nieruchomości

Dla wynajmującego, właściciela nieruchomości większą nieruchomość z możliwością podnajmu korzyść jest jednocześnie wadą.

Mając jednego najemcę, nie wynajmujący nie musi szukać innych najemców, nie musi obsługiwać najmu dla kilku podmiotów. Koszty obsługi najmu są więc niższe, ale jednocześnie ryzyko większe.

Mając jednego najemcę – polegamy jedynie na jego wypłacalności i rzetelności.

Będąc na miejscu właściciela nieruchomości chyba wolałabym zatrudnić dobrego menedżera ds najmu i mieć większą kontrolę nad najemcami, niż skupić całe ryzyko finansowe w jednym miejscu.

Możliwe również, że musiałabym z czasem zweryfikować swoje stanowisko.

Sytuacja podnajemcy – trochę między młotem
(właścicielem nieruchomości) a kowadłem (wynajmującym)

Pamiętaj, że umowa podnajmu wygasa z mocy prawa z chwilą kiedy umowa najmu przestaje obowiązywać.

W praktyce oznacza to, że niezależnie od tego jakie terminy wypowiedzenia będą ustalone w umowie podnajmu,  w sytuacji kiedy umowa najmu przestanie obowiązywać, to samo stanie się z umową podnajmu.

To był największy problem ze strony podnajemcy w ostatnich negocjacjach jakie prowadziłam.

Podnajemca chciał zagwarantować sobie ciągłość umowy podnajmu, w sytuacji kiedy najemca przestałby wynajmować nieruchomość od właściciela. A to z kolei wymagało współpracy z właścicielem i ustalenie z nim zasad podnajmu, tak aby chciał je zaakceptować, w razie gdyby stał się stroną umowy podnajmu.

Okazało się, że z dwustronna umowa podnajmu nagle stała się skomplikowaną umową trójstronną, gdzie wyważenie interesów 3 stron było dużym wyzwaniem, ale i satysfakcją. W efekcie, strony zawarły umowę i ją realizują.

Umowa najmu z datą pewną

Inną sprawą ważną nie tylko na najemcy ale i podnajemca jest forma zawarcia umowy najmu.

Podnajemca powinien zweryfikować formę zawarcia umowy najmu nieruchomości. Jeżeli jest zawarta z datą pewną, a więc przynajmniej w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi, zmiana właściciela nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, nie wpłynie na tą umowę. W przeciwnym razie, nowy właściciel może ją wypowiedzieć niezależnie od tego czy taka możliwość jest w umowie przewidziana.

Podnajemca powinien też dowiedzieć się jak właściciel nieruchomości i wynajmujący określili w swojej umowie okoliczności, które mogą spowodować zakończenie umowy. Przy najmie długoterminowym najczęściej strony dążą do zachowania trwałości stosunku najmu, jednak oczywistym jest, że właściciel nieruchomości nie będzie tolerował braku płatności.

Podnajemca może wtedy w umowie podnajmu zażądać tego, aby wynajmujący przedstawiał mu co kwartał, dowody wpłaty czynszu najmu, żeby wiedział czy umowa najmu jest zagrożona.

Strony mogą też w umowie podnajmu przewidzieć sankcje za przedterminowe rozwiązanie umowy podnajmu, w postaci kary umownej. Należy tylko mieć na względzie to, żeby kara umowna nie była zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy z powodu nie płacenia za czynsz lub inne należności – ponieważ takie postanowienie w umowie będzie nieważne.

Umowa trójstronna – czy aby nie za tłoczno?

W przypadku umowy podnajmu, dobrym pomysłem jest aby umowa ta była trójstronna.

I jest to dobry pomysł nie tylko ze względu na podnajemcę.

Właściciel nieruchomości ma okazję poznać podnajemcę, a jakby nie było jest to podmiot korzystający z jego nieruchomości. Może też wtedy domagać się złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co od opróżnienia lokalu przez podnajemcę. Może również zastrzec w umowie prawo do jej wypowiedzenia na wypadek, gdyby wynajmujący pomimo przesłanek z tego prawa nie korzystał.

Właściciel nieruchomości powinien również bardzo dokładnie przemyśleć zakresy odpowiedzialności najemcy za podnajemców, oraz kwestie rozliczeń za nakłady.

To czego nie ma w umowie

Trzeba mieć na względzie to, że nie normując jakichś sytuacji w umowie godzimy się na to, co jest w kodeksie cywilnym. To, że czegoś nie ma w umowie nie musi oznaczać, że nie zostało to uregulowane.

Koniecznie trzeba zweryfikować postanowienia dotyczące najmu jakie znajdują się w kodeksie cywilnym, wiedzieć, które są bezwzględnie obowiązujące a które można umową zmienić.

Jeżeli czegoś nie widzimy, nie oznacza to zawsze, że tego nie ma. Może oznaczać to tylko tyle, że tego nie widzimy. A wiadomo, że nieznajomość prawa szkodzi.

 

Jeżeli interesuje Cię windykacja należności z umów najmu, zajrzyj do tego wpisu.

O zastawie na ruchomościach najemcy przeczytasz w dwóch obszernych praktycznych wpisach: tutaj i tutaj.

*****

Magdalena Bojaryn

Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl

windykacja nalezności czynszu najmu odzyskiwanie roszczeń z umowy najmu negocjacje spór z najemcą Magdalena BojarynWindykacja należności czynszowych z umowy najmu lokali i nieruchomości sama w sobie stanowi wyzwanie. W czasie epidemii, w większości przypadków możliwość windykacji sądowej została na 2 miesiące wyłączona. Z dużą obawą przyglądałam się kolejnym zmianom w przepisach.

Moje obawy dotyczyły tego, czy naprawdę przez cały okres epidemii sądy wstrzymają się z wysyłką pism sądowych i nie będą wyznaczać rozpraw. Oznaczałoby to praktycznie na długie miesiące wyłączenie możliwości prowadzenia egzekucji sądowej i komorniczej. Miałoby to katastrofalne skutki dla przedsiębiorców, którzy zostaliby pozbawieni możliwości obrony swoich interesów.

Jednak, od 25 maja br. ponownie zaczęły biec terminy sądowe, sądy zaczęły wyznaczać rozprawy.

W kancelarii w praktyce nie odnotowałyśmy braku możliwości skutecznego zabezpieczania roszczeń nakazami zapłaty. Zwłaszcza w przypadku posiadania dobrej dokumentacji, zawieszenie terminów sądowych nie było bolesne dla klientów. W takim wypadku mogłyśmy z nakazem w postępowaniu nakazowym zabezpieczać roszczenia klientów u komornika.

Skuteczna windykacja czynszu najmu –
czyli jak uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym

Wiele razy pisałam już o skutecznej windykacji, o tym, że warto dbać o dobrą dokumentację. Miałam na myśli taką dokumentację, która pozwala uzyskać:

  1. nakaz w postępowaniu nakazowym
  2. nakaz w postępowaniu nakazowym z weksla.

Cykl wpisów o tym jak 4 krotnie obniżyć koszty windykacji możesz znaleźć na moim pierwszym blogu o skutecznym wykonywaniu umów w biznesie.

Zachęcam Cię, abyś zajrzał tam później. Teraz skupmy się na windykacji należności czynszowych.

Jakie dokumenty wystarczą do uzyskania
nakazu w postępowaniu nakazowym?

Pamiętaj, że mówię o windykacji należności czynszowych z umowy najmu, gdzie stronami umowy są przedsiębiorcy. Poniższe uwagi dotyczą też sytuacji, gdzie z jakichś względów nie korzystasz jako wynajmujący zabezpieczenia należności w postaci aktów  notarialnych o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Aby móc uzyskać nakaz w postępowaniu nakazowym i tym samym zwiększyć swoje szanse na szybkie odzyskanie należności, musisz podjąć któryś z następujących kroków:

I. zabezpieczać roszczenia z umowy najmu wekslem

W takim przypadku, jesteś w jeszcze lepszej sytuacji ponieważ masz możliwość, aby egzekwować (nie tylko zabezpieczać) należności objęte nakazem w postępowaniu nakazowym z weksla nawet jak nakaz nie jest prawomocny!

II. zadbać o to, aby najemca potwierdził zadłużenie, czyli uznał dług; może to być:

  1. uznanie długu wprost, jak odpowiedź na wezwanie do zapłaty,
  2. potwierdzenie salda zadłużenia
  3. ugoda spisana z rozłożeniem zadłużenia na raty

III. zadbać, o posiadanie poniższych dokumentów:

  1. umowy najmu
  2. potwierdzenia wydania lokalu/nieruchomości najemcy
  3. potwierdzenie dostarczenia faktur najemcy

Oczywiście, posiadanie weksla nie wyklucza tego, że aby skutecznie dochodzić należności warto mieć prawidłową dokumentację, o której piszę w pkt.III.

Pomimo tego, że teoretycznie do sądu możesz iść z samym wekslem, bo roszczenie wekslowe jest roszczeniem abstrakcyjnym, warto załączyć pełną dokumentację.

Tym bardziej, że gdyby okazało się, że weksel jest nieważny, bo np. znajdują się na nim dwa miejsca płatności, albo w innych względów sąd decyduje, że nie można na jego podstawie dochodzić roszczenia, masz wtedy dokumenty z tzw. stosunku podstawowego. Chodzi o umowę najmu i potwierdzenie jej prawidłowego wykonania z Twojej strony. Na podstawie tych dokumentów sąd będzie orzekał w sprawie, nawet jak weksel upadnie.

Nakaz zapłaty w postępowaniu
nakazowym – co dalej

Jeżeli masz już w ręce nakaz w postępowaniu nakazowym, to jeżeli jest to nakaz na podstawie weksla – możesz od razu kierować sprawę do komornika i wyegzekwować roszczenie.

Odradzam to jedynie w sytuacji, gdy roszczenie jest sporne. Nie tylko dlatego, że dłużnik je kwestionuje, ale dlatego, że jako wynajmujący wiesz, że nie do końca masz rację.

Przykładowo, są niewyjaśnione do końca okoliczności związane ze stanem lokalu. Najemca twierdzi, że szkód nie ma i że powinieneś rozliczyć kaucję. Ty jednak stoisz na stanowisku, że lokal został zużyty ponad to co wynika, ze standardowego używania. Umowa najmu nie precyzuje tych kwestii, żeby można było się do niej odwołać.

Możliwe, że masz również roszczenie z tytułu kar umownych np. za bezumowne korzystanie z lokalu. Twój najemca twierdzi jednak, że lokalu nie zdawał nie ze swojej winy, tylko dlatego, że wynajmujący nie chciał przyjąć z uwagi na stan lokalu.

Spór może tez wynikać z różnicy zdań co do rozliczeń za media, w przypadku gdy najemca kwestionuje wysokość faktur za prąd, gaz lub wodę.

W takich wypadkach, lepiej poczekać na to, czy najemca zawnioskuje o wstrzymanie wykonalności nakazu i czy sąd się do tego rozstrzygnięcia przychyli. Dobrze też skonsultować sprawę z prawnikiem, który pomoże ocenić zasadność zarzutów najemcy.

Jeżeli posiadasz nakaz w postępowaniu nakazowym (nie z weksla) to posiadasz tytuł zabezpieczenia. Co to znaczy? Możesz skierować sprawę do właściwego komornika celem zabezpieczenia Twoich roszczeń.

Komornik w postępowaniu zabezpieczającym dokona zajęcia środków na rachunkach bankowych dłużnika, zajęć samochodów, maszyn, sprzętów. Ostudzi to zapał dłużnika do tego, aby bezpodstawnie kwestionować roszczenie, tylko po to aby przedłużać postępowanie.

Dzięki zajęciom przyspieszysz egzekwowanie należności, jak już będziesz dysponował prawomocnym tytułem egzekucyjnym i sąd nada mu klauzulę wykonalności.

4-krotne obniżenie kosztów sądowych
windykacji należności czynszu najmu

Dbanie o dobre dokumenty i odpowiednie wykonywanie umowy najmu zmniejsza aż 4 – krotnie koszty windykacji należności z tytułu czynszu najmu. Wynika to z tego, że opłaty sądowe w postępowaniu nakazowym są 4 razy niższe od tych w postępowaniu upominawczym lub zwykłym.

Dbanie o swoje należności się po prostu opłaca.

Co więcej, to dłużnik chcąc kwestionować roszczenie musi wnieść brakujące 3/4  opłaty do sądu, a więc utrudnia się tym samym uczestnictwo dłużnika w postępowaniu.

Audyt wykonywania umów najmu –
zapytaj ile to kosztuje

Jeżeli masz wątpliwości czy w sposób prawidłowy zawierasz umowy najmu i je potem wykonujesz, zapytaj o wycenę audytu działania Twojej firmy przez naszą kancelarię.

  1. Sprawdzimy zabezpieczenia roszczeń w Twojej umowie,
  2. wyeliminujemy ryzykowne postanowienia,
  3. zaproponujemy zmiany do umowy
  4. przeanalizujemy procesy windykacji w Twojej firmie
  5. przedstawimy rekomendacje, co powinieneś zmienić w sposobie postępowania, aby uniknąć sporów z najemcą i przyspieszyć ściągalność należności.

    Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. moich danych osobowych w celu odpowiedzi na zadane pytanie zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności.

    Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych M. Kacprzyk, M. Bojaryn s.c. z siedzibą w Łodzi.

    Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem mb@kacprzyk-bojaryn.pl.

    Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

    *****

    Magdalena Bojaryn

    Autor: Magdalena Bojaryn, radca prawny dla biznesu, przedsiębiorca.

    Napisałam ten wpis, jak zawsze, żeby ułatwić Ci życie. Jeżeli uważasz, że jest przydatny, możesz go udostępnić przez FB lub LinkedIn. Będzie mi bardzo miło!

    Jeżeli chcesz być na bieżąco możesz polubić naszą kancelarię na FB: Biznesove Kancelaria Radców Prawnych Kacprzyk Bojaryn. Możesz również dołączyć do nas na LinkedIn: Biznesove.

    Znajdziesz mnie tutaj: Magdalena Bojaryn Facebook, Magdalena Bojaryn LinkedIn

    Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

    tel.: +48 (42) 298 09 09e-mail: mb@kacprzyk-bojaryn.pl